La fiscalité de la Location meublée Non professionnelle (LMNP) présente des avantages qu’il faut connaître, en particulier lorsque vous envisagez de revendre votre bien immobilier. La revente d’un bien en LMNP ancien est régie par le régime des plus-values immobilières des particuliers. C’est-à-dire qu’il faut s’acquitter de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Revente LMNP occasion : comment trouver la plus-value ?
En tant que LMNP, vous assignez à la plus-value immobilière et non à la plus-value professionnelle. De ce fait les règles applicables pour le calcul de plus-value sont les mêmes, que le logement soit loué meublé ou non.
Les règles applicables à la gestion de patrimoine d’un bien immobilier loué en meublé non professionnel sont différentes de celles qui régissent la location d’un bien vide. En revanche, les règles en matière de plus-values sont similaires à celles applicables à la plus-value immobilière des particuliers.
Pour la revente LMNP d’occasion, la plus-value s’obtient en soustrayant le prix d’achat du bien du prix de la cession en tenant compte des frais divers pendant la période de détention. Il faut noter que le calcul de la plus-value ne dépend en aucun cas du montant des loyers.
Il ne faut pas oublier que des abattements proportionnels au nombre d’années de détention peuvent être appliqués à la plus-value immobilière et donnent droit à des avantages fiscaux.
Plus-value d’un bien LMNP d’occasion : quels sont les taux d’imposition ?
Que ce soit dans le cadre d’une revente d’appartement LMNP ou d’une résidence tourisme ou de tout autre type de bien LMNP revente, il est primordial de connaitre l’impôt sur la plus-value. Depuis que la CSG (Contribution Sociale Généralisée) existe, l’impôt sur la plus-value est composé de deux taux d’imposition bien distincts. Il y a l’impôt sur le revenu fixé forfaitairement à 19 % qui ne tient pas compte de la tranche marginale d’imposition ni du revenu fiscal de référence.
Des abattements dégressifs en fonction de la durée de détention s’appliquent sur le taux d’imposition de la plus-value. La réduction ne commence qu’après la 5e année de détention. Si la revente LMNP ancien est opérée au bout de 22 ans de détention, la plus-value est intégralement exonérée d’impôt sur le revenu.
Et qu’en est-il des prélèvements sociaux ? C’est le même principe qui s’applique, mais l’exonération totale n’intervient qu’à compter la 30e année de détention.
Pour éviter de faire des erreurs de calcul, il est vivement recommandé d’être accompagné par un professionnel qualifié afin de respecter les règles applicables à la fiscalité de la plus-value d’une revente LMNP ancien.
Comment revendre un bien LMP ?
Pour revendre un bien en location meublée professionnelle (LMP), le propriétaire peut mettre en vente le bien immobilier à tout moment.
Quelles sont les conséquences fiscales de la revente d’un bien LMNP ?
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
Dans le cadre de la revente de son bien, le vendeur sous statut LMNP est assujetti à la plus-value immobilière, soumise à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
La formule mathématique pour calculer la plus-value est simple. Il suffit de soustraire le prix d’acquisition du prix de revente.
Le prix d’acquisition immobilier comprend le prix d’achat du logement, mais aussi les frais de notaire et d’agence ainsi que certaines dépenses de travaux. Inclure ces coûts aide à réduire le montant de la plus-value immobilière et donc le montant des impôts et des prélèvements sociaux. Cependant, seuls trois types de travaux peuvent être pris en compte : les opérations de reconstruction, de surélévation ou encore celles apportant un élément de confort nouveau au sein du logement.
Le taux d’imposition forfaitaire des plus-values est de 19 %. Il faut ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Ces taux élevés peuvent faire peur au moment de calculer le gain financier réel obtenu grâce à la revente d’un bien immobilier en LMNP. La plus-value est cependant diminuée d’un abattement en fonction de la durée de possession du logement. Plus le logement est conservé longtemps, plus l’impôt diminue. Au-dessous de 6 ans, les taux pleins s’appliquent. Entre 6 à 21 ans, le taux d’abattement s’élève à 6 % pour la plus-value immobilière et à 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Il faudra attendre 23 ans de détention pour bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value immobilière et 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux !
Quelles conséquences a la revente d’un bien LMNP sur la TVA ?
Si l’investisseur immobilier a acheté son bien en LMNP dans une résidence de services neuve, il a pu bénéficier du remboursement de la TVA sur le prix d’achat. Cette récupération de TVA est cependant soumise à une condition : conserver le bien pendant une durée de 20 ans minimum.
Quelles sont les conséquences d’une revente anticipée ? Elles dépendent de la situation :
- Si l’investisseur revend son logement à un acquéreur non soumis à la TVA et/ou au statut de LMNP, il doit rembourser la TVA au prorata du temps restant. Ainsi, s’il revend son bien au bout de 15 ans, il doit reverser à l’administration fiscale 25 % de la TVA. Ce pourcentage correspond aux 5 années restantes avant expiration du délai.
- Si l’investisseur immobilier revend son logement à un acquéreur soumis à la TVA et/ou sous statut LMNP, le vendeur n’a pas à rembourser la TVA. Le délai des 20 ans continue à courir sans repartir à zéro.
Revendre un bien immobilier en LMNP est possible à n’importe quel moment. La revente peut cependant s’accompagner de sanctions si le loueur meublé non professionnel ne respecte pas ses engagements liés à des avantages fiscaux perçus dans le passé. Les points d’attention portent principalement sur l’estimation du prix de vente, le calcul de la plus-value immobilière et les conséquences fiscales. Au vu des spécificités de la revente d’un bien en LMNP, notamment en résidence de services, il est recommandé de faire appel à un gestionnaire de patrimoine ou un à expert LMNP.
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