La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôt en LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier locatif et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, etc.).
Les réductions d’impôts LMNP possibles en fonction du régime d’imposition
Le régime micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ne permet pas de déduire les charges réelles, mais il prévoit un abattement de 50% sur l’ensemble des revenus locatifs perçus, dans la limite de 72 600 euros. Cet abattement s’élève à 71% des revenus locatifs, dans la limite de 176 200 euros, pour les résidences de tourisme classé et les chambres d’hôte.
Par exemple, si vous percevez 12 000 euros de revenus locatifs au cours d’une année N, avec l’abattement de 50%, vous ne serez imposé que sur 6 000 euros, mais vos charges réelles ne seront pas prises en compte.
Le régime réel vous permet de réduire les charges réelles qui contribuent au bon fonctionnement de votre activité locative et ces dépenses doivent être justifiées. Il est donc recommandé de conserver toutes les factures.
Vous pouvez par exemple déduire les intérêts des prêts souscrits, la taxe foncière, le prix des mobiliers achetés pour le bien, les charges de copropriété, l’assurance contractée pour se prémunir des impayés, etc.
Dans le cadre d’un cumul LMNP et Censi-Bouvard
Le dispositif fiscal Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt LMNP dans le cadre d’un investissement dans les résidences de services. Pour bénéficier de ces conditions, il faut choisir un logement de service neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou d’un bien ancien de plus de 15 ans qui a fait l’objet d’une réhabilitation et dont le coût n’excède pas 300 000 euros.
Vous pouvez investir dans une résidence senior, dans un EHPAD ou encore dans une résidence étudiante.
Pour profiter des réductions d’impôt en LMNP prévues, vous devez mettre votre bien en location pendant 9 ans en signant un bail commercial avec les responsables de la résidence. La réduction d’impôt est de 11% du prix de revient de la résidence de services de votre choix, étalée de manière linéaire sur les 9 ans de mise en location. Vous pouvez également récupérer la TVA dès que la vente est conclue.
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permet d’opter pour une imposition des loyers au régime BIC.
Dans le cadre d’un régime réel, vous pouvez déduire les charges et une partie des amortissements. Il est également possible de créer un déficit foncier qui peut être reporté sur les 6 années qui suivent.
Attention dès que l’engagement de location n’est pas tenu jusqu’à la fin de la période de 9 ans, toutes les réductions d’impôt LMNP accordées depuis le début de l’investissement locatif doivent être remboursées par le propriétaire du bien.
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