GUIDE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

Notre guide pour tout savoir sur la revente LMNP

Dans ce guide nous évoquons les bonnes pratiques pour la revente d’un bien LMNP. Comment estimer le bien ? Quel est le bon moment pour vendre le bien ? Comment mettre en valeur le bien ? Quelles sont les règles à respecter concernant le bail locatif ?

Quels sont les préparatifs pour une revente LMNP ?

Vous envisagez de procéder à la revente de votre investissement immobilier LMNP ? Le succès repose en grande partie sur les préparatifs. En prenant le temps de bien préparer la revente de votre bien LMNP, vous allez optimiser les chances de le revendre au meilleur prix.

Évaluer l’état du bien LMNP

La revente d’un bien LMNP d’occasion peut impliquer quelques travaux préalables. À ce titre, la première étape consiste à définir dans quel état est le bien et quels sont les travaux que vous devez éventuellement envisager.

Naturellement, vous devez procéder à cette évaluation dans le but d’optimiser la valeur et surtout la rentabilité du bien.

Dans le cas d’un bien récent et en bon état, il faut cibler uniquement les travaux rentables. Autrement dit, si le coût des travaux est supérieur ou égal à la plus-value qu’ils vont générer, ils sont inutiles.

En revanche, pour un logement qui ne répond plus à certaines normes ou qui présente des défauts trop impactant, des travaux s’imposent.

L’estimation du prix

Lorsque la rénovation est terminée, vous pouvez procéder à la deuxième étape de préparation de la revente LMNP : l’estimation de la valeur du bien. Cette étape est indispensable pour déterminer à quel prix vous allez vendre l’investissement immobilier.

Pour réaliser cette estimation avec précision, passez par un professionnel. En effet, le prix du m2 n’est pas un critère suffisant. Vous avez le choix entre le notaire ou l’agent immobilier.

Nous recommandons même de réaliser plusieurs estimations auprès de différents professionnels afin d’obtenir une valeur moyenne plus précise.

Pour estimer votre LMNP à vendre, le professionnel s’appuie sur plusieurs critères principaux :

  • L’emplacement : ville, quartier, services à proximité, prix au m2
  • La surface habitable du bien et celle du terrain
  • Les caractéristiques : nombre de pièces, aménagement, confort, exposition, vue, équipements
  • L’état et les travaux à prévoir
  • Le marché immobilier : la demande pour ce type de bien, la concurrence de biens similaires
  • Notez qu’en cas de revente LMNP, la TVA s’élève à 20%.

Le bail LMNP en cours

La première chose à savoir c’est qu’un propriétaire a le droit de vendre un bien en cours de bail. Autrement dit, même si le logement est occupé il peut être vendu. En revanche, l’acheteur doit poursuivre le bail en cours. Le locataire ne peut donc pas être expulsé au motif de la revente de l’appartement LMNP dans lequel il loge.

Naturellement, ce statut est un filtre pour la revente du bien LMNP. En effet, il réduit de fait le nombre d’acquéreurs potentiels. Toutefois, il s’agit aussi d’un point positif puisque la location LMNP offre plusieurs avantages. De plus, les acheteurs à la recherche d’un investissement LMNP sont nombreux. Et savoir qu’ils n’auront pas à chercher un locataire est un véritable atout pour la revente de votre investissement immobilier LMNP.

Concernant le dépôt de garantie, en règle générale l’ancien propriétaire le déduit au moment de la vente. En cas de caution, l’ancien propriétaire rend le chèque au locataire et ce dernier rédige une nouvelle caution au nom du nouvel acquéreur.

En résumé, la revente d’un bien LMNP ne perturbe pas le déroulement de la location, et aucune démarche administrative particulière n’est exigée à ce niveau.

Notez qu’en location LMNP, le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente comme c’est le cas pour la location vide. Dès lors, le vendeur n’a pas l’obligation de proposer la vente du bien en priorité au locataire.

Toutes les remarques évoquées jusqu’ici concernent également le bail commercial accessible lors d’une LMNP en résidence de services.

Je teste mon éligibilité LMNP

Quand revendre son LMNP ?

En fonction de vos besoins

Plusieurs raisons personnelles peuvent amener à la revente de son LMNP.

Premièrement, très souvent ce sont des raisons financières qui nous poussent à vendre. La vente peut par exemple permettre de financer un autre projet. Ainsi, si vous souhaitez investir dans un bien LMNP plus grand ou dans plusieurs biens LMNP plus petits, la revente de votre LMNP vous permet d’obtenir un apport significatif. Nous avons pris l’exemple d’investissements immobiliers, mais il peut bien sûr s’agir de financer des projets d’autre nature.

Ensuite, les aléas de la vie sont également l’une des raisons fréquentes de revente d’un bien LMNP. Nous pensons à la perte d’emploi, à la séparation ou à un décès.

L’envie de vendre peut aussi provenir des caractéristiques du bien. Ainsi, si d’importants travaux sont à prévoir et que vous n’avez pas les moyens, le temps ou la volonté, la vente est souvent le meilleur choix.

De même, si le bail commercial de votre LMNP arrive à échéance, vous n’avez peut-être pas envie de repartir pour 9 autres années de bail commercial. Auquel cas il est judicieux de revendre.

On pense également au changement de gestionnaire dans le cas d’une LMNP en résidence de service. C’est souvent le meilleur moment pour vendre son bien.

La fiscalité est également une raison pouvant entrainer la vente de son bien. Plus précisément, l’investissement LMNP donne accès au dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard. Il prend la forme d’une réduction fiscale de 11% de la part de valeur d’achat du bien ne dépassant pas 300000€.

Cependant, pour profiter de la loi Censi-Bouvard le logement doit être situé en résidence de services et le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans. Une fois cette période dépassée, il peut -être intéressant de revendre son bien LMNP. En effet, l’idée étant d’investir dans une nouvelle LMNP afin de profiter à nouveau du dispositif loi Censi-Bouvard.

Et dans le cas contraire, comment revendre un appartement encore sous Censi-Bouvard ? Dans ce cas, rien ne vous empêche de revendre votre bien, mais sachez que la réduction fiscale du dispositif sera annulée.

En fonction du marché

Dans l’optique d’optimiser la plus-value générée par la vente de votre LMNP, il est impératif de suivre régulièrement le marché immobilier.

Sur le long terme, les prix immobiliers ont tendance à augmenter un peu partout. Cependant, d’importants écarts de progression se constatent en fonction des quartiers et des villes. Depuis près d’une décennie, plusieurs grandes villes de province voient les prix de l’immobilier fortement augmenter suite à l’arrivée de Parisiens à la recherche de logements plus abordables. De ce fait, en une année, certaines villes peuvent voir leurs prix progresser de plus de 10%.

Il s’agit généralement de villes de plus de 100000 habitants et disposant d’une ligne de TGV directe vers la capitale.

Quand de telles hausses arrivent, il est tentant de revendre son investissement LMNP. Surtout que rien n’interdit aux prix de chuter l’année suivante. En effet, dans bon nombre de ces villes on constate le même phénomène : une forte hausse pendant quelques années, jusqu’à ce qu’un prix palier soit atteint. L’année suivant ce palier, les prix ont alors tendance à diminuer légèrement.

Comment vendre un bien en LMNP ?

Nos conseils pour réussir la vente de votre LMNP

Pour sortir du statut LMNP, nous avons vu qu’il faut commencer par les préparatifs : état du bien et estimation de sa valeur. Ensuite, il est préférable de choisir le bon moment. Si la vente n’est pas urgence et ne répond pas à un besoin particulier, l’idéal est de vendre en fonction du marché.

Dès lors, nous pouvons entrevoir la partie purement dédiée à la vente. À ce moment, plusieurs raisons doivent vous inciter à vous accompagner d’un professionnel.

En premier lieu, sa connaissance du marché permet de définir le meilleur prix pour la revente de votre bien LMNP. Choisir le juste prix n’est pas évident, car un prix trop bas réduit votre plus-value, tandis qu’un prix trop haut repousse les acheteurs. Et plus votre bien va rester longtemps à vendre et plus vous serez obligé de baisser son prix de vente.

L’agent immobilier possède en plus une visibilité que vous ne pouvez atteindre via la vente entre particuliers. Le constat est simple, la majorité des acheteurs recherchent auprès des agences immobilières. Et vous avez toujours la possibilité de proposer en parallèle la vente de votre LMNP sur des sites d’annonces entre particuliers.

Le rôle de l’agent immobilier consiste également à mettre en valeur votre bien sur l’annonce, mais aussi grâce à d’autres astuces.

Il s’occupe d’organiser les visites et il sert d’intermédiaire entre vous et les potentiels acheteurs.

Que deviennent les meubles lors de la revente d’un LMNP ?

Il faut distinguer les meubles attachés et les meubles meublants.

Les premiers font partie de la vente. Il s’agit du mobilier de salle de bain, de la cuisine et des autres meubles de base scellés au logement : chaudière, cheminée… Ce type de meuble ne peut pas être défait du bien immobilier.

Les seconds regroupent tous les meubles pouvant être détachés. Le sort de chaque meuble dépend alors des négociations entre le vendeur et l’acheteur. À noter que la valeur du mobilier meublant vendu avec le logement est déduite de la valeur sur laquelle sont calculés les frais de notaire.

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Investir dans une chambre Ehpad : est-ce réellement intéressant ?
LMNP vous a repondu :
Avec l’espérance de vie des personnes âgées qui augmente et le nombre croissant des seniors de plus de 75 ans, les besoins en infrastructures explosent et les places disponibles en EHPAD ne permettent pas encore de répondre à la demande. Il s’agit ainsi d’un marché opportun pour réaliser un investissement rentable et pour participer à […] En savoir plus ->

02. Comment investir dans une résidence étudiante ?
LMNP vous a repondu :
Si vous envisagez d’investir dans le neuf, pourquoi ne pas choisir un logement étudiant ? Il s’agit d’un marché dynamique qui vous permet en plus de profiter d’avantages fiscaux. Grâce aux dispositifs Censi Bouvard et LMNP étudiant, la rentabilité de votre investissement locatif en résidence étudiante est beaucoup plus élevée. Renseignez-vous sur ces types d’appartements neufs […] En savoir plus ->

03. LMNP résidence senior : est-ce un investissement recommandé ?
LMNP vous a repondu :
Aujourd’hui, si le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans est en constante augmentation, les experts attirent l’attention sur une croissance beaucoup plus rapide de la population des personnes âgées ne présentant aucun signe de dépendance. Ces personnes peuvent continuer à vivre dans leur domicile. Cependant, de plus en plus de seniors autonomes […] En savoir plus ->

04. Qu’est-ce que le LMNP Tourisme ?
LMNP vous a repondu :
La location meublée en résidence de tourisme figure parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. L’investissement LMNP résidence de tourisme assure une rentabilité locative intéressante et des avantages fiscaux non négligeables. Par ailleurs, la facilité de gestion rassure également les investisseurs. Avant de vous de lancer, informez-vous sur les réglementations et les avantages d’investir […] En savoir plus ->