Vous êtes investisseur et vous vous intéressez à l’investissement en EHPAD ? L’achat d’une chambre dans une résidence pour personnes âgées présente des risques. En effet, outre les risques inhérents à tout investissement immobilier, l’investissement en résidences pour personnes âgées dépendantes possède ses risques spécifiques. Rassurez-vous, il possède également des avantages. Quels sont les risques d’un investissement en EHPAD ? Comment investir en limitant ces risques ?
Quels réels risques d’investir en EHPAD ?
L’achat d’une chambre dans un EHPAD permet à l’investisseur d’obtenir des loyers issus de la location. Cette location rentre dans le cadre des LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).
Néanmoins, en investissant dans un EHPAD, vous ne gérez pas la location de votre bien. C’est l’exploitant de la résidence de services pour personnes âgées qui s’occupe de la location de votre bien immobilier.
C’est l’exploitant ou gestionnaire qui détermine le prix de location en fonction des services qu’il propose. Cela entraîne donc des risques pour le propriétaire du bien.
Voici les principaux risques d’investir en EHPAD :
1. Risque de mauvaise gestion
C’est le risque principal si vous investissez dans une chambre d’EHPAD. En effet, avec un mauvais gestionnaire, vous risquez de perdre rapidement de l’argent.
Si l’exploitant n’est pas sérieux, vous rencontrerez des problèmes dans les versements de vos loyers. Un gestionnaire qui ne peut pas s’occuper de la remise aux normes de l’établissement d’hébergement peut également se voir refuser le renouvellement de son agrément.
Dans ce cas, l’EHPAD peut faire faillite ou quitter les lieux pour s’installer ailleurs. C’est rare, mais cela arrive !
2. Risques liés au bail commercial
Dans le cadre d’un investissement LMNP, le bail commercial définit les relations entre le propriétaire et l’exploitant. C’est lui qui fixe la durée de location de la chambre, le montant du loyer et la prise en charge de l’entretien.
Une mauvaise compréhension du bail commercial peut entraîner le versement de loyers sous-évalués ou des dépenses excessives dans l’entretien du bien.
3. Risque lors de la revente
Les risques d’un investissement en résidence de services lors de la revente sont aussi liés à la qualité du gestionnaire. Si ce dernier est sérieux, l’établissement aura une bonne réputation et sera bien entretenu.
Vous pourrez donc espérer une plus-value sur le prix lors de la revente. Malheureusement, avec un exploitant peu scrupuleux, vous risquez de ne pas trouver d’acheteur ou de devoir revendre sans profit.
Pourquoi investir dans un EHPAD ?
Investir dans un EHPAD possède aussi de nombreux avantages. Tout d’abord, le régime fiscal lié à l’investissement locatif en EHPAD est très favorable. Le dispositif Censi-Bouvard vous fait profiter d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % du montant HT de votre investissement. La seule limite d’un investissement Censi-Bouvard est celle de 300 000 € par an par foyer fiscal fixée par la loi.
De plus, grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous récupérez la TVA de votre investissement sous 3 à 6 mois. Pour ce faire, vous devez seulement vous assurer que l’EHPAD dans lequel vous investissez propose au moins 3 des 4 services suivants : petit déjeuner, ménage, réception et linge de maison.
L’investissement en EHPAD vous fait aussi profiter du statut LMNP. Vos loyers sont ainsi déclarés au régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). L’abattement de vos revenus augmente donc de 30 à 50 % par rapport au régime foncier classique.
Le troisième avantage d’investir dans un EHPAD est celui des loyers garantis. Le risque de vacances locative est presque nul, car le gestionnaire vous verse vos loyers que la chambre soit occupée ou non. Vous évitez ainsi également les risques de non-paiement des loyers.
Enfin, grâce à l’investissement dans un EHPAD, vous n’avez à vous occuper d’aucune tâche liée à la gestion du bien. C’est le gestionnaire qui s’occupe de tout ! Cela représente un risque si le gestionnaire n’est pas qualifié. Mais si l’exploitant est digne de confiance est sérieux, c’est un grand bénéfice pour l’investisseur.
Qui investit dans les EHPAD ?
Un investisseur peut se porter acquéreur d’une ou de plusieurs chambres dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Ce sont donc les personnes désireuses de se constituer un patrimoine afin de préparer leur retraite ou pour leurs enfants qui investissent le plus dans les EHPAD.
Le coût d’une chambre d’EHPAD est de 55 000 à 500 000 € en fonction de l’emplacement de la chambre et de l’établissement dans lequel elle se situe. L’investissement dans une chambre pour personne dépendante est une forme d’investissement locatif permettant de recevoir des revenus réguliers.
Grâce à sa fiscalité intéressante, l’investissement immobilier en EHPAD est aussi à privilégier pour ceux qui veulent convertir une partie de leur patrimoine financier en patrimoine immobilier afin d’améliorer leur rendement et de limiter leurs impôts.
Comment investir dans un EHPAD sans risques ?
Comme nous l’avons vu au début de cet article, le principal risque d’investir dans un EHPAD est lié au gestionnaire de celui-ci. Pour investir en prenant le moins de risques possible, vous devez donc bien choisir l’exploitant de votre chambre.
Afin de vous assurer du sérieux du gestionnaire, voici les points à vérifier avant de vous lancer :
– Rencontrez le responsable de l’exploitation dans le but de vous faire une idée de son expérience et de sa capacité à bien gérer l’EHPAD.
– Renseignez-vous sur les résultats antérieurs du gestionnaire. Analysez surtout le taux d’occupation de l’EHPAD.
– Consultez des avis sur la réputation de l’établissement. Quelle est la qualité des services ? Quels sont les problèmes rencontrés par les occupants ? Que pense le personnel de la direction ?
– Pour votre premier investissement en EHPAD, privilégiez un établissement qui propose au moins 80 lits. Vous limiterez les risques de tomber sur un gestionnaire incompétent.
– Lisez bien le bail commercial proposé par le gestionnaire de la résidence de services seniors.
En conclusion, retenez que l’investissement en EHPAD comporte des risques. Tout dépend de la qualité du gestionnaire. S’il est sérieux, votre investissement LMNP vous rapportera plus qu’un investissement locatif classique. S’il est incompétent, vous risquez de perdre de l’argent sur le prix d’achat de votre bien en résidence LMNP. Le choix de votre gestionnaire est donc la priorité lorsque vous vous intéressez à l’investissement en EHPAD.