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LMNP ancien : quelles différences avec LMNP neuf ?

Réponse :

Pourquoi investir en LMNP ?

Rappelons que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous permet de profiter de nombreux avantages fiscaux à long terme. L’investissement immobilier dans un LMNP ancien consiste à racheter un actif qui appartient à un propriétaire. Le bien est déjà en cours d’exploitation. Découvrez les différences entre l’ancien et le neuf.

Qu’est-ce que le LMNP ancien ?

Le LMNP ancien ou LMNP d’occasion est une option qui vous permet d’investir dans un bien immobilier qui a déjà été exploité et qui a généralement été construit il y a une quinzaine d’années.

À l’époque, les différents dispositifs de défiscalisation ont incité les particuliers à investir dans des résidences de services dédiées aux étudiants, aux seniors, aux personnes âgées dépendantes, aux touristes ou aux affaires. Actuellement, ces biens immobiliers constituent avec les logements classiques, le marché immobilier du LMNP d’occasion ou ancien.

Si le LMNP ancien ne permet pas de profiter de réduction d’impôt, il présente des avantages intéressants. Le prix d’achat des biens est plus abordable comparé au LMNP neuf (environ -20%). Le rendement locatif est également plus avantageux et le statut fiscal du loueur en meublé permet de profiter de l’amortissement et des charges déductibles.

LMNP ancien : quels régimes d’impositions ?

Lorsque vous décidez d’investir en LMNP, vous pouvez choisir l’un des régimes suivants :

  • Le régime Censi-Bouvard dédié aux LMNP neufs ;
  • Le régime micro-BIC adapté aux investissements en LMNP neuf et ancien ;
  • Le régime réel pour les biens en LMNP neuf et ancien.

Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous profitez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Cela signifie que vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers annuels perçus.

Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire les charges et profiter de l’amortissement locatif. La tenue d’une comptabilité et le suivi comptable est obligatoire, mais cette option peut être la plus intéressante. En effet, vous pourrez être totalement exonéré d’impôt.

Quelles différences avec le LMNP neuf ?

Si vous choisissez d’investir en LMNP ancien ou LMNP d’occasion, vous ne pouvez pas bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif permet de déduire de vos impôts 11% de la valeur du bien immobilier au cours des 9 années de location.

Le statut LMNP ancien vous permet d’amortir la valeur du bien immobilier de façon linéaire pendant une période de 25 ans. Cet avantage est également valable dans le cadre d’un LMNP neuf.

Le LMNP ancien ne vous permet pas de récupérer la TVA parce que le premier acheteur a déjà bénéficié de cet avantage. Par ailleurs, les frais de notaire sont beaucoup plus élevés pour les biens anciens : 8% contre 2,5% pour les biens neufs.

Bien que vous ne puissiez pas bénéficier de la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP ancien peut être plus avantageux grâce à l’amortissement du bien sur une période de 25 ans.

Lorsque vous optez pour le régime réel, le LMNP neuf et le LMNP ancien sont presque similaires. La principale différence se situe au niveau des frais de notaire. Quoi qu’il en soit, avec un bien ancien, vous percevez immédiatement des loyers alors que dans le neuf, il y a généralement une période intermédiaire entre la date de l’acquisition du bien et le début de l’encaissement de loyers. Le gestionnaire a besoin de temps pour trouver les premiers locataires.

L’amortissement est beaucoup plus avantageux parce qu’il permet de diminuer le montant du revenu imposable. Vous réalisez des économies sur vos impôts sans perdre de l’argent grâce aux écritures comptables.

Lorsque vous achetez un bien ancien qui est déjà en location, vous percevez des revenus locatifs dans l’immédiat. La gestion du bien est déléguée à un professionnel qualifié pour maximiser les bénéfices.

Il est beaucoup plus facile de prévoir parce que tous les détails sont connus : loyer, charges, impôts, etc.

En général, les biens anciens vous permettent de profiter d’un meilleur emplacement. Avant de vous engager dans un investissement LMNP ancien, pensez d’abord à vérifier la rentabilité locative.

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