Dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, le marché se répartit entre la location non meublée (location nue) et la location meublée. Cette dernière bénéficie du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) qui permet notamment de bénéficier du régime fiscal BIC et d’autres particularités abordées dans cet article.
Définition du statut LMNP
Le sigle LMNP signifie « loueur meublé non professionnel » ou « location meublée non professionnelle » selon que l’on parle du bailleur ou du bien. Il s’agit d’un statut spécifique aux locations meublées.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?
Le statut LMNP est mis en place pour locations meublées respectant les conditions suivantes
👉 Revenus issus de l’activité de location meublée inférieurs à 50% des revenus globaux et ne dépassent pas 23000€ par an
👉 La location LMNP ne doit pas représenter l’activité principale du bailleur
👉 Il doit s’agir d’une habitation
👉 Le bailleur doit être une personne physique qui est propriétaire du bien en direct (pas de SCPI…)
Quels sont les avantages du statut LMNP
Des rendements supérieurs
En matière de rendement, la location meublée se révèle généralement plus performante que la location nue.
Premièrement, pour un bien avec les mêmes caractéristiques, la location meublée permet d’appliquer un loyer supérieur puisque le bien profite d’équipements supplémentaires, selon l’indice de référence des loyers. De plus, tandis que la location nue peut être soumise à une limitation concernant le montant des loyers (en fonction de la ville et du quartier), le statut LMNP permet de fixer librement le montant du loyer.
Le statut LMNP s’applique également aux locations saisonnières de type Airbnb, chambre d’hôtes, gîte… Les locations saisonnières permettent de générer des recettes élevées. En un seul week-end, une location de tourisme peut générer des revenus supérieurs à un mois de location d’une location meublée classique.
Les locations gérées
Les locations gérées désignent les locations sous statut LMNP dans des résidences de services. Il peut s’agir d’un EHPAD, d’une résidence étudiante, d’une résidence de tourisme, et tout autre type de résidence incluant des services (accueil, repas, activités…).
Le terme « locations gérées » est utilisé, car ces logements sont en grande partie gérés par les gestionnaires des résidences de services.
En effet, le bailleur ne loue pas le bien directement à l’habitant, mais il le loue au gestionnaire de la résidence. Cette particularité implique que même si le logement n’est pas habité, le gestionnaire doit payer un loyer au propriétaire. Autrement dit, le bailleur est assuré de percevoir des revenus réguliers tant que la résidence de services est active.
Autre avantage du statut LMNP en résidence de services : les coûts d’entretien. En effet, dans la plupart des cas, les petits travaux et les frais d’entretien sont à la charge du gestionnaire. Seuls les travaux de gros œuvres sont à la charge du propriétaire.
L’intérêt fiscal du statut LMNP
Un statut LMNP sous le régime fiscal BIC
Le statut LMNP est soumis au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci se révèle plus intéressant que le régime fiscal foncier appliqué pour les locations non meublées.
Plus précisément, si les revenus issus de l’activité de location meublée ne dépassent pas 72600€ (176200€ pour les LMNP de tourisme classées), le propriétaire peut choisir entre le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Si les revenus dépassent ce seuil, le régime de bénéfice réel s’applique obligatoirement. À titre de comparaison, pour les locations non meublées, le seuil entre le régime microfoncier et le régime réel se situe à seulement 15000€.
Le régime micro-BIC
Avec le régime micro-BIC, le propriétaire profite d’un abattement forfaitaire de 50% calculé sur son impôt sur le revenu. De ce fait, l’impôt est calculé en prenant en compte uniquement 50% des revenus issus de la location meublée. Notez que dans le cas d’une LMNP de tourisme classée, l’abattement est de 70%.
Pour le régime microfoncier des locations nues, l’abattement forfaitaire est moins élevé puisqu’il est de 30%.
Le régime de bénéfice réel
Cette fois pas d’abattement, mais une déduction des charges issues de l’activité de location meublée, et une déduction des frais de notaire, des honoraires d’agence et des amortissements.
Pour la location non meublée, le régime réel permet uniquement de déduire les charges.
Défiscaliser grâce au dispositif loi Censi-Bouvard
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. Toutefois, seul le dispositif loi Censi-Bouvard est applicable pour le statut LMNP. Les autres incitations fiscales exigent que le bien soit loué non meublé ou qu’il s’agisse d’un monument historique.
Le dispositif loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% de la valeur du bien lors de son achat. Cette réduction est plafonnée à une valeur d’achat de 300 000€. Autrement dit, même si la valeur du bien est supérieure à 300 000€, la réduction d’impôt ne peut pas dépasser 33 000€.
Pour profiter de la réduction d’impôt du dispositif loi Censi-Bouvard plusieurs conditions doivent être remplies.
Premièrement, il doit s’agir d’une location LMNP et le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans. Ensuite, cette réduction d’impôt est accessible uniquement pour les logements neufs ou les logements anciens de moins de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation.
Enfin, le logement doit être loué en tant que location touristique classée ou doit faire partie d’une résidence de services.
Toutefois, notez que le dispositif loi Censi-Bouvard à vocation à disparaître à partir du 31 décembre 2021. Il sera remplacé par le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Conclusion
Le statut LMNP est particulièrement intéressant pour les investisseurs à la recherche de rendements optimaux pour leur bien immobilier locatif ou ceux qui désirent bénéficier de rendements garantis grâce à la location en résidence de services.
Fiscalement le statut LMNP permet d’accéder à un régime plus intéressant que celui appliqué à la location nue. En contrepartie, il offre moins de possibilités de défiscalisation puisque seul le dispositif Censi-Bouvard est applicable et uniquement pour les LMNP en résidence de service ou les LMNP de tourisme classées.