Les résidences étudiantes représentent des investissements locatifs très intéressants puisque vous êtes assuré d’avoir en permanence un locataire. En effet, la demande de places en résidence étudiante est bien plus importante que l’offre, ce qui garantit l’occupation du logement et le renouvellement facile des locataires. De plus, en tant qu’investisseur, vous confiez la gestion du logement à l’exploitant de la résidence, ce qui vous permet de vous soulager de la recherche de locataires et de l’entretien des espaces communs. Découvrez la rentabilité d’un LMNP étudiant
Quels sont les avantages de l’investissement en LMNP dans une résidence étudiant ?
Investir en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans une résidence étudiante présente de nombreux avantages :
Un remboursement de la TVA si le logement est neuf et que vous vous engagez à en confier la gestion à un professionnel pendant au moins 9 ans
Les loyers et l’occupation du logement sont garantis par le contrat de bail commercial signé entre vous et l’exploitant de la résidence
La défiscalisation des revenus grâce au dispositif Censi Bouvard.
La loi Censi Bouvard permet de faire profiter les propriétaires d’une réduction d’impôts de 11% de la valeur du bien neuf.
Rappelons tout de même que pour avoir lieu, le montant du bien LMNP étudiant ne peut dépasser la valeur de 300 000€
En tant que résidences de services, la gestion de la résidence étudiante a l’avantage d’être déléguée à la gestion locative d’un professionnel. Aussi appelé « preneur de bail », l’exploitant de la résidence s’occupe de la totalité de la gestion, de l’entretien de la résidence et de vous trouver un locataire.
Comment savoir si un LMNP étudient est rentable ?
De nombreux critères sont à prendre en compte lorsque vous étudiez un projet d’investissement LMNP en résidence étudiante. On peut citer, entre autres :
- La localisation de la résidence étudiante (les villes étudiantes sont à privilégier sur les villes aux populations plus vieillissantes)
- Le gestionnaire que vous choisissez (ses frais sont à soustraire à la rentabilité brute de votre investissement locatif)
Si vous souhaitez investir en LMNP neuf ou LMNP ancien :
- La durée souhaitée de votre investissement immobilier et donc les caractéristiques de votre emprunt bancaire (durée, taux d’intérêts, montant emprunté)
- Le choix de votre régime fiscal (le régime Micro Bic ou le régime Réel Simplifié)
Enfin, il faut aussi étudier la rentabilité du marché locatif des résidences étudiantes au moment où vous souhaitez réaliser l’achat (les taux d’intérêts actuels pratiqués par les banques et les taux d’intérêts directeurs de la Banque Centrale Européenne).
L’analyse de tous ces éléments vous permettra d’établir la rentabilité nette de votre investissement LMNP en résidence étudiante. En moyenne, on estime que la rentabilité d’un investissement locatif en résidence étudiante se situe entre 4 et 6%.
Quels sont les inconvénients d’un investissement en LMNP dans une résidence étudiante ?
Malgré de nombreux avantages, il existe quelques inconvénients à l’investissement en LMNP dans une résidence étudiante. Ces derniers tiennent principalement aux investissements en LMNP dans le neuf, mais il peut y en avoir d’autres comme :
- Un défaut de construction qui entraînerait de nouveaux frais puisqu’il faudrait reprendre les plans ou réparer le défaut
- Un retard de livraison, ce qui peut vous placer en défaut face aux locataires qui auraient déjà signé le contrat de bail
- La faillite de l’exploitant de la résidence-services
- La détérioration de la location meublée due aux changements fréquents de locataires et donc le remplacement régulier des meubles
Le principal risque des locations meublées non professionnelles dans les résidences de type résidences-services réside dans la faillite de l’exploitant.
En effet, quand un exploitant fait faillite, la résidence étudiante est reprise par un autre, et les loyers perçus par les investisseurs baissent.
Le bail commercial étant signé avec l’exploitant, et non pas avec les étudiants locataires, si ce dernier fait faillite, vous ne recevez pas les loyers.
Ainsi, si tout fonctionne bien, l’investissement en LMNP est rentable, mais au moindre défaut, l’investissement peut se révéler être un coût, bien plus qu’un complément d’argent.
Quelle fiscalité s’applique aux résidences étudiantes LMNP ?
L’avantage des résidences étudiantes en LMNP est clairement la fiscalité. Depuis la mise en place du dispositif LMNP Censi Bouvard du 1er janvier 2013, les investisseurs en LMNP bénéficient de deux avantages majeurs :
- La récupération de la TVA sur le prix payé si le logement est neuf
- L’autorisation de l’amortissement du mobilier qui décore le logement. La durée d’amortissement est estimée entre 7 et 10 ans pour les meubles neufs et entre 25 et 30 ans pour le bien immobilier lui-même
Outre les avantages fournis par la loi Censi Bouvard, le statut LMNP permet à l’investisseur de déclarer les revenus versés par l’exploitant dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux). Grâce à cette fiscalité avantageuse, les premières années de loyers perçues par le propriétaire ne seront pas, ou peu, imposables.
Un investissement en LMNP en résidence étudiante est-il réellement rentable ?
A la lumière de tous ces éléments, l’investissement en LMNP en résidence étudiante est-il rentable ?
En moyenne, on estime que ce type de résidences-services apporte une rentabilité moyenne de 4,5 à 7% en fonction du levier utilisé (financement par dette ou par capitaux propres). Il s’agit donc d’un des ratios rendement/risque les plus élevés du marché.
Cependant, il ne faut pas oublier le risque pris par l’investissement locatif sous gestion.
En effet, les risques de faillite ou de défaillance de la part de l’exploitant. Ainsi que les risques d’impayés de loyers, restent présents dans ce type d’investissement. On estime que les loyers impayés représentent 2,5% des loyers, ce qui n’est donc pas négligeable.