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Comment amortir un bien en LMNP ?

Réponse :

Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté.

Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal intéressant sur l’amortissement LMNP.

Tous les ans, la location meublée non professionnelle, sous le régime réel, vous permet de déduire de vos charges une « annuité d’amortissement » : il s’agit d’un montant proportionnel à la perte de valeur du bien et des mobiliers mis à la disposition du locataire.

Dans le cadre d’une location meublée, il faut tenir compte de l’usure du bien et des mobiliers. Ainsi, le propriétaire LMNP peut, à travers ce dispositif, amortir en totalité l’investissement immobilier réalisé après une période de 30 ans ou 40 ans.

L’amortissement est également intéressant en matière de fiscalité. S’il ne peut pas être imputé au revenu principal, l’amortissement est déductible des revenus locatifs des années qui suivent, jusqu’à épuisement, dans la limite de 10 ans.

Il faut noter que l’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant des loyers perçus à l’année, une fois que les autres charges sont défalquées.

L’amortissement non déductible est reportable sur les exercices bénéficiaires des années suivantes sans limitation de durée. Il s’agit d’une charge fictive grâce à laquelle le propriétaire peut réduire ses revenus fonciers, ainsi que sa base taxable.

Comment calculer l’amortissement LMNP ?

Rappelons que l’amortissement maximal est égal au montant du loyer lorsque le bien immobilier est en location. Il est possible d’augmenter ce montant en rajoutant les charges qui incombent au propriétaire et celles que le contrat prévoit pour le locataire.

Seules les dépenses effectuées pour l’acquisition ou la conservation peuvent être intégrées au calcul de l’amortissement LMNP.

Vous pouvez ainsi considérer les dépenses de gestion, de réparation et d’entretien, les frais de gestion locative, les cotisations d’assurance, les taxes foncières et les intérêts relatifs au prêt immobilier.

Pour connaître le montant que vous devez déclarer à l’administration fiscale, vous devez déduire les charges annuelles et l’amortissement comptable du bien du montant de base qui correspond au total des loyers annuels au cours de l’exercice. Si le montant des charges amortissables que vous pouvez déduire excède les revenus locatifs, il y a un déficit : cela signifie que les loyers perçus sont exonérés.

Les dépenses amortissables sont également déductibles.

Outre les charges déductibles, vous pouvez aussi déduire les dépenses amortissables. Il s’agit de dépenses réelles qui sont souvent supérieures à 600€. Elles doivent être justifiées par des factures datées qui indiquent que les travaux sont réalisés pendant ou après le début de la location meublée non professionnelle. Les travaux effectués et l’acquisition de mobiliers pour le logement figurent parmi les dépenses amortissables que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs.

Ainsi, plusieurs dépenses sont déductibles des recettes locatives grâce au mécanisme de l’amortissement LMNP.

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