L’immobilier étant perçu comme une valeur sûre, de plus en plus de personnes cherchent à investir dans des biens immobiliers. Dans l’objectif de les louer afin d’obtenir un revenu supplémentaire. Or, face à l’offre assez vaste des différents types d’investissements immobiliers possible. Il est courant de se retrouver submergé par les choix et les statuts à adopter. Nous vous expliquons donc comment bien investir, et toutes les étapes à suivre pour vous assurer de bien choisir votre investissement en LMNP étudiant !
Qu’est-ce que l’investissement en LMNP dans un logement étudiant ?
Investir avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans un logement étudiant est un choix très judicieux.
Tout d’abord, l’investissement immobilier en LMNP est un dispositif qui consiste à acheter un bien immobilier et de le louer en meublé.
En tant que logement meublé, votre bien immobilier doit contenir certains équipements obligatoires. (Literie, cuisine équipée, rangements, luminaires, rideaux et matériel d’entretien du logement). Le statut LMNP est attribué lorsque vos revenus annuels liés à l’investissement locatif ne dépassent pas 23 000€.
Ensuite, investir dans un logement étudiant en meublé est intéressant puisque la demande de location d’un logement étudiant est supérieure à l’offre. Vous êtes donc assuré d’avoir en permanence un locataire, de pouvoir retrouver un locataire rapidement et de pouvoir choisir votre locataire. Il peut être avantageux d’investir directement dans des résidences étudiantes.
De cette façon, tous les services liés à l’immobilier locatif sont gérés par un exploitant.
Comment financer son investissement en LMNP dans un logement étudiant ?
Pour financer votre investissement locatif en statut LMNP dans un logement étudiant, nous vous conseillons de privilégier le financement par emprunt.
En effet, en finançant votre investissement immobilier locatif par de la dette, vous pratiquez ce que l’on appelle un effet de levier.
Concrètement, cela revient à investir sans apport tout en générant des revenus locatifs sur de l’argent que vous n’avez pas dépensé.
Nos conseils pour investir en LMNP dans un logement étudiant
Un investissement LMNP dans un logement étudiant meublé est un investissement rentable.
Cependant, le rendement que vous allez toucher dépend considérablement des critères initiaux de votre logement étudiant, de la résidence étudiante et de sa situation.
Bien choisir la ville
Tout d’abord, le choix de la ville est un facteur de succès majeur des investissements immobiliers locatifs étudiants. Par exemple, les viles classées en zone tendue sont à privilégier dans le cadre des logements pour étudiants.
De même, les villes étudiantes sont encore plus soumises à un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs pour étudiants. Elles sont donc préférables pour investir dans un logement étudiant.
À l’intérieur de la ville, privilégier les quartiers étudiants
À l’intérieur-même de la ville, il faut se renseigner sur les meilleurs quartiers pour les étudiants.
Certains sont réputés pour être dédiés aux résidences étudiantes. Ce qui peut être un choix pertinent d’investissement locatif en meublé.
Vérifier que vous êtes bien éligible au dispositif Censi Bouvard
Un des avantages majeurs de la location meublée non professionnelle tient dans ses avantages fiscaux.
En effet, grâce au dispositif Censi Bouvard, les logements immobiliers en statut LMNP neufs bénéficient d’une réduction d’impôts et d’un remboursement de la TVA. Vérifier votre éligibilité au dispositif Censi Bouvard avant d’investir peut donc vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.
Bien choisir son gestionnaire de la résidence-étudiante
Après avoir investi dans l’immobilier locatif en meublé, vous pouvez faire le choix de déléguer la gestion de votre logement locatif à un exploitant de résidences-services. Il s’occupera de vous trouver un locataire et de tous les problèmes liés au quotidien d’une location.
Or, il existe de nombreux gestionnaires immobiliers avec des écarts de prix conséquents. Il est important de prendre en compte ce critère puisque les frais du gestionnaire dépendront des services assurés, et seront ainsi à soustraire de votre rentabilité brute.
Privilégier un achat à crédit
Comme mentionné précédemment, un achat à crédit est préférable pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, grâce à l’effet de levier, vous bénéficiez d’un rendement régulier en n’ayant dépensé que peu d’argent à l’achat.
Choisir le régime fiscal qui vous convient :
En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes :
- Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel simplifié.
- Le régime micro-BIC est intéressant si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000€ HT.
Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos bénéfices locatifs. Cela signifie que seule la moitié de vos revenus est soumise à l’imposition. Concernant le régime réel simplifié, il s’applique si vos recettes locatives dépassent 70 000€ HT.
L’avantage de ce régim est que vous pouvez déduire de vos loyers déclarés les intérêts que vous payez sur le prêt qui finance l’investissement immobilier.
Les frais de syndic, les travaux dans le logement étudiant, l’amortissement des meubles et différentes charges diverses liées au logement.
Concrètement, vous diminuez très nettement le montant des loyers déclarés au fisc. Ce qui vous permet de payer moins d’impôts sur votre investissement immobilier étudiant.
Une alternative : l’investissement en LMNP dans une résidence étudiante
De nombreux investisseurs en statut LMNP font le choix d’investir dans une résidence étudiante. Les résidences étudiantes sont un type de résidences-services gérées par un exploitant avec lequel vous signez un bail commercial.
L’entièreté de vos obligations locatives sont donc gérées par l’exploitant.
Vous recevez tous les mois un loyer (qui provient de l’exploitant), ce qui vous assure donc un revenu régulier, puisqu’il ne dépend pas de l’occupation du logement.
Ce type d’investissement en résidence étudiante présente de nombreux avantages et simplifie grandement le travail de l’investisseur.
L’investissement en LMNP dans un logement étudiant est-il rentable ?
En connaissant tous ces éléments, peut-on dire qu’un investissement immobilier en statut LMNP dans un logement étudiant est rentable ?
On estime que la rentabilité d’un investissement en LMNP dans un logement étudiant se situe entre 4 et 6%, pour un risque modéré.
Investir en LMNP dans un logement étudiant, en résidence ou non, est donc un des meilleurs ratios rendement/risque du marché.