Guide défiscalisation immobilière

LMNP tourisme : conditions et conseils pour en bénéficier

La France est le pays qui accueille le plus de touristes au monde avec plus de 89 millions de visiteurs chaque année. Le secteur touristique génère plus de 55 milliards d’euros de recettes et représente plus de 7% du PIB français.

Face à cet important afflux de touristes, la France doit être en mesure de loger ces personnes venues visiter le pays. À ce titre, le marché immobilier touristique séduit de nombreux investisseurs qui peuvent notamment s’appuyer sur une demande locative quasi inépuisable.

Chacun peut investir dans un bien immobilier et profiter du statut LMNP tourisme qui offre de nombreux avantages. À travers ce guide, nous vous présentons toutes les facettes du statut LMNP tourisme, les conditions à respecter pour y accéder, les différents types de biens, la fiscalité et les atouts.

Qu’est-ce que le statut LMNP tourisme ?

Définition du statut LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) ou loueur meublé non professionnel si on parle de l’investisseur, désigne un bien immobilier qui est loué meublé.

Pour être considéré comme une location meublée, par opposition à la location nue, un bien doit intégrer les équipements suivants :

– Table et chaises
– WC
– Baignoire ou douche
– Ustensiles de cuisine et vaisselle
– Réfrigérateur et compartiment congélation
– Literie
– Évier
– Plaques de cuisson
– Four ou micro-ondes
– Luminaires
– Meubles de rangement
– Équipement pour l’entretien ménager

Toutefois, il convient de distinguer le statut LMNP du statut LMP. Cette distinction s’opère simplement en fonction des revenus fonciers perçus par le bailleur. En effet, si ces revenus représentent plus de 50% de la totalité des revenus professionnels du bailleur, alors il est considéré comme loueur meublé professionnel (LMP). 

De même, si ces revenus dépassent 23000€ par an, le bailleur entre également dans la catégorie LMP. Dans les autres cas, le bailleur est sous le statut LMNP.

Cette distinction a son importance d’un point de vue fiscal puisque le statut LMNP permet d’accéder au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnel, tandis que le statut LMP est soumis au régime BIC professionnel.

Définition du meublé de tourisme

Un bien LMNP n’est pas forcément une location de tourisme. Par exemple, on trouve de nombreuses locations meublées pour étudiants.

Le meublé de tourisme entre dans la catégorie des locations saisonnières. Autrement dit, il s’agit d’un bien immobilier meublé loué à une clientèle de passage et qui ne sert pas de domicile principal à cette clientèle. 

La LMNP de tourisme est louée au jour, à la semaine ou au mois. Le montant du loyer dépend de la saison et l’écart de prix entre la saison creuse et la saison pleine est souvent très important.

Pour que le bien soit considéré comme LMNP de tourisme, la durée de location ne doit pas dépasser 90 jours de suite pour un même locataire.

Notez qu’il est possible de louer sa résidence principale en tant que LMNP de tourisme.

Comment bénéficier du statut LMNP en résidence de tourisme ?

Les conditions concernant revenus

Comme évoqué précédemment, pour bénéficier du statut LMNP, les revenus immobiliers ne doivent ni dépasser 23000€ par an ni représenter plus de 50% des revenus professionnels. Sinon, c’est le statut LMP qui s’applique automatiquement.

Les conditions concernant le bien

Au sujet du bien, la première condition est qu’il doit être meublé. Ensuite, il doit être loué en tant que résidence de tourisme :

– Location au jour, à la semaine ou au mois
– Durée de location limitée à 90 jours consécutifs pour un même locataire

Si le bailleur décide de louer sa résidence principale et qu’un numéro d’enregistrement est défini par la commune, la durée de location ne peut pas dépasser 120 jours par an.

Enregistrer son bien auprès de la mairie

Dans de nombreuses communes et plus particulièrement les grandes villes et les destinations touristiques, une procédure de numéro d’enregistrement s’applique aux propriétaires désireux de louer un meublé de tourisme.

Dans ce cas, le bailleur doit se rendre à la mairie afin de déclarer son bien et obtenir un numéro d’enregistrement.

De plus, dans les villes de plus de 200000 habitants ainsi que dans la petite couronne de Paris, louer une résidence secondaire nécessite une autorisation préalable au changement d’usage. Elle s’obtient auprès de la mairie.

A noter qu’à Paris, ce changement nécessite une compensation. Pour cette compensation, le bailleur a deux possibilités :

👉 Transformer des surfaces commerciales en logements afin de compenser la perte de surfaces d’habitation
👉 Acheter un titre de compensation à un tiers qui désirent transformer des locaux en logements

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Les cas particuliers de LMNP de tourisme

Parmi les LMNP de tourisme, il existe deux cas particuliers qui bénéficient de conditions légèrement différentes des meublés de tourismes classiques :

👉 Les chambres d’hôtes
👉 Les résidences de tourisme classées

Les chambres d’hôtes

La particularité d’une chambre d’hôte réside dans le fait que le bailleur vie dans le logement en même temps qu’il accueille ses clients. De plus, la fourniture de linge de maison et du petit déjeuner est obligatoire.

Il s’agit en quelque sorte d’une chambre d’hôtel chez l’habitant. De ce fait, la chambre d’hôtes entraîne quelques démarches administratives supplémentaires par rapport à une LMNP de tourisme classique.

En plus d’une déclaration en mairie, la chambre d’hôte doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Dans la plupart des cas, une affiliation à la sécurité sociale est également indispensable.

En matière de fiscalité, la chambre d’hôtes profite également d’un régime BIC particulier sur lequel nous revenons dans la partie au sujet de la fiscalité des LMNP de tourisme.

Les résidences de tourisme classées

À l’instar d’un hôtel, quand on possède une LMNP de tourisme on peut vouloir qu’elle soit répertoriée au sein d’un classement allant de 1 à 5 étoiles. Naturellement, le nombre d’étoiles dépend de critères bien définis par le classement en question.

L’intérêt de classer sa résidence de tourisme est bien sûr d’attirer plus facilement la clientèle et de louer le bien à un prix supérieur, mais également de profiter d’une fiscalité plus avantageuse sur laquelle nous revenons dans la partie suivante.

La fiscalité propre au statut LMNP tourisme

Le régime BIC

Contrairement à la location nue qui est soumise au régime foncier classique, la LMNP permet de bénéficier du régime BIC.

Plus précisément, il existe deux régimes :

👉 Le régime micro-BIC
👉 Le régime BIC réel

À partir du moment où les revenus immobiliers dépassent 72600€ par an, le régime BIC réel s’impose obligatoirement. À l’exception des chambres d’hôtes et des meublés de tourisme classés pour qui cette limite est repoussée à 176200€.

Le régime micro-BIC

Tandis que le régime micro-foncier offre un abattement de 30% du montant des revenus fonciers, avec le régime micro-BIC cet abattement atteint 50%. De ce fait, le calcul de l’impôt prend en compte uniquement 50% du montant des loyers.

Les chambres d’hôtes et les résidences de tourisme classées bénéficient d’un meilleur abattement établi à 71% des revenus.

Le régime BIC réel

Concernant le régime foncier réel, le bailleur peut déduire un très grand nombre de charges (la taxe foncière, les intérêts du prêt immobilier, les frais bancaires, l’assurance du prêt immobilier, l’assurance habitation…).

Avec le régime BIC réel, ces charges sont également déductibles, mais le bailleur peut en plus amortir son bien à hauteur d’environ 3% par an et déduire les frais d’acquisition (honoraires d’agence et frais de notaires).

Le dispositif Loi Censi-Bouvard

Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, seul le dispositif loi Censi-Bouvard est applicable pour une LMNP de tourisme. Et plus précisément, la résidence doit être classée pour en profiter.

Grâce au dispositif loi Censi-Bouvard, le bailleur peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix d’achat du bien et calculée dans la limite d’un prix de 300000€. Autrement dit, si vous avez acheté votre bien 450000€, la déduction s’élèvera à 33000€ soit 11% de 300000€.

Par contre, pour profiter de la réduction fiscale du dispositif loi Censi-Bouvard, le bailleur doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans.

Concernant le bien en question, il doit être achevé depuis moins de 15 ans. Et si le logement n’est pas neuf, il doit avoir bénéficié d’une réhabilitation.

Comment réussir son investissement LMNP tourisme ?

Analyse du marché et budget

Pour investir dans la LMNP de tourisme, vous devez préalablement étudier le marché pour identifier les prix d’achat et le montant moyen des loyers. De ce fait, vous pourrez cibler l’emplacement et les caractéristiques du bien dans lequel vous désirez investir.

Parallèlement, vous devez calculer votre budget. Il dépend de votre part d’épargne que vous allez pouvoir utiliser dans l’investissement, mais également de votre capacité d’emprunt.

À ce titre, un comparatif des établissements de crédit est indispensable afin d’identifier la meilleure offre. Vous devez essentiellement prêter attention au TAEG qui regroupe les différents éléments du coût d’un prêt immobilier : le taux brut, l’assurance, la garantie et les frais de dossier.

Afin de déterminer votre capacité d’emprunt, les banques vont analyser votre taux d’endettement, c’est-à-dire la part de vos dettes par rapport à vos revenus. La stabilité de votre situation professionnelle est également un élément important. Les établissements de crédit favorisent les profils sûrs, qui garantissent un remboursement sans difficulté.

L’emplacement du bien LMNP de tourisme

Pour déterminer l’emplacement de votre futur meublé de tourisme, vous devez à la fois prendre en compte le prix d’achat au m2, le montant moyen des loyers à la période durant laquelle vous comptez louer votre bien, ainsi que la demande de locations de tourisme.

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Naturellement, d’autres éléments entrent également en jeu dans le choix de l’emplacement :

👉 Proximité avec commerces, plage, station de ski…
👉 Exposition
👉 Voisinage
👉 Vue

Pensez aussi à étudier si des projets de construction sont prévus et pourraient avoir une influence sur l’attractivité de votre meublé de tourisme.

Les caractéristiques du bien

Ces caractéristiques dépendent bien sûr de votre budget et de l’emplacement du bien, mais également de la capacité d’accueil et des équipements et que vous souhaitez proposer :

👉 Appartement ou maison
👉 Piscine et jardin
👉 Superficie
👉 Nombre de chambres et de salles de bain
👉 Places de stationnement
👉 Taille du coin salle à manger et salon
👉 Taille de la cuisine

Gestion et visibilité de votre LMNP de tourisme

Un meublé de tourisme nécessite une gestion particulière, puisqu’à chaque fois que des clients quittent le logement, il faut s’organiser pour faire l’état des lieux des clients sortants et préparer le logement pour les prochains clients (ménage, lessive…) avec qui il faudra procéder à un état des lieux lors de leur arrivée.

Il est probable que vous n’ayez pas le temps de vous occuper directement de ces démarches. Dans ce cas, il suffit de confier ces différentes étapes à des prestataires spécialisés.

Concernant sa visibilité, votre LMNP de tourisme doit obligatoirement être trouvable facilement sur internet. Vous pouvez la répertorier sur des sites spécialisés dans les locations de tourisme comme Abritel ou Airbnb.

Ces sites sont également plus rassurants pour les clients puisqu’ils leur apportent certaines garanties supplémentaires. Pensez également à être visible sur Google Maps afin que votre location apparaisse dans les recherches et sur la carte lorsque l’internaute tape les mots clés en lien avec votre bien.

Conclusion

Grâce à ce guide, nous espérons que vous disposez désormais de toutes les informations utiles pour votre futur investissement dans une LMNP de tourisme.

Il s’agit d’un investissement très apprécié qui offre plusieurs avantages. Particulièrement rentable en pleine saison, la LMNP de tourisme est également un investissement intéressant pour sa fiscalité.

De plus, s’il s’agit d’une résidence secondaire, vous pouvez vous-même en profiter durant les périodes où elle n’est pas louée et ainsi économiser le coût d’une location.

Ces arguments expliquent en grande partie le succès de sites comme Airbnb et le nombre croissant de meublés de tourisme dans les villes. 

Toutefois, si vous recherchez une rentabilité plus stable tout au long de l’année et des frais de gestion inférieurs, pourquoi ne pas vous orienter vers une LMNP pour étudiant ?

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->