La loi LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est issue de la loi de finances de 1990 puis a été modifiée par différentes lois fiscales afin d’encourager l’investissement locatif dans les résidences seniors et autres types de résidences de tourisme. Le législateur a cherché à stimuler l’offre de logements meublés pour les voyageurs et les personnes âgées en besoin de soins, tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux. La différence entre une résidence senior et un EHPAD est le degré de besoins en soins et en assistance des résidents. Les résidences seniors sont destinées aux personnes âgées autonomes ou semi-autonomes.
Les résidents y habitent en toute indépendance, mais peuvent bénéficier de services tels que les repas, les activités de loisirs, la blanchisserie et le ménage. Les EHPAD sont quant à eux destinés aux personnes âgées en réelle perte d’autonomie. En 2023, le dispositif LMNP est toujours en vigueur et permet à de nombreux contribuables de bénéficier de réduction d’impôts grâce à l’immobilier locatif. Pourquoi réaliser l’achat d’une résidence senior ? On vous explique tout.
Est-ce intéressant d’investir dans une résidence senior ?
L’investissement dans une résidence de services est intéressant du fait d’une demande croissante pour ce type de meublé locatif. Puis, un tel investissement est aussi rentable que peu risqué.
Vieillissement de la population et demande croissante
La population française est confrontée à un vieillissement structurel en raison de la baisse de la natalité et l’augmentation de l’espérance de vie. En conséquence, le nombre de locataires qui recherchent une résidence séniore augmente. Choisir d’investir dans une résidence sénior, c’est proposer une offre qui rencontre une demande croissante.
Un investissement peu risqué et fiscalement optimisé
L’achat d’une résidence senior est apprécié des loueurs de meublés, car il s’agit d’un investissement immobilier peu risqué. D’abord, il est facile de trouver un locataire. Puis, les locataires de résidence séniore sont bien souvent parfaitement solvables. Enfin, le statut de LMNP permet de diversifier ses investissements, de bénéficier d’avantages fiscaux et de voir sur impôt sur le revenu diminué.
Attention toutefois, les dispositifs des lois Censi Bouvard ou Pinel ne sont pas cumulables avec le statut de LMNP sur un même bien en immobilier locatif. Cependant, vous pouvez investir dans d’autres logements en location afin de dépasser le plafond de chaque avantage fiscal et d’augmenter vos revenus.
La rentabilité de l’achat d’une résidence senior
La rentabilité d’une résidence senior varie notamment en fonction de sa localisation et des coûts d’exploitation. Les résidences seniors offrent une rentabilité annuelle comprise entre 3 et 7%. Ce taux dépasse celui de la location meublée traditionnelle. Ces chiffres vous promettent des revenus confortables.
En effet, les investisseurs peuvent bénéficier du statut LMNP. Puis, ils peuvent signer un bail commercial avec un professionnel des résidences services qui sous-louera les locaux meublés.
Vous l’aurez compris, investir dans une résidence senior peut être avantageux pour les investisseurs qui recherchent un rendement stable et prévisible. Cependant, il est absolument nécessaire de bien évaluer les coûts d’exploitation, la localisation et la qualité des services proposés avant de prendre une décision d’investissement.
La facilité de gestion d’une résidence senior
En principe, les résidents s’occupent de la gestion de la résidence et de l’entretien du bien. Cela permet au propriétaire de ne pas avoir à s’en préoccuper. C’est autant d’énergie et de temps que vous pourrez consacrer à d’autres activités. C’est ça aussi l’optimisation !
Comment investir dans une résidence séniore et réduire ses impôts
Du statut de LMNP à la déduction fiscale du montant des intérêts des emprunts bancaires, investir dans une résidence sénior permet de réduire ses impôts.
Le LMNP : la solution pour l’investissement dans une résidence sénior
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal permettant de louer un bien immobilier meublé en tant que particulier et de déduire les charges liées à ce bien.
L’achat d’une résidence senior répond idéalement à ces exigences. En effet, celles-ci sont meublées, ce sont des logements « prêts à habiter » et adaptés aux personnes âgées indépendantes.
Les résidences sénior peuvent comprendre un lot de services. Les coûts liés à ceux-ci sont bien évidemment déductibles de vos revenus fonciers.
Sachez qu’il existe d’autres dispositifs pour investir dans un logement ou réaliser un investissement dans l’immobilier locatif. Les lois Pinel, Censi Bouvard et Malraux sont autant de niches fiscales permettant d’obtenir des avantages fiscaux et une réduction d’impôt sur le revenu.
La déduction des intérêts d’un emprunt bancaire
Les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers sont en hausse constante depuis plusieurs années, ce qui peut rendre l’acquisition d’une propriété de plus en plus difficile pour les investisseurs.
Cette hausse des taux d’intérêt signifie que les emprunteurs doivent payer plus pour leur crédit immobilier.
Les investisseurs en résidence senior échappent à ce constat inquiétant.
En effet, le montant des intérêts peut être déduit des revenus fonciers (Revenu net catégoriel). Ainsi, la réduction d’impôt corrélative à la constitution de votre capital amortit le montant élevé des intérêts.
Qui peut investir dans une résidence senior ?
Investir dans une résidence senior peut être intéressant pour différents types d’investisseurs.
Les particuliers
Le contribuable d’un foyer fiscal peut chercher à optimiser sa fiscalité et ses revenus. Ainsi, le choix d’investir dans une résidence sénior et de bénéficier du dispositif LMNP, Pinel ou Censi Bouvard est une stratégie efficace.
Les institutionnels
Afin de diversifier leur portefeuille, les compagnies d’assurance, les fonds de pension et les investisseurs institutionnels peuvent investir dans des résidences seniors.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
La création d’une SCPI peut être envisagée par des particuliers qui souhaitent réaliser leur investissement par l’intermédiaire d’une personne morale. Attention toutefois, de telles sociétés demeurent à risque illimité. Cela signifie que les particuliers associés sont tenus aux dettes.
Quel budget pour investir dans une résidence sénior ?
Comment investir dans une résidence senior ? Quel budget prévoir ? Quel prix ? Plusieurs options s’offrent à vous. D’abord, il est possible de construire votre propre résidence séniore.
Ensuite, certains loueurs de meublés font le choix de diviser le montant de l’investissement.
Enfin, la rénovation d’un immeuble ancien est une solution rentable.
Construire une résidence senior en partant de zéro
Le coût de construction d’une résidence pour seniors dépend de nombreux éléments tels que la taille, l’emplacement, la qualité des matériaux et les installations. Il peut varier considérablement, allant d’un prix de quelques centaines de milliers d’euros à plusieurs dizaines de millions d’euros.
Diviser le coût de l’investissement dans une résidence sénior
D’abord, vous pouvez envisager un investissement réparti entre plusieurs apporteurs de capitaux. Ainsi, vous bénéficierez d’un prix moins élevé.
Ensuite, certains promoteurs immobiliers proposent d’acquérir au sein d’une résidence un ou plusieurs logements. Cette division du bien immobilier vous permet d’investir une somme limitée et de bénéficier néanmoins de la rentabilité des résidences séniores. De tels projets prennent souvent la forme de ventes en l’état futures d’achèvement.
Acheter de l’ancien et faire du neuf : le choix de la rentabilité
Afin de réaliser des économies, et sans que la rentabilité de votre investissement locatif ne soit influencée, vous pouvez décider d’investir dans un bâtiment ancien et de le rénover.
Ainsi, un immeuble peut être divisé en plusieurs résidences séniores. Compte tenu de la spécificité des résidences services, vous devez veiller à sa bonne accessibilité, notamment si le bâtiment comporte plusieurs étages.
Pour conclure, investir dans une résidence senior, c’est faire le choix de la rentabilité, de la flexibilité et de l’optimisation fiscale.