La LMNP (location meublée non-professionnelle) est un dispositif fiscal permettant d’acquérir un bien immobilier en percevant des revenus locatifs non imposés, et en récupérant la TVA. À condition que ledit bien soit acheté dans le but de le louer avec des meubles. Ce, dans un cadre non professionnel. Il s’agit ici d’un investissement sur du long terme avec une possibilité de l’amortir. Cet investissement en LMNP peut-être aussi amorti avec un bien ancien.
Amortir un bien LMNP : comment ça marche ?
Pour rappel, les loueurs en meublés non professionnels peuvent choisir entre deux régimes fiscaux. Le premier est le régime micro-BIC. Ce régime convient pour les loueurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas et n’excèderont pas 23 000 € ou alors, s’ils représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer. Ce régime permet l’obtention d’un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs. Si les conditions pour opter pour le régime du micro-BIC ne sont pas remplies, ainsi le loueur doit opter pour le régime réel. Grâce à ce régime des BIC réel, il est possible d’amortir les charges relatives à la LMNP, en réduisant les bénéfices déclarés afin de diminuer l’imposition.
En effet, lorsqu’un particulier se lance dans l’investissement locatif, une de ses principales préoccupations est l’amortissement de son bien. Mais bon nombre de particuliers ne connaissent pas réellement le principe de l’amortissement. L’amortissement d’un bien permet aux investisseurs éligibles (acquéreurs d’un bien en LMNP notamment), de bénéficier d’avantages fiscaux. Ceux-ci peuvent déduire les charges relatives à l’investissement, des revenus locatifs.
Lesdites charges comprennent particulièrement les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les frais engagés pour acheter les meubles du logement ou pour le rénover, le cas échéant, ou encore, les charges locatives ou de copropriété. En d’autres termes, amortir un bien LMNP comptablement consiste à étaler son coût total sur toute sa durée d’utilisation.
Pour résumer, grâce à l’amortissement LMNP, les différentes composantes du bien immobilier sont ventilées avec des durées bien spécifiques. Aux yeux de l’administration fiscale, un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier, se déprécie avec le temps et c’est cette perte de valeur qui peut et même doit être comptabilisée comme une charge non décaissée.
Attention à ne pas confondre LMNP classique, celle qui nous venons d’exposer, qui concerne l’acquisition d’un bien d’habitation neuf ou ancien, et la LMNP mise en place par la Loi Censi Bouvard. Qui concerne l’acquisition de logement neuf en VEFA, ou rénové, dans le cadre de résidences gérées. Dans ce second cas de figure, la fiscalité est différente. L’amortissement n’est pas prévu, mais ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt fixe de 11 % du prix HT du bien immobilier.
Quelle est la durée d’amortissement d’un bien en LMNP ?
Que l’activité de loueur de meublé non-professionnel soit exercée à Paris, Lyon, Bordeaux ou ailleurs, l’administration fiscale n’a fixé aucune règle précise concernant la durée d’amortissement d’un bien en LMNP. Le choix est laissé à l’acquéreur qui fixe librement, dans sa comptabilité, la durée et le pourcentage d’amortissement, eu égard au bien, à son degré de vétusté et aux potentiels travaux qui s’avèreraient nécessaires au fil du temps.
Il existe tout de même un encadrement juridique pour ce dispositif d’amortissement. Celui-ci doit se faire sur une durée comprise entre 25 ans et 40 ans, ce qui équivaut à un taux d’amortissement compris en 2,5 % et 4 % chaque année. Ne s’agissant que d’un aspect théorique, il faut savoir que, dans la pratique, la durée d’amortissement est souvent la même que la durée de l’emprunt.
Concernant les travaux effectués ou à effectuer sur le bien LMNP, les durées d’amortissements suivantes sont généralement pratiquées : 20 ans pour la rénovation des systèmes de chauffage et d’électricité, 15 ans pour les travaux de maçonnerie, 10 ans pour les travaux de plomberie, de peinture ou d’installation d’une nouvelle cuisine, 5 ans pour les changements de revêtement de sols.
Comment calculer la valeur d’amortissement d’une LMNP ?
La première information que tout bon conseiller en gestion de patrimoine se doit de communiquer à un investisseur locatif qui se questionne sur l’amortissement de son bien est la suivante : alors que la valeur de l’immeuble bâti se déprécie avec le temps, ce n’est pas le cas du terrain sur lequel il est construit. Le terrain, qui est inclus dans le prix du bien LMNP lors de l’achat, est donc exclu de toute notion d’usure ou de vétusté et ne fait pas partie de la base de calcul des amortissements. L’administration fiscale a fixé la valeur du terrain à 15 % de la valeur totale du bien. L’amortissement d’un bien en LMNP se fait de ce fait sur 85 % de la valeur totale du bien.
Voici la formule de calcul à utiliser pour calculer la valeur d’amortissement : Valeur du bien immobilier x valeur d’amortissement/ durée d’amortissement.
Par exemple, pour un investissement locatif d’une valeur de 100 000 euros, acquis grâce un emprunt bancaire sur 30 ans, le calcul est alors le suivant : 100 000 x 0.85/30 = 2 833,33. Le loueur de meublé peut donc amortir 2 833,33 euros par an dans le cadre de l’acquisition de son bien, ce qui lui permet de réduire de manière significative son revenu imposable.
Concernant les travaux sur une LMNP dans l’ancien, la ventilation de chaque dépense est laissée à la libre appréciation de chaque comptable. Il convient toutefois de retenir quelques valeurs clés pour les exemples suivants sur des travaux effectués sur le bien meublé. La réfaction totale d’une toiture, d’un montant de 30 000 €, peut être amortie sur 25 ans, permettant ainsi de déduire 1 200 euros par an sur 30 ans. Des travaux de peinture d’un montant de 5 000 euros, amortis sur 5 ans, offrent une déduction de 1 000 euros tous les ans pendant la période d’amortissement.
Retenez bien que l’amortissement est une notion purement comptable permettant de lisser les coûts des charges inhérentes à la LMNP sur plusieurs années. Afin de payer moins d’impôt et, que cet amortissement ne peut se faire que si l’investisseur locatif à opter pour le régime des BIC réel.