Les avantages de l'amortissement en LMNP

En accédant au LMNP, vous avez la possibilité d’amortir votre investissement à condition de choisir le bon régime fiscal. Il s’agit d’un amortissement différé et linéaire qui se divise entre les différents composants du bien.

Ce guide aborde en détail l’amortissement en LMNP. Avant d’évoquer le calcul de l’amortissement, nous revenons sur les avantages, le fonctionnement de l’amortissement et sur les conditions à respecter pour en profiter.

L’amortissement en location meublée est une notion comptable importante pour tout professionnel loueur en activité. En effet, ce régime fiscal permet de déduire des travaux et des amortissements du mobilier de la déclaration de revenus.

Si la gestion de cette activité est bien faite, il est possible de réduire le déficit fiscal en utilisant les dépenses d’amortissement liées au mobilier. Cependant, il est crucial de bien comprendre les règles fiscales en matière d’amortissement pour éviter tout risque d’erreur ou d’irrégularité dans la gestion de la location meublée.

Qu’est-ce que la LMNP ?

Définition de la LMNP

Spécifique à l’investissement locatif meublé, le sigle LMNP est à la fois utilisé pour désigner la location meublée non professionnelle et celui de loueur meublé non professionnel.

Il s’agit avant tout d’un statut fiscal qui permet d’accéder à un régime d’imposition particulier par rapport au foncier classique qui s’applique à la location nue ou à la location meublée non enregistrée.

Naturellement, la fiscalité LMNP se veut plus intéressante. Nous y revenons plus en détail dans le paragraphe sur la fiscalité de la partie sur les avantages.

Comment accéder au LMNP ?

La première condition nécessite que l’appartement soit loué en ayant un minimum de meubles. De ce fait, il doit inclure une liste d’équipements obligatoires (literie, plaques de cuisson…).

Toutefois, il ne s’applique pas automatiquement dès lors que vous louez un bien avec des meubles. En effet, de base, c’est le régime foncier qui est appliqué.

Pour profiter de la LMNP, vous devez procéder à une démarche administrative. Elle est simple et rapide puisqu’il s’agit de télécharger et de remplir le formulaire P0i (Cerfa 11921*05), puis de l’envoyer au greffe du tribunal de commerce de la ville où est situé le bien immobilier en question. Cette démarche doit être réalisée dans les 15 jours qui suivent la mise en location du bien. Elle permet d’obtenir un numéro de SIRET qui vous sera utile pour votre prochaine déclaration d’impôt.

Le statut LMNP dépend aussi des loyers perçus grâce à vos investissements locatifs. Ces loyers ne doivent pas dépasser 23 000€ ni représenter plus de 50% de vos revenus totaux. Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, vous passez automatiquement en LMP (loueur meublé professionnel).

Les avantages de l’investissement LMNP

Maintenant que nous avons rappelé ce qu’est la LMNP, intéressons-nous aux différentes raisons qui poussent à choisir ce dispositif.

Le rendement locatif

Ce n’est pas le statut LMNP qui apporte un meilleur rendement, mais le fait de louer un appartement en tant que meublé.

En moyenne, un logement avec des meubles se loue 10% à 20% plus cher qu’une location vide. Il est logique qu’un bien déjà équipé et plus confortable coûte plus cher au locataire. Et contrairement à la location nue, le total des loyers n’est pas plafonné, quel que soit l’emplacement.

Les premières années de location ne paraissent pas forcément plus rentables, puisqu’il faut digérer les dépenses nécessaires à l’ameublement du bien. En réalité, grâce à l’amortissement LMNP, ce constat n’est pas tout à fait correct.

L’écart de loyer est encore plus important dans le cas des locations saisonnières ou de type Airbnb. Ces locations de court terme offrent un excellent rendement. Par contre, le logement n’est pas loué toute l’année.

À l’inverse, la location en résidence de service garantit un rendement même lorsque le logement est inoccupé, puisque c’est le gérant de la résidence qui loue le bien au bailleur. Par contre les loyers sont plus faibles.

Choisissez le bail qui convient le mieux

Autre particularité de la location meublée par rapport à la location vide : la possibilité de choisir parmi différents types de baux.

De base, le bail classique s’étale sur une durée de 1 an minimum renouvelable. Le locataire possède un préavis de 1 mois. Concernant le dépôt de garantie, vous pouvez opter pour un montant correspondant jusqu’à deux fois le loyer mensuel hors taxe.

Cependant, si vous louez à une population étudiante, il est souvent plus intéressant d’opter pour un bail étudiant dont la durée est de 9 mois renouvelables.

Le bail mobilité est également une option pour un étudiant et notamment lorsqu’il vit là le temps d’un stage. Ce bail mobilité s’adresse aussi aux personnes suivant une formation professionnelle, un contra d’apprentissage, une mission de service civique, ainsi qu’aux personnes en mutation ou en mission professionnelle. Il permet d’ajuster la durée de location entre 1 et 10 moins, mais non renouvelables. Le locataire dispose toujours d’un préavis de 1 mois. Par contre, vous ne pouvez pas exiger de dépôt de garantie.

Dernière forme de bail compatible avec le statut LMNP, le bail commercial. D’une durée pouvant aller de 9 à 12 ans renouvelables, il permet d’appliquer un dépôt de garantie non plafonné, tandis que le locataire dispose de 6 mois de préavis. Ce bail est disponible uniquement pour les résidence de services.

La fiscalité

En choisissant le statut LMNP vous profitez alors du régime BIC et non du foncier. Il se décline en deux choix possibles : le micro BIC et le BIC réel.

Le régime micro BIC introduit un abattement d’impôts de 50% des revenus LMNP. De ce fait, il est plus intéressant que le micro foncier dont l’abattement est de 30%.

Tout comme son homologue, le régime BIC réel se traduit par la possibilité de déduire les charges du bien : frais de notaire, honoraires versés à un tiers, charges de copropriété, primes d’assurance, travaux d’entretien, travaux de réparation, travaux d’amélioration du bien, intérêts du prêt immobilier, taxe foncière. Toutefois il permet également d’amortir le bien ce que ne propose pas le foncier réel qui implique un plan comptable plus soutenu afin de répertorier les charges déductibles et les composants amortissables.

Jusqu’à 72 600€ de revenus locatifs annuels, vous avez le choix entre ces deux régimes. Au-delà, le régime BIC réel s’applique automatiquement. Toutefois, n’oubliez pas que le LMNP est accessible jusqu’à 23 000€.

En investissant dans une résidence de services vous pouvez également profiter du dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard. Il prend la forme d’une réduction d’impôt de 11% calculée sur le prix d’acquisition du bien dans la limite de 300 000€. Et si le logement est neuf, vous pouvez récupérer la TVA sur vos impôts.

Par contre, pour bénéficier du dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard vous devez vous engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.

Comment amortir un bien en LMNP ?

Comme nous l’avons souligné, le régime BIC réel permet de profiter d’un amortissement de l’investissement LMNP.

L’intérêt fiscal de l’amortissement LMNP

L’amortissement est un réel atout lorsque vous optez pour le régime BIC réel. Les amortissements sont directement déductibles du revenu imposable LMNP. Le résultat est une imposition moins lourde puisque celle-ci est calculée après déduction des charges amortissables.

Néanmoins, ce type d’imposition n’est pas forcément le meilleur choix. Tout dépend du total de vos charges déductibles et des amortissements LMNP. Si ce total est inférieur à 50% des revenus, mieux vaut opter pour le micro BIC qui garantit un abattement de 50%. Ce dernier est plus simple au niveau de la déclaration d’impôt que le réel qui demande un plan comptable plus détaillé. Pour cela, il vaut mieux faire appel à un expert-comptable.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP

Par définition, l’amortissement d’un bien consiste à définir en combien de temps un bien a perdu sa valeur. D’un point de vue fiscal, l’amortissement locatif permet de déduire du revenu imposable le coût du bien et de ses équipements.

Grâce à cette astuce, vous allez considérablement alléger les impôts sur vos loyers LMNP.

L’amortissement LMNP comprend les dépenses amortissables et l’amortissement du bien immobilier.

Les dépenses amortissables

Elles regroupent tous les d’équipements investis dans le logement et dont la valeur d’achat est supérieure à 598€. Il peut s’agir du mobilier, des éléments de décoration, des appareils électroménagers, des revêtements.

Naturellement, pensez à conserver les factures d’achats de chaque dépense afin de pouvoir les fournir si elles vous sont demandées.

En règle générale, ces biens ont une période d’amortissement allant de 3 à 15 ans.

L’amortissement du bien immobilier

Le bien immobilier n’est pas amorti en un seul élément. Chaque composant est amorti séparément : le toit, le gros œuvre, les menuiseries, la façade, le terrain, l’agencement, les installations électriques.

Il s’agit de dépenses dont l’amortissement s’étale souvent entre 25 et 40 ans.

Comment calculer l’amortissement LMNP ?

Un amortissement différé

En effet, l’amortissement est dit différé puisque ce dispositif n’autorise pas le déficit. De ce fait, si la somme des charges déductibles et des amortissements est supérieure aux loyers, l’amortissement est alors différé à l’année suivante. L’amortissement peut ainsi être reporté sans limite de temps, année après année jusqu’à ce l’activité ne soit plus en déficit.

À noter qu’en cas de revente du bien, l’amortissement n’est plus applicable. Idem si vous arrêtez de louer le bien.

Un amortissement linéaire

Le qualificatif linéaire indique que le taux d’amortissement de chaque composant ne varie pas dans le temps. Le même taux est appliqué chaque année durant la durée de l’amortissement, ce qui facilite le calcul de l’amortissement.

Pour calculer le taux d’amortissement d’un composant il suffit de diviser 100 par la durée d’amortissement du bien. Par exemple, pour un canapé d’une valeur de 3 000€ que vous comptez amortir sur 5 ans, le taux d’amortissement équivaut à 100/5 = 20%.

Ensuite pour réaliser le calcul de l’amortissement immobilier annuel vous devez simplement multiplier la valeur du bien par son taux d’amortissement. Pour le canapé, vous allez pouvoir l’amortir à hauteur de 600€ par an. Autrement dit, pendant 5 ans, 600€ seront déduits des revenus locatifs annuels.

Chaque année, pour connaître le montant maximum d’amortissement, vous devez effectuer le calcul suivant : total des revenus locatifs – total des charges déductibles. Si le montant de l’amortissement dépasse cette somme, la différence doit être reportée à l’année suivante et ainsi de suite.

Exemple :

Votre taux d’amortissement total est de 5 000€ par an. Le loyer est fixé à 650€ par mois, soit 7 800€ par an. La somme des charges déductibles représente quant à elle 5 000€ par an.

Dans ce cas, le montant maximum d’amortissement annuel est de 7 800 – 5 000 = 2 800€. Les 2 200€ restants (5 000 – 2 800) doivent être reportés aux années suivantes.

Précisions que si vous profitez du dispositif loi Censi-Bouvard vous pouvez bénéficier de l’amortissement LMNP uniquement pour la part d’investissement supérieure à 300 000€. Par exemple, si l’acquisition initiale est de 400 000€, seuls 100 000€ pourront bénéficier d’un amortissement.

Conclusion

Le statut LMNP se révèle particulièrement intéressant au niveau du rendement, mais aussi sur le plan fiscal. Grâce au régime foncier il vous permet de réduire considérablement la charge d’imposition.

Par contre, pour pouvoir amortir votre achat locatif vous devez opter pour le régime BIC réel. Dès lors, vous devez évaluer s’il est plus intéressant de profiter du régime réel afin de bénéficier d’une déduction des charges accompagnées d’un amortissement plutôt que de choisir l’autre régime avec son abattement de 50% des revenus locatifs.

Cependant, le choix ne se résume pas uniquement entre logement vide et logement meublé. D’autres formes d’investissement existent sur le marché immobilier comme la SCPI ou le crowdfunding immobilier. Si vous êtes à la recherche du meilleur rendement, prenez le temps de comparer les différentes solutions en étudiant les revenus générés, les charges, et la fiscalité.