Quelle est la durée d’amortissement d’un LMNP ancien ?

L’amortissement LMNP est un concept qu’il faut absolument maitriser avant de réaliser un investissement locatif. Il s’agit d’un point important que chaque particulier qui souhaite investir en LMNP ancien doit bien comprendre avant de s’engager. Découvrez rapidement le fonctionnement de ce type d’investissement locatif afin de mieux comprendre le principe de l’amortissement.

Qu’est-ce que l’amortissement dans le cadre d’un LMNP ancien ?

L’amortissement d’un bien LMNP ancien meublé peut être une stratégie fiscale avantageuse pour les loueurs en meublée non professionnels. Car il permet de déduire fiscalement le montant des travaux de rénovation et de valorisation du bien, tout en bénéficiant des avantages du statut LMNP.

Lorsque vous effectuez un investissement locatif et que vous remplissez les conditions pour être éligible, vous pouvez profiter d’une défiscalisation et déduire les charges relatives à l’investissement locatif de vos revenus.

Les charges locatives comprennent les dépenses liées aux travaux de rénovation lourds, les frais d’achat, les intérêts d’emprunt, les charges locatives et les charges de copropriété.

Les charges déductibles comprennent également l’amortissement de la valeur du bien immobilier ancien, du mobilier, des différents équipements et des frais de notaire.

Il faut noter qu’il s’agit d’un recouvrement linéaire qui ne concerne pas le terrain.

Ainsi, l’amortissement LMNP d’occasion ne s’applique que lorsque le résultat de l’exploitation est positif. Aucun déficit foncier ne doit apparaitre dans le processus.

Lorsqu’un excédent est dégagé sur l’amortissement comptabilisé et qu’il n’a pas été utilisé, il peut être reporté et son imputation ultérieure n’est pas limitée dans la continuité. Il faut noter que l’amortissement d’un bien en Location Meublée Non Professionnel ancien s’exprime en pourcentage du prix global de l’investissement.

Un zoom sur la durée de l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ancien

En tant que loueur en meublé non professionnel, l’amortissement d’un bien LMNP ancien peut permettre de réduire significativement le montant de l’impôt sur le revenu à payer.

La durée d’amortissement d’un investissement immobilier en LMNP varie selon les éléments constitutifs tels que :

• le toit
• le gros œuvre
• les équipements techniques
• les frais d’acquisition.

Chaque investisseur a également le droit de déterminer la durée d’amortissement de chacun de ces éléments en travaillant avec un expert-comptable.

Pour maximiser la défiscalisation LMNP, il faut appliquer un mode de calcul qui permet de trouver un résultat équivalent à la valeur théorique de dépréciation de la propriété.

Les experts se sont basés sur ces principes et ont conclu que la durée d’amortissement d’un investissement en Location Meublée Non Professionnel varie de 5 ans à 10 ans pour le mobilier (10 % à 20 % par an) et les différents équipements. En ce qui concerne les éléments immobiliers, cette durée va de 20 ans à 40 ans (2,5 % à 4 %).

Il faut noter que certaines dépenses comme les frais d’acquisition en amortissement LMNP, avec les commissions, les frais de notaire, les frais de montage, sont amortis dès l’année d’achat du bien immobilier.

En effet, ils sont compris dans les charges déductibles ou en immobilisation dans le bilan annuel.

Amortissement LMNP : quelles conséquences ?

Grâce à l’amortissement en LMNP, l’imposition des bénéfices locatifs est réduite au plus bas. L’amortissement linéaire inscrit aux revenus annuels de la location permet de réduire le bénéfice imposable.

Il arrive même que le bénéfice imposable soit nul, à ce moment-là, l’investisseur est libéré de toutes charges fiscales pendant une certaine période (quelques années).

Avec l’inscription de l’amortissement LMNP, le déficit LMNP BIC est maintenu au cours des premières années de l’investissement, et ce, jusqu’à la 15e année en général.

En cas d’excédents inutilisés, ils peuvent être reportés sur les exercices lorsque les charges sont inférieures aux loyers perçus.

La période d’amortissement est comprise entre la 15e année et la 25e année de l’investissement. Au-delà de ce temps, l’amortissement LMNP ne réduit plus les bénéfices de l’investisseur. Rappelons que le statut LMNP n’autorise pas de déficit BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ainsi, théoriquement, cette période s’étale entre la 15e année et la 25e année du financement. Lorsque cette durée est passée, l’amortissement ne permet plus la réduction des bénéfices.

À partir de cette date, les bénéfices locatifs qui découlent de l’investissement locatif en Location Meublée Non Professionnel ancien sont désormais taxables sous le régime BIC.

Quelles sont les phases d’amortissement d’un LMNP ancien ?

Il existe 3 phases dans le cadre d’un investissement LMNP :

• la phase de financement
• la phase de rendement
• la phase d’arbitrage

Phase de financement de l’amortissement LMNP ancien

Si vous devez souscrire à un crédit immobilier pour réaliser votre financement, sachez que le résultat comptable de l’activité LMNP est généralement négatif. Parce que les intérêts d’emprunts et les frais d’assurance de prêt immobilier sont déductibles des revenus imposables.

Aucune imposition n’est prévue et les amortissements LMNP qui ne sont pas utilisés peuvent être reportés sans limitation de temps pour être utilisés ultérieurement.

Phase de rendement de l’amortissement LMNP ancien

Lorsque le prêt immobilier est partiellement remboursé, les intérêts sont plus faibles et l’activité LMNP présentent un excédent. Les amortissements LMNP de l’année en cours sont utilisés pour réduire ou annuler le bénéfice comptable et fiscal.

Lorsque l’amortissement ne suffit plus, l’amortissement, inutilisé au fil des années précédentes, peut servir pour alléger ou pour annuler le résultat comptable et fiscal.

Ainsi, jusqu’à ce que les amortissements soient épuisés, cette mécanique comptable permet de réduire considérablement ou d’annuler l’impôt sur les revenus LMNP.

Phase d’arbitrage de l’investissement LMNP ancien

Lorsque l’amortissement LMNP est épuisé, l’investisseur peut choisir entre les deux solutions suivantes : le régime micro-BIC ou la revente du bien.

1- Si vous choisissez le régime micro-BIC :

Jusqu’à la fin de l’année 2017, les biens en résidence de services doivent être soumis au régime de la TVA pendant 20 ans parce que le régime Micro-BIC et le régime réel de TVA n’étaient pas compatibles.

La situation a changé en 2018 : le régime micro-BIC et le régime réel de TVA sont compatibles.

Ainsi, le passage en micro-BIC est désormais possible : l’investisseur profite d’un abattement forfaitaire de 50 %, mais les autres charges ne doivent pas être déduites.

Pour savoir si le passage au régime Micro-BIC est rentable, comparez le montant total des charges déductibles avec l’amortissement avec l’abattement forfaitaire de 50 %. Lorsque l’abattement est supérieur, le passage au régime Micro BIC est recommandé.

2- Espérez à la revente du bien

Si l’abattement est inférieur, il est préférable de revendre le bien. L’acheteur pourra profiter des mêmes avantages fiscaux et de l’amortissement LMNP ancien.

Il s’agit d’un argument de taille qui facilite la vente de ce type de bien au moment de l’épuisement des amortissements.

Que faut-il retenir sur l’amortissement LMNP ?

Pour calculer l’amortissement LMNP, vous devez considérer la valeur du bien immobilier, ainsi que les frais d’acquisition. Ensuite, vous devez déduire la valeur du terrain. Il faut comprendre que chaque élément immobilier de la valeur du bien possède sa propre durée d’amortissement. Cependant, dans l’immobilier ancien, une tolérance d’amortissement sur 25 ans est prévue, soit 4 % par an.

L’amortissement LMNP vous permet d’être exonéré ou de ne payer que peu d’impôt sur vos revenus locatifs, sur les 15 années qui suivent l’investissement.

Selon les experts, les investisseurs en LMNP payent 10 fois moins d’impôts par rapport aux revenus fonciers qui découlent d’une location nue.