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Quel est le principe du statut LMNP ?

Dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, le marché se répartit entre la location non meublée (location nue) et la location meublée. Cette dernière bénéficie du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) qui permet notamment de bénéficier du régime fiscal BIC et d’autres particularités abordées dans cet article.

Définition du statut LMNP

Le sigle LMNP signifie « loueur meublé non professionnel » ou « location meublée non professionnelle » selon que l’on parle du bailleur ou du bien. Il s’agit d’un statut spécifique aux locations meublées.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Le statut LMNP est mis en place pour locations meublées respectant les conditions suivantes

👉 Revenus issus de l’activité de location meublée inférieurs à 50% des revenus globaux et ne dépassent pas 23000€ par an
👉 La location LMNP ne doit pas représenter l’activité principale du bailleur
👉 Il doit s’agir d’une habitation
👉 Le bailleur doit être une personne physique qui est propriétaire du bien en direct (pas de SCPI…)

Quels sont les avantages du statut LMNP

Des rendements supérieurs

En matière de rendement, la location meublée se révèle généralement plus performante que la location nue.

Premièrement, pour un bien avec les mêmes caractéristiques, la location meublée permet d’appliquer un loyer supérieur puisque le bien profite d’équipements supplémentaires. De plus, tandis que la location nue peut être soumise à une limitation concernant le montant des loyers (en fonction de la ville et du quartier), le statut LMNP permet de fixer librement le montant du loyer.

Le statut LMNP s’applique également aux locations saisonnières de type Airbnb, chambre d’hôtes, gîte… Les locations saisonnières permettent de générer des recettes élevées. En un seul week-end, une location de tourisme peut générer des revenus supérieurs à un mois de location d’une location meublée classique.

Les locations gérées

Les locations gérées désignent les locations sous statut LMNP dans des résidences de services. Il peut s’agir d’un EHPAD, d’une résidence étudiante, d’une résidence de tourisme, et tout autre type de résidence incluant des services (accueil, repas, activités…).

Le terme « locations gérées » est utilisé, car ces logements sont en grande partie gérés par les gestionnaires des résidences de services.

En effet, le bailleur ne loue pas le bien directement à l’habitant, mais il le loue au gestionnaire de la résidence. Cette particularité implique que même si le logement n’est pas habité, le gestionnaire doit payer un loyer au propriétaire. Autrement dit, le bailleur est assuré de percevoir des revenus réguliers tant que la résidence de services est active.

Autre avantage du statut LMNP en résidence de services : les coûts d’entretien. En effet, dans la plupart des cas, les petits travaux et les frais d’entretien sont à la charge du gestionnaire. Seuls les travaux de gros œuvres sont à la charge du propriétaire.

L’intérêt fiscal du statut LMNP

Un statut LMNP sous le régime fiscal BIC

Le statut LMNP est soumis au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci se révèle plus intéressant que le régime fiscal foncier appliqué pour les locations non meublées.

Plus précisément, si les revenus issus de l’activité de location meublée ne dépassent pas 72600€ (176200€ pour les LMNP de tourisme classées), le propriétaire peut choisir entre le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Si les revenus dépassent ce seuil, le régime de bénéfice réel s’applique obligatoirement. À titre de comparaison, pour les locations non meublées, le seuil entre le régime microfoncier et le régime réel se situe à seulement 15000€.

Le régime micro-BIC

Avec le régime micro-BIC, le propriétaire profite d’un abattement forfaitaire de 50% calculé sur son impôt sur le revenu. De ce fait, l’impôt est calculé en prenant en compte uniquement 50% des revenus issus de la location meublée. Notez que dans le cas d’une LMNP de tourisme classée, l’abattement est de 70%.

Pour le régime microfoncier des locations nues, l’abattement forfaitaire est moins élevé puisqu’il est de 30%.

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Le régime de bénéfice réel

Cette fois pas d’abattement, mais une déduction des charges issues de l’activité de location meublée, et une déduction des frais de notaire, des honoraires d’agence et des amortissements.

Pour la location non meublée, le régime réel permet uniquement de déduire les charges.

Défiscaliser grâce au dispositif loi Censi-Bouvard

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière. Toutefois, seul le dispositif loi Censi-Bouvard est applicable pour le statut LMNP. Les autres incitations fiscales exigent que le bien soit loué non meublé ou qu’il s’agisse d’un monument historique.

Le dispositif loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% de la valeur du bien lors de son achat. Cette réduction est plafonnée à une valeur d’achat de 300000€. Autrement dit, même si la valeur du bien est supérieure à 300000€, la réduction d’impôt ne peut pas dépasser 33000€.

Pour profiter de la réduction d’impôt du dispositif loi Censi-Bouvard plusieurs conditions doivent être remplies.

Premièrement, il doit s’agir d’une location LMNP et le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans. Ensuite, cette réduction d’impôt est accessible uniquement pour les logements neufs ou les logements anciens de moins de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation.

Enfin, le logement doit être loué en tant que location touristique classée ou doit faire partie d’une résidence de services.

Toutefois, notez que le dispositif loi Censi-Bouvard à vocation à disparaître à partir du 31 décembre 2021. Il sera remplacé par le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Conclusion

Le statut LMNP est particulièrement intéressant pour les investisseurs à la recherche de rendements optimaux pour leur bien immobilier ou ceux qui désirent bénéficier de rendements garantis grâce à la location en résidence de services.

Fiscalement le statut LMNP permet d’accéder à un régime plus intéressant que celui appliqué à la location nue. En contrepartie, il offre moins de possibilités de défiscalisation puisque seul le dispositif Censi-Bouvard est applicable et uniquement pour les LMNP en résidence de service ou les LMNP de tourisme classées.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->