GUIDE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?

Lorsqu’on parle de la notion d’amortissement en immobilier, elle peut paraître un peu flou au premier abord. Pour vous donner un ordre d’idée, l’amortissement est un terme comptable qui définit la perte de valeur d’un bien immobilier d’une entreprise. Ainsi, lorsque vous réalisez un investissement avec une entreprise, sa valeur est dépréciée au fur et à mesure des années. Dans le cadre du LMNP, l’amortissement présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Le long de cet article, laissez-nous vous parler plus en détail de ce qu’est l’amortissement en LMNP et comment il fonctionne.

Rappel du fonctionnement de la fiscalité en LMNP

Gagner ses revenus grâce à la location d’un bien meublé est conditionné par le statut LMNP. Cela vous permet non seulement de bénéficier d’avantages fiscaux, mais aussi de vous constituer un patrimoine immobilier. Si le statut LMNP offre de nombreux avantages aux loueurs de meublés, notamment si vous résidez à l’étranger, comment choisir le bon régime fiscal ?

Le micro-BIC en LMNP

Pour opter pour le régime Micro BIC, vous devez remplir le fameux formulaire 2042 C et avoir un revenu annuel inférieur ou égal à 70 000 euros. Tant que votre loyer n’excède pas ce montant, le statut Location Meublée Non Professionnel vous donne le droit à une remise de 50% sur vos revenus locatifs totaux. De plus, vous bénéficier de 17,2 % de cotisations sociales tant que vos revenus ne dépassent pas 23 000 euros par an.

Les montants calculés par l’administration fiscale pris en compte grâce au LMNP sont inclus dans le barème progressif et ajoutés au montant du revenu locatif. Votre déclaration doit mentionner tous les revenus annuels de location meublée. Notez également que la TVA déductible ne peut pas être récupérée.

Le régime du réel en LMNP

Le régime du réel en Location Meublée Non Professionnel s’applique à partir d’un revenu annuel de 70 000 euros. Au-delà de ce plafond, le statut LMNP passe au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). C’est une option que vous pouvez choisir à la création de votre entreprise. Les amortissements peuvent également être déduits du prix d’achat des biens immobiliers et des meubles s’ils sont inclus dans les actifs du bilan.

C’est notamment l’avantage du régime au réel. Ensuite, vous devez tenir des comptes au bilan et au compte de résultat qui incluent les immobilisations bénéficiant d’un amortissement. Nous vous recommandons également de vous inscrire auprès d’un centre de gestion agréé (CGA) pour bénéficier d’une non-majoration de 25 % sur votre résultat imposable. De plus, les frais d’adhésion vous donnent également droit à des crédits d’impôt conditionnels.

Qu’est-ce que l’amortissement comptable ?

Pour commencer, reprenons les bases de la comptabilité en revenant sur la définition de l’amortissement comptable. Tout au long de sa vie une entreprise est amenée à investir au sein de biens matériels et immatériels relatifs à son bon fonctionnement, peu importe son secteur d’activité. L’amortissement comptable désigne la perte de valeur d’un bien inscrit à l’actif du bilan d’une entreprise.

Il découle de l’usure physique ou d’une obsolescence, d’une immobilisation. Les principaux actifs amortissables sont les immobilisations corporelles (machines, usines, constructions, etc.) et les immobilisations incorporelles (concessions, brevets, logiciels). L’amortissement permet de répartir les coûts d’acquisition ou de production d’un bien sur plusieurs exercices.

Maintenant que nous avons éclairci le sujet, interrogeons-nous sur la manière dont il peut nous servir. Les actifs de la société sont inscrits au bilan. Ils s’accompagnent d’un coût d’acquisition qui tend à diminuer chaque année. Une mise à jour est nécessaire car cette valeur comptable nette ne reflète pas la valeur réelle des années suivantes.

De plus, les calculs d’amortissements comptables vous permettent d’enregistrer les amortissements de vos actifs. Ils sont inclus dans les charges de l’entreprise et ne mobilisent pas de trésorerie pendant la durée d’amortissement des actifs. Ainsi, l’entreprise peut mettre à jour ces immobilisations et anticiper l’achat de nouveaux biens lorsqu’ils arrivent en fin de vie.

Comment fonctionne l’amortissement immobilier en LMNP ?

La location meublée est de plus en plus prisée par les propriétaires bailleurs grâce à son régime fiscal. En effet, l’investissement locatif en Location Meublée Non Professionnel permet de bénéficier de multiples avantages fiscaux au travers de la déductibilité de vos amortissements comptables immobiliers. Rentrons dans les détails.

Comptablement parlant, l’amortissement comptable est une charge que vous pouvez déduire de votre fiscalité. Il vous permet ainsi de recourir à un gain financier optimal en termes de trésorerie et de fiscalité.

En effet, le principe de l’amortissement vous aide à diminuer considérablement le résultat imposable de votre activité en Location Meublée Non Professionnel. Très concrètement, vous réalisez une économie d’impôt grâce à lui. Pour bénéficier d’avantages fiscaux grâce à l’amortissement de votre bien, il vous suffit de déduire le pourcentage de la valeur de vos biens et ses revenus fonciers chaque année au sein de votre déclaration de revenus.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’amortissement comptable en LMNP ?

En ayant en tête le fonctionnement de l’amortissement en LMNP, analysons en détail quels sont ses avantages et quels sont ses inconvénients.

L’avantage de l’amortissement en LMNP

Dans le cadre d’une Location Meublée Non Professionnel, le loueur du meublé a les mêmes obligations qu’une entreprise. Rappelons que le principe de l’amortissement comptable offre de réels avantages, tant du point de vue fiscal que du point de vue de la rentabilité des investissements. Grâce à ce mécanisme, l’assiette fiscale des revenus locatifs peut être réduite, voire supprimée.

Il peut donc déduire les amortissements comptables de son chiffre d’affaires. L’avantage de l’amortissement en Location Meublée Non Professionnel est de pouvoir déduire fiscalement de vos revenus tous les frais liés à votre investissement locatif (charges de copropriété, primes d’assurances, taxes foncières, intérêts d’emprunts.

De plus, si le compte d’exploitation est négatif avant déduction des amortissements, celui-ci est mis en réserve. Ils sont considérés comme différés. S’il y a un profit, il vous est possible d’utiliser l’amortissement pour réduire ou neutraliser la charge fiscale. En d’autres termes, l’amortissement comptable ne peut créer ni augmenter de déficit. Par la suite, il peut être compensé par des gains similaires.

L’inconvénient de l’amortissement en LMNP

Mais l’amortissement en Location Meublé Non Professionnel ne présente pas uniquement des avantages. En effet, pour vous assurer de la bonne tenue de votre comptabilité, nous vous conseillons de faire appel à un cabinet d’experts comptables. La gestion et le calcul des amortissements requiert une expertise poussée en comptabilité, ainsi, il faudra prévoir un budget pour le paiement des prestations comptables externes.

Que peut-on amortir dans le cadre d’un LMNP ?

Maintenant que vous en savez davantage au sujet du fonctionnement de l’amortissement en Location Meublée Non Professionnel, découvrons ensemble quelles sont les dépenses amortissables dans un tel cas de figure. En effet, que peut-on déduire dans un amortissement LMNP ? L’amortissement LMNP permet de déduire toutes les charges d’un investissement immobilier locatif. S’ajoute à ces charges la possibilité de déduire les éléments suivants :

  • le mobilier
  • le gros œuvre et les travaux de rénovation
  • les frais d’acquisition
  • la toiture
  • l’étanchéité
  • l’installation électrique

Rappelons-le, les dépenses amortissables en LMNP augmentent la valeur de votre investissement immobilier locatif. Les dépenses les plus couramment amorties et déduites des recettes sont le prix de votre bien immobilier, les travaux de rénovation, le mobilier et enfin, les frais de notaire et d’agence. À noter que pour ces dernières, certains préfèrent les faire passer en charge ou en immobilisation. C’est à vous de décider.

Comment se calcule l’amortissement d’un bien locatif ?

Les propriétaires assujettis au régime fiscal d’une Location Meublée Non Professionnel au réel utilisent généralement l’amortissement linéaire par composants pour calculer leur amortissement immobilier. Comme nous l’avons vu un peu plus haut, l’amortissement en Location Meublée Non Professionnel concerne le bien immobilier lui-même, les travaux qui ont pu être mis en œuvre ainsi que le mobilier équipant le bien.

Pour le calculer, la méthode est simple. On associe à chaque partie une valeur et une durée. L’ensemble des immeubles sont dotés d’éléments distincts. Il est donc nécessaire de calculer en fonction du temps d’usure de chaque catégorie. De manière générale, il est évalué sur une durée allant jusqu’à 40 ans.

Pour les travaux, la durée est fixée à 50 ans. Quant au mobilier, il faudra prendre en compte une durée d’amortissement entre 5 et 15 ans. À noter que vous ne pouvez pas amortir la valeur du terrain dans votre calcul.

Comment faire la comptabilité d’un LMNP ?

Vous pouvez être tentés d’assurer la gestion de la comptabilité de votre LMNP vous-même. Toutefois, il ne s’agit pas toujours d’une très bonne idée. On vous explique. Souvent complexes, les formalités administratives relatives au fonctionnement de l’amortissement en LMNP nécessitent une bonne connaissance préalable de la comptabilité.

Ainsi, nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d’un expert-comptable spécialisé dans le domaine de l’immobilier pour éviter toute erreur lors des déclarations. Le régime LMNP au réel nécessite la déclaration de liasses fiscales constituées de plusieurs cerfas et ces derniers ne sont pas véritablement intuitifs. Les erreurs comptables peuvent apparaître rapidement et les conséquences peuvent être graves. En cas d’erreur, vous êtes susceptible de payer plus d’impôts que nécessaire.

Toutefois, si vous souhaitez économiser la prestation d’un expert-comptable sur une année et que vous souhaitez déposer votre déclaration LMNP vous-même, nous vous recommandons fortement d’utiliser un logiciel. Ce logiciel effectue la déclaration en ligne pour vous, mais vous aide également à traiter l’ensemble des documents. Idéalement, vous pouvez également opter pour une hotline gérée par un comptable fiscaliste professionnel pour vous aider à gérer vos déclarations.

Amortissement LMNP : comment déclarer ses revenus ?

Une fois que vous avez choisi le régime fiscal adapté à votre situation, déclarer vos revenus est simple.

La déclaration des revenus au régime micro-BIC

Les revenus de la location meublée non professionnelle sont assimilés aux bénéfices industriels commerciaux. Par conséquent, les loyers perçus doivent être déclarés sur le formulaire de complément de revenu n° 2042 C PRO. Le montant du revenu brut doit être inscrit directement aux lignes 5NO à 5PO ou 5NP à 5PP selon votre activité.

De plus, les loueurs d’appartements meublés commerciaux et non commerciaux sont assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) quel que soit le régime fiscal applicable (micro-BIC ou régime au réel). Instituée par la loi de finances datant de 2010, cette taxe locale se compose d’une Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) et d’une Contribution Économique Territoriale (CET).

La déclaration des revenus au régime réel

Votre choix d’imposition doit être déclaré sur le formulaire P0i et déposé au Greffe du tribunal de commerce. Vous recevrez alors un numéro SIRET de la part de l’administration. La déclaration du régime réel se fait à l’aide du formulaire 2031, du CERFA 11085 et des annexes 2033. Lorsque vous souhaitez changer de régime fiscal en cours d’activité, il est possible de faire la demande avant la date limite de déclaration de revenus de l’année N+1.

L’option choisie est valable 2 ans et se renouvellera automatiquement. En tant que loueur en meublé non professionnel, sachez que vous pouvez rejoindre un centre de gestion agréé. Votre adhésion à cette association vous permettra de bénéficier d’avantages conséquents.

Notre astuce pour assurer votre amortissement en LMNP

Dans le cadre de la LMNP, l’amortissement immobilier propose de nombreux avantages. Il est idéal lorsqu’on souhaite obtenir des déductions fiscales intéressantes. Peu importe votre statut LMNP, micro-BIC ou régime au réel, il est conseillé de faire appel à un cabinet d’experts-comptables pour la gestion de votre comptabilité au quotidien. De cette manière, vous éviterez toutes les erreurs comptables et passerez moins de temps dans la paperasse.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. LMNP ancien : quels avantages pour l’investisseur ?
LMNP vous a repondu :
Actuellement, l’investissement immobilier demeure la formule la plus rentable. Le statut de Loueur Meublé non professionnel permet de réaliser un investissement immobilier locatif en profitant de nombreux avantages. Si vous envisagez d’investir dans la LMNP ancien, informez-vous avant de vous engager. Découvrez tous les points positifs d’un investissement en LMNP ancien. Qu’est-ce que le statut […] En savoir plus ->

02. Investissement LMNP en résidence tourisme : quels avantages ?
LMNP vous a repondu :
La rentabilité locative, les avantages fiscaux et la grande facilité de gestion sont les principaux points forts de l’investissement LMNP résidence de tourisme. C’est pour cette raison que ce type de résidence de services est très recherché. Avant de vous engager, informez-vous sur les différents avantages du meublé de tourisme LMNP. Investissement LMNP en résidence […] En savoir plus ->

03. Investissement en EHPAD : est-ce rentable ?
LMNP vous a repondu :
Investir en EHPAD figure actuellement parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. Si l’investissement en maison de retraite vous intéresse, prenez le temps de vous informer pour connaître les avantages. Pensez également à étudier les risques éventuels d’un investissement EHPAD. Pourquoi investir en EHPAD ? Aujourd’hui, comme les seniors vivent plus longtemps, la demande de […] En savoir plus ->

04. Revente LMNP d’occasion : fiscalité et taux d’imposition de la plus-value immobilière
LMNP vous a repondu :
La fiscalité de la Location meublée Non professionnelle (LMNP) présente des avantages qu’il faut connaître, en particulier lorsque vous envisagez de revendre votre bien immobilier. La revente d’un bien en LMNP ancien est régie par le régime des plus-values immobilières des particuliers. C’est-à-dire qu’il faut s’acquitter de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. […] En savoir plus ->