Actuellement, l’investissement immobilier demeure la formule la plus rentable. Le statut de Loueur Meublé non professionnel permet de réaliser un investissement immobilier locatif en profitant de nombreux avantages. Si vous envisagez d’investir dans la LMNP ancien, informez-vous avant de vous engager. Découvrez tous les points positifs d’un investissement en LMNP ancien.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet d’acquérir un bien immobilier afin de l’équiper et de le meubler avant de le proposer en location. Vous pouvez choisir un logement indépendant, des résidences de services ou encore des biens dédiés aux étudiants.
L’achat d’un bien immobilier neuf n’est pas obligatoire pour profiter des avantages du LMNP. En effet, il existe des résidences LMNP anciens proposées à la vente et qui permettent de bénéficier de nombreux avantages.
Le statut LMNP est idéal pour se constituer un patrimoine immobilier en profitant des avantages fiscaux prévus. Il est vivement recommandé de s’informer sur ces avantages qui varient d’un type de bien à l’autre.
Un zoom sur les avantages du LMNP ancien
Le statut LMNP ancien ou LMNP d’occasion est une formule accessible à tous les profils d’investisseurs. Beaucoup plus accessible que les biens immobiliers LMNP neufs, le logement LMNP ancien vous assure de nombreux avantages intéressants.
Un taux de rentabilité plus élevé
Le LMNP ancien est devenu l’une des formules d’investissement immobilier les plus appréciées parce que son taux de rentabilité est plus élevé. En effet, le prix d’achat de ces biens d’occasion est beaucoup plus abordable et le taux de rentabilité dans ce secteur est compris entre 4,7 % et 5,5 %.
L’investisseur peut choisir le type de bail
Selon la nature de la location LMNP, vous pouvez choisir entre le bail civil et le bail commercial.
Pourquoi choisir le bail civil ?
Si vous avez choisi un bien immobilier indépendant que vous meublez pour louer, signez un bail civil de 12 mois renouvelables avec votre locataire. Cette durée peut être abaissée à 9 mois si vous louez votre bien à un étudiant.
Le bail commercial pour les résidences de services
Le bail commercial est une formule de location adaptée aux résidences de services. Il est signé entre l’investisseur et l’exploitant de la résidence et dure 9 ans. Pendant cette durée, l’exploitant s’engage à verser des loyers, même si le logement est temporairement inoccupé. L’exploitant est également chargé de la gestion locative et de l’entretien du bien immobilier.
Un meilleur emplacement
Le choix du LMNP ancien vous permet de mieux choisir la bonne zone géographique en tenant compte des commodités. Les biens anciens profitent d’un emplacement plus intéressant, souvent en centre-ville ou dans un environnement proche. En effet, les programmes neufs sont souvent des résidences de services qui se trouvent en retrait. En investissant dans un bien LMNP ancien, vous pouvez choisir en imposant des critères spécifiques qui vont faciliter la mise en location.
Annulation partielle ou totale de l’impôt sur les bénéfices
Bien que la réduction d’impôt ne soit pas mise en avant dans le LMNP ancien, cette formule vous permet quand même de profiter d’une annulation partielle ou totale de l’impôt sur les bénéfices réalisés. Vous pouvez profiter d’un abattement de 50 % sur les revenus perçus. Cet abattement augmente la rentabilité de votre investissement immobilier en LMNP ancien.
Le choix du régime d’imposition
Il est possible de choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC. Quoi qu’il en soit, lorsque vos revenus locatifs annuels n’atteignent pas le seuil de 72 600 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime Micro-BIC. Grâce à ce mode d’imposition, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus.
Que vos recettes locatives annuelles soient inférieures ou supérieures à 72 600 euros, vous avez le droit de choisir le régime réel. Cette option vous permet de déduire toutes les charges locatives, les charges de copropriété, les frais en cas de travaux d’amélioration et les taxes foncières, etc. Lorsque vous devez vous acquitter d’importantes charges, il est conseillé d’opter pour le régime réel.
Les services de gestion de l’exploitant professionnel
La gestion des logements LMNP d’occasion est souvent assurée dans son intégralité par un professionnel qualifié. Les conditions de gestion qui sont souvent souples et personnalisables sont détaillées dans le bail commercial.
En général, les biens sont déjà occupés par des locataires sérieux et vous assurent des revenus locatifs dans l’immédiat. Dans le neuf, vous devez souvent attendre que le bien soit livré lorsqu’il est proposé en VEFA (Vente En l’Etat Futur d’Achèvement). Vous pouvez consulter tout l’historique du bien immobilier et connaître en avance les charges diverses. N’hésitez pas à étudier de près les Procès-verbaux, vérifiez également tous les documents concernant le bien immobilier.
Comprendre l’imputation du déficit foncier, un autre avantage du LMNP ancien
Pour le loueur meublé non professionnel qui a choisi le régime réel et un bien ancien, les charges qui lui incombent sont déductibles et peuvent être reportées sur les 10 années qui suivent.
En ce qui concerne les amortissements en LMNP ancien (immobiliers et mobiliers) sont imputables sur les bénéfices d’exploitation. Grâce à ce processus, la défiscalisation des loyers perçus est possible.
À propos de l’exonération de la plus-value, pour le statut LMNP d’occasion, c’est le régime des particuliers qui s’applique.
Aucune contrainte de zonage ou de plafonds n’est prévue. Le régime LMNP ne prévoit aucun plafond de loyer ni de plafonds de ressources pour les locataires lorsque l’investisseur choisit de profiter des dispositifs Pinel ou Scellier. Aucun système de zonage n’est appliqué.
L’investissement immobilier en LMNP ancien est un excellent moyen pour préparer votre retraite. Vous utilisez d’abord les loyers pour rembourser le prêt immobilier pour vous constituer un patrimoine. Ensuite, les recettes locatives deviennent un complément de revenus intéressant.
Qui peut investir dans le LMNP ancien ?
Le statut de loueur meublé non professionnel permet de profiter de nombreux avantages. Cependant, il faut remplir certaines conditions pour être éligible.
Le bien immobilier doit être équipé et meublé. Le bien immobilier doit être doté d’une literie, d’équipements de cuisine comme une plaque de cuisson, une vaisselle, des ustensiles, un four, un congélateur, etc., une table, des chaises et des placards. Il est également primordial d’installer des rideaux et des stores, des équipements de nettoyage et des luminaires. Il faut que le locataire puisse y vivre convenablement en apportant que ses effets personnels.
Pour le statut LMNP, les revenus locatifs annuels ne doivent pas être supérieurs à 23 000 euros. Par ailleurs, les recettes locatives ne doivent pas être supérieures à 50% du montant total des revenus globaux. Il faut envisager de faire des travaux de rénovation pour proposer un logement confortable.
Ainsi, même si vous ne pouvez pas récupérer la TVA en optant pour une LMNP d’occasion, l’acquisition d’un bien ancien sous le statut LMNP vous permet de profiter de nombreux avantages. Vous pouvez choisir le type de bail (civil ou commercial) en fonction des circonstances. Vous profitez d’un meilleur emplacement géographique : en effet, les biens immobiliers sont généralement situés en centre-ville et à proximité de toutes les commodités (commerces, transports en commun, pharmacie, école, etc.).
Vous avez la possibilité de choisir votre régime d’imposition (régime réel ou régime micro-BIC). Vous vous constituez un patrimoine immobilier à moindre prix, en profitant de conditions intéressantes. Par exemple, vous ne risquez pas de voir apparaître de nouvelles constructions à côté du bien.
Sur le plan financier, vous pouvez réaliser des économies non négligeables avec les intérêts intercalaires. En effet, dans le cadre de financement à crédit, les intérêts intercalaires peuvent s’élever à 10%. Ainsi, pour les biens neufs livrés dans un délai de 24 mois, l’économie peut atteindre 10 000 euros pour un bien qui a coûté 100 000 euros.
Le bien LMNP ancien coûte moins cher, pourtant les loyers perçus sont presque similaires à ceux des biens neufs. La rentabilité en LMNP ancien est donc beaucoup plus intéressante.
L’emplacement et la fonction du bien (résidence senior, résidence étudiante, résidence de tourisme, etc.) garantissent la pérennité de l’exploitation. Il est vivement recommandé d’acheter un bien en LMNP ancien à proximité de chez vous pour pouvoir le voir et le visiter.
Alors, quel que soit votre objectif, l’investissement immobilier LMNP ancien est un excellent outil pour l’atteindre. Consultez les offres et comparez les biens disponibles avant de vous engager.
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