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Amortissement LMNP : comment le calculer ?

L’amortissement LMNP peut paraître abscons pour beaucoup de propriétaires. En effet, ces domaines nécessitent parfois des connaissances en comptabilité.

Beaucoup d’investisseurs ne savent pas vraiment comment ils peuvent amortir leur investissement, ni même d’ailleurs comment bénéficier de  la fiscalité attractive d’une location LMNP. 

Cet article est justement là pour vous éclairer concernant les charges que vous pouvez déduire à travers une location LMNP et pour vous expliquer le mécanisme des amortissements LMNP.

Choisir le bon régime fiscal

Premièrement, il est important de revenir sur le régime fiscal lié au statut LMNP. En effet, contrairement à la location vide qui est soumise au régime foncier, l’immobilier LMNP est sous le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). 

Plus précisément, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel.

Le régime micro BIC

Grâce au régime micro BIC vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les revenus issus de la location LMNP.

De ce fait, seuls 50% des revenus sont pris en compte dans le calcul de l’impôt.

Le régime micro-BIC est plus intéressant que le régime micro-foncier dont l’abattement est plafonné à 30%.

Le régime de bénéfice réel

Il permet de déduire les charges liées à la location LMNP :

👉 Assurance du bien
👉 Charges de copropriété
👉 Électricité
👉 Entretien et petites réparations
👉 Impôts et taxe
👉 Téléphone & Internet
👉 Intérêts d’emprunt et frais de dossiers

Avec le régime de bénéfice réel, vous pouvez également déduire les honoraires d’agence et les frais de notaire.

Enfin, c’est à travers le régime de bénéfice réel que vous pouvez accéder à l’amortissement LMNP.

Là aussi, le régime BIC de bénéfice réel se révèle plus intéressant que son équivalent foncier. En effet, ce dernier ne permet pas de déduire autant de charges. De plus, le régime réel foncier ne donne pas accès à un amortissement.

Quel régime LMNP choisir ?

Si vos revenus locatifs dépassent les 72600€ par an, le régime de bénéfice réel s’impose automatiquement. Sachant qu’au-delà de 23000 de revenus locatifs annuels, vous n’êtes plus considéré comme loueur meublé non professionnel, mais comme loueur meublé professionnel (LMP).

En dessous de 72600€, il est recommandé de choisir le régime micro-BIC lorsque vos charges n’excèdent pas 50% de vos revenus. Sinon, le régime de bénéfice réel est préférable. De plus, comme nous l’avons déjà évoqué, le régime micro-BIC ne donne pas accès à l’amortissement LMNP.

Comprendre l’amortissement LMNP

En comptabilité l’amortissement consiste à lisser le coût de l’investissement ou la baisse de valeur du bien sur une longue période en les déduisant des recettes.

Par exemple, si vous investissez dans une nouvelle salle de bain d’une valeur de 5000€, vous allez pouvoir amortir son coût sur plusieurs années et ainsi déduire son coût de votre impôt. 

De même, vous pouvez amortir l’usure naturelle de certains composants comme la toiture.

L’amortissement LMNP permet donc de réduire encore plus le montant de votre impôt sur le revenu déjà déduit des charges LMNP grâce au régime BIC de bénéfice réel.

De ce point de vue, nous pouvons considérer le statut LMNP comme étant l’une des dernières niches fiscales accessibles aux particuliers.

Quelles sont les dépenses pouvant bénéficier de l’amortissement LMNP ?

Dans la plupart des cas, pour pouvoir être amortie, une dépense doit être supérieure à 600€. De plus, il est impératif que les dépenses aient été réalisées au même moment ou après l’investissement LMNP

Les dépenses réalisées avant ne sont pas prises en compte dans l’amortissement.

Généralement, même s’il n’existe pas vraiment de catégories définies par la loi, l’amortissement LMNP concerne les travaux réalisés dans le logement ainsi que le mobilier acheté.

Il est impératif que chaque dépense amortie soit associée à une durée d’amortissement réaliste par rapport à la nature de la dépense. Autrement dit, cette durée doit être proche de la durée d’utilisation estimée du bien. Celle-ci dépend :
👉 De l’usure du bien
👉 De la fréquence d’utilisation du bien

Je teste mon éligibilité LMNP

Par exemple, si vous souhaitez amortir un canapé, un amortissement sur 10 ans est envisageable. Par contre, pour une toiture, la durée d’amortissement est généralement supérieure à 30 ans.

Cette estimation n’est pas évidente à réaliser. Il est donc utile de se faire accompagner par un professionnel.

Comment est calculé l’amortissement LMNP ?

Comme nous l’avons vu, la durée d’amortissement dépend de la nature du bien. Pour un amortissement LMNP, il est nécessaire de diviser l’actif en différents composants :

👉 Structure
👉 Toiture
👉 Installations électriques
👉 Agencements intérieurs
👉 Mobilier
👉 Etc.

En règle générale, il est estimé que 85% de la valeur totale du bien LMNP est amortissable, tandis que les 15% restants représentent la valeur du terrain (non amortissable). Toutefois, cette part peut varier selon les caractéristiques du bien et de son terrain.

Pour calculer l’amortissement moyen, il faut donc multiplier la valeur du bien par 85% et diviser le résultat par la durée moyenne de l’amortissement.

Par exemple, pour un bien d’une valeur de 300000€ amortissable en moyenne sur 25 ans, chaque année vous allez pouvoir déduire 10200€.

Cependant, il ne s’agit là que d’une valeur moyenne. Et comme nous l’avons précisé, dans la réalité, l’amortissement LMNP se répartit en différents composants avec leur propre valeur et leur propre durée d’amortissement.

À partir de quand est calculé l’amortissement LMNP ?

L’amortissement d’un bien LMNP débute au moment où vous accédez au statut LMNP. La valeur prise en compte est donc la valeur du bien amortissable au moment de l’accès au statut LMNP et non la valeur du bien lors de son achat.

Pour profiter pleinement de l’amortissement LMNP, il est donc préférable de bénéficier du statut LMNP le plus tôt possible. En ce sens, avant d’investir dans l’immobilier locatif, il est conseillé de savoir s’il s’agit d’une location meublée ou vide.

Dès lors, vous pourrez choisir le bien en prenant en considération le régime fiscal qui s’y appliquera. 

L’amortissement LMNP vous offre plus de marge de manœuvre concernant les travaux que vous allez pouvoir réaliser. En effet, comme vous pourrez les amortir, vous pouvez permettre un budget supérieur pour vos travaux.

Par contre, notez que le l’investissement LMNP ne donne pas accès au dispositif de défiscalisation loi Pinel. Seul le dispositif loi Censi-Bouvard est applicable, à condition que le bien soit situé dans une résidence de service à l’instar d’une chambre dans un EHPAD. Auquel cas vous devez vous engager à la louer le bien pendant au moins 9 ans pour profiter de la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

Amortissement LMNP et déficit

Pour le statut LMNP, la somme des amortissements déductibles ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité LMNP. Autrement dit, l’amortissement LMNP ne peut pas générer de déficit.

Si l’amortissement dépasse le montant en question ou si les charges dépassent les loyers, l’amortissement en excès est reporté sans limite de temps jusqu’à ce que l’activité retrouve une situation bénéficiaire.

Grâce à cette solution, l’amortissement en excès n’est pas perdu et pourra être déduit une autre année.

Une comptabilité obligatoire

Le régime de bénéfice réel répond à des obligations comptables strictes :

👉 Un bilan
👉 Un compte de résultat

De plus, pour bénéficier de l’amortissement LMNP, seuls les amortissements inclus dans la comptabilité sont déductibles.

Le statut LMNP peut donc exiger une gestion et une comptabilité relativement complexe, surtout lorsque l’on veut profiter au maximum des avantages fiscaux et de l’amortissement LMNP.

Dès lors, nous vous recommandons vivement de faire appel à un comptable ou à un établissement de comptabilité. En effet, si vous n’avez pas les connaissances suffisantes ou le temps nécessaire, vous risquez de commettre certaines erreurs dans la gestion de votre bien LMNP. 

Des factures perdues, des justificatifs oubliés, sont autant d’éléments qui peuvent perturber votre comptabilité et vous empêcher de profiter pleinement du statut LMNP et de ses avantages.

Conclusion

L’amortissement LMNP est un avantage spécifique au régime BIC dit de bénéfice réel. Grâce à cet amortissement, l’investisseur peut déduire sur plusieurs années une grande partie des dépenses liées à l’entretien et à la mise en place de sa location LMNP.

Cet amortissement vient compléter un régime fiscal LMNP particulièrement intéressant qui permet de déduire les charges liées à l’activité LMNP.

Reste que pour profiter pleinement des avantages fiscaux et de l’amortissement LMNP, la gestion et la comptabilité de l’activité LMNP doivent être optimisées. Il est donc utile de se faire accompagner dans son projet d’investissement et d’amortissement LMNP.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->