Guide défiscalisation immobilière

Nos conseils pour investir dans l’immobilier

Vous avez un projet immobilier, mais avez du mal à vous y retrouver. Vous avez peur de faire le mauvais choix. Nous tentons de vous éclairer et vous aider à faire le meilleur choix : choix du meilleur dispositif en fonctions de vos objectifs et de votre contexte, critère pour choisir le bien immobilier…etc.

Le marché immobilier se porte bien en France, et vous avez raison de profiter de ce contexte. La pierre est un investissement sûr qui vous permet de diversifier vos placements sans risque. Si vous êtes dans cette optique, ce guide réunit pour vous les principaux éléments à prendre en compte pour investir dans l’immobilier.

Les différentes solutions d’investissement immobilier

Résidence principale et secondaire

Pour beaucoup de Français, le premier achat immobilier leur permet de devenir propriétaires. Dans cette situation, l’investissement immobilier n’a pas vocation à être rentable. Plus précisément, lorsque pour l’acquéreur il s’agit d’un bien qui servira de résidence principale ou secondaire, il ne peut pas compter sur des revenus fonciers comme le permet l’investissement locatif.

Toutefois, ce type d’investissement immobilier n’est pas totalement dénué d’une rentabilité. Celle-ci prenant la forme d’une éventuelle plus-value immobilière au moment de la revente du bien. Mais vous l’aurez compris, il est impossible d’estimer cette plus-value des années en avance. À noter qu’en devenant propriétaire de sa résidence principale, l’intérêt est également d’économiser le loyer.

Reste qu’un investissement immobilier utilisé dans un premier temps comme résidence principale ou résidence secondaire peut ensuite devenir un bien locatif. Certes, vous ne pourrez pas profiter de certains avantages fiscaux spécifiques à l’investissement locatif (dispositif Pinel, Denormandie…), mais vous percevrez des revenus fonciers sous forme de loyers. Cette situation arrive fréquemment pour les résidences secondaires. En effet, louer sa résidence secondaire est très intéressant et rien n’empêche de bloquer des périodes pour que vous puissiez en profiter vous et vos proches. Selon son emplacement, une résidence secondaire peut se révéler très rentable.

Sachez que la taxe d’habitation est majorée jusqu’à 60% pour les résidences secondaires. Raison de plus pour la louer en format saisonnier.

Investissement locatif

Est considéré comme locatif un investissement immobilier qui a pour but d’être loué. L’investissement locatif est clairement l’un des investissements préférés des Français derrière l’assurance-vie. Cet attrait pour l’immobilier locatif s’explique par plusieurs avantages :

👉 Un investissement à la portée de tous : ne nécessite pas de connaissances trop approfondies
👉 La sécurité du marché immobilier : forte demande et un rendement quasi assuré
👉 Une fiscalité attractive : BIC et dispositifs fiscaux
👉 Un investissement adapté à chaque profil : offre importante et variée
👉 Une rentabilité intéressante : rendement immédiat grâces aux loyers et rentabilité de long terme en cas de plus-value

Plus bas dans ce guide, nous revenons plus en détail sur ces différents avantages de l’investissement locatif.

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L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine et un capital, mais son intérêt réside essentiellement dans son rendement. En investissant dans le locatif, vous allez pouvoir percevoir des revenus fonciers réguliers grâce au loyer que va payer le locataire.

SCPI

La société civile de placement immobilier (SCPI) consiste à investir de façon collective dans un bien immobilier.

Grâce à la SCPI l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion du bien puisqu’elle est organisée par la société. Le rôle de l’investisseur consiste simplement à payer sa part puis à percevoir une partie du loyer en fonction de sa participation.

La SCPI est un investissement immobilier parmi les plus rentables. En moyenne, la SCPI offre un rendement de 4% net. Mais l’atout principal de la SCPI c’est qu’elle est très facile d’accès puisque le montant minimum pour investir est nettement plus faible que l’investissement locatif. Ainsi, avec seulement 500€ on peut investir dans une SCPI.

L’assurance-vie est un moyen très fréquent d’investir dans une SCPI, mais vous pouvez également opter pour l’investissement direct. Dans les deux cas, la SCPI offre une très bonne liquidité, puisqu’il suffit de se retirer en revendant sa part. Lors d’un investissement direct, la seule difficulté est de trouver un acheteur, mais dans la très grande majorité des cas, il y a toujours quelqu’un d’intéressé.

Crowdfunding

Jouissant d’un intérêt croissant depuis plusieurs années, le financement participatif (crowdfunding) s’acclimate à différents secteurs, dont l’immobilier. L’intérêt du crowdfunding immobilier est simple : mettre en relation des porteurs de projets immobiliers avec des investisseurs. Les deux partis entrent en contact par l’intermédiaire d’une plateforme en ligne.

Le promoteur dépose son projet sur la plateforme en spécifiant le budget qu’il souhaite atteindre. Les investisseurs peuvent alors prêter le montant qu’ils désirent. En retour, les investisseurs récupéreront le capital investi à une date défini dans le projet initial, ainsi que des intérêts.

En moyenne, le crowdfunding immobilier offre un rendement net de 6%. Pour devenir investisseur, le ticket d’entrée minimum est généralement très abordable, autour de 1000€. Le principal risque pour l’investisseur réside dans un défaut de paiement de la part du promoteur. D’où l’intérêt de bien étudier la notoriété du promoteur et le projet qu’il souhaite financer avant d’investir en crowdfunding immobilier.

Fiscalement, le crowdfunding immobilier est soumis à la fiscalité des obligations, c’est-à-dire une flat tax de 30% sur les intérêts perçus.

SIIC et REIT

La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) est l’équivalent du real estate investment (REIT) américain. La SIIC a des similitudes avec la SCPI. Comme elle, le bien immobilier est géré par une société pour le compte des investisseurs. Cependant, la principale différence réside dans le fait que la SIIC est cotée en bourse.

Cette spécification lui permet d’exonérer entièrement son impôt sur les sociétés, à condition que 95% de ses loyers et 60% de ses plus-values soient partagés à ses actionnaires. Une SIIC doit posséder un capital d’au moins 15M€ et ne peut pas être détenue à plus de 60% par un même actionnaire. Et son activité principale doit bien sûr s’articuler dans le foncier : construction, achat, location.

La SIIC est très simple d’accès puisqu’en règle générale, un investisseur peut en devenir un actionnaire pour au moins 100€. En retour, le rendement net d’une SIIC est d’environ 4%. Au niveau de la fiscalité, la SIIC suit le régime de la fiscalité du compte-titres, soit une flat tax de 30% des intérêts. La SIIC offre une excellente liquidité puisque l’actionnaire peut revendre ses parts quand il le désire.

Les avantages de l’investissement immobilier locatif

Nous avons évoqué brièvement l’investissement locatif précédemment dans ce guide, intéressons-nous plus en détail à ses avantages.

Un marché de l’immobilier actif

L’investissement locatif repose sur une offre très active. Les Français à la recherche d’une location sont nombreux et en perpétuel renouvellement. De ce fait, en tant que bailleurs vous pouvez vous assurer un rendement régulier dès lors que le bien répond aux exigences de certains locataires.

Le profil de ces locataires dépend des caractéristiques du logement (emplacement, superficie, équipements et aménagement). Les exigences des étudiants ne sont pas identiques à celles d’une famille.

Ce marché actif concerne également l’offre de biens immobiliers. Autrement dit, en tant qu’investisseur, les opportunités sont nombreuses pour trouver le bien qui correspond à vos critères. Naturellement, plus vos critères sont précis, et plus l’offre se restreint. Vous devez être capable de définir vos priorités quitte à délaisser certains critères.

N’oubliez pas que l’immobilier locatif est avant tout un investissement de rendement, le but n’est pas de trouver votre résidence principale.

À noter que l’investissement locatif comprend à la fois les biens à usage d’habitation principale, mais également la location saisonnière. D’un point de vue rentabilité, la location saisonnière peut se révéler plus intéressante, mais la location longue durée offre l’accès à certaines mesures de défiscalisation.

Défiscalisation

En optant pour l’investissement locatif LMNP (location meublée non professionnelle) longue durée, vous pouvez profiter d’une fiscalité particulièrement attractive.

En vous engageant à louer votre bien pendant au moins 6 ans, vous pouvez bénéficier de la réduction fiscale mise en place par le dispositif Pinel. Limitée à un prix d’achat de 300000€ et 5500€ par m2, cette réduction varie selon la durée d’engagement :

👉 Une rentabilité intéressante : rendement immédiat grâces aux loyers et rentabilité de long terme en cas de plus-value12% pour une période de location de 6 ans
👉 Une rentabilité intéressante : rendement immédiat grâces aux loyers et rentabilité de long terme en cas de plus-value18% pour 9 ans (9 ans ou 6 + 3 ans)
👉 Une rentabilité intéressante : rendement immédiat grâces aux loyers et rentabilité de long terme en cas de plus-value 21% pour 12 ans (9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans)

D’autres conditions sont à respect pour accéder à la réduction fiscale de la loi Pinel :

👉 Logement neuf ou ancien en rénovation (travaux représentant au moins 25% du coût total)
👉 Situer en zone A, A bis ou B1
👉 Répondant à un niveau de performance énergétique RT 2012 pour du neuf, ou HPE/NNC rénovation 2009 pour une rénovation
👉 Locataire en dehors de votre foyer fiscal
👉 Revenu fiscal du locataire limité à un certain seuil (dépend de la zone dans laquelle est situé le logement et du nombre de personnes composant le foyer)
👉 Le logement doit servir de résidence principale pour le locataire
👉 Le loyer est plafonné en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement

Il existe une alternative à la loi Pinel, il s’agit du dispositif Denormandie. Accessible uniquement pour l’immobilier ancien rénové (travaux représentant au moins 25% du coût total), il offre le même profil de défiscalisation selon la durée d’engagement. Pour accéder à ce dispositif, d’autres conditions doivent être remplies :

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👉 Logement situé dans une commune Cœur de ville, dans une commune avec un important besoin de réhabilitation de l’habitat ou dans une commune sous convention d’opération de revitalisation de territoire
👉 Les travaux doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques du logement ou agrandir sa surface habitable
👉 Locataire extérieur à votre foyer fiscal
👉 Revenu fiscal du locataire plafonné (varie selon la zone géographique et le nombre de personnes occupant le foyer)
👉 Logement utilisé comme résidence principale
👉 Loyer mensuel plafonné (selon la zone)

En plus de ces dispositifs, l’investissement locatif LMNP permet de bénéficier du régime BIC, plus avantageux que le régime foncier :

👉 Micro BIC : abattement de 50%, voire 70% dans le cas de la location saisonnière
👉 BIC réel : charges déductibles des revenus, amortissement de 3%, et déduction des frais d’acquisition

Notez que si les revenus tirés de vos investissements immobiliers dépassent les 23000€ annuels ou 50% des revenus professionnels de votre foyer, vous n’êtes plus considéré comme un investisseur LMNP, mais comme un investisseur LMP et vous devez alors vous acquitter de charges professionnelles. De plus, si ces revenus dépassent les 70000€, vous être automatiquement sous le régime BIC réel.

Un placement rentable

Difficile de donner un chiffre précis du rendement de l’investissement locatif, puisqu’il dépend de plusieurs paramètres : emplacement, superficie, caractéristiques du logement. Toutefois, on peut définir une fourchette large allant de 1 à 10% net, avec un rendement moyen autour de 4-6%.

En ayant conscience du faible risque de l’investissement locatif, on comprend aisément qu’il s’agit d’un placement très intéressant.

Par contre, il exige un investissement de départ élevé financé entièrement ou en partie par un crédit immobilier. Ce prêt augmente le coût total de l’investissement. À ce titre, l’investissement locatif doit être considéré comme un placement sur le long terme.

Dans un premier temps, le loyer va permettre de payer une part des mensualités du crédit. Dans certains cas de figure, le loyer permet même de rembourser l’intégralité des mensualités. Une fois le crédit remboursé, le loyer devient un revenu complémentaire.

Durant toute cette période, les prix de l’immobilier vont continuer à progresser, augmentant la valeur du bien. Sur le moyen-long terme, l’investissement locatif permet de bénéficier d’une plus-value sur sa revente.

En développant un patrimoine immobilier suffisamment important, il est possible d’en faire son activité principale, et ainsi de vivre de ses rentes.

Un marché qui demande peu d’expertise

Un autre avantage auquel on ne pense pas forcément réside dans l’accessibilité du marché immobilier comparativement à d’autres placements, non d’un point de vue financier, mais au niveau des connaissances qu’il nécessite pour pouvoir y investir.

En effet, si nous recommandons vivement de comprendre le marché immobilier avant d’y investir, ce qui est d’ailleurs la raison de ce guide, le fonctionnement et les règles de ce marché restent abordables pour tout le monde. À l’inverse, certains produits financiers nécessitent des connaissances approfondies avant d’espérer des rendements intéressants.

Cette « simplicité » est sans doute l’une des principales raisons qui font de l’immobilier locatif l’un des investissements privilégiés par les Français.

Quels sont les principaux éléments à prendre en compte pour investir dans l’immobilier locatif ?

Votre budget

Du budget que vous allez pouvoir investir dépend le bien immobilier et ses caractéristiques. Ce budget prend en compte le crédit immobilier et son remboursement. Combien pouvez-vous emprunter ? Combien va vous coûter le prêt ? Avec ou sans apport ?

En règle générale, les banques ne prêtent pas au-delà d’un taux d’endettement de 33%, c’est-à-dire lorsque les dettes représentent plus de 33% des revenus. Mais la banque va prendre en compte d’autres critères et plus particulièrement la solvabilité de l’emprunteur, qui dépend en grande partie de sa situation financière et professionnelle.

Pour un premier investissement locatif, nous conseillons un budget aux alentours de 100000€, suffisant pour acquérir un studio, hormis dans les grandes villes attractives.

Investissement locatif nu ou meublé ?

Le bail d’une location nue dure souvent plus longtemps ce qui permet au propriétaire de devoir rechercher moins fréquemment un nouveau locataire. Cependant, l’immobilier locatif offre un rendement supérieur et une fiscalité plus avantageuse.

En ce sens, nous vous conseillons d’opter pour l’investissement locatif meublé. Toutefois, hormis la location saisonnière où le meublé est indispensable, ce type de location est surtout intéressante pour les étudiants et les personnes en mutation professionnelle. Les autres profils de locataires privilégieront une location nue.

L’emplacement

La localisation du bien influence son prix et son attractivité. Pour assurer des rendements réguliers, vous ne pouvez pas négliger la ville et le quartier où se situe le bien immobilier. Néanmoins, selon son profil, un locataire privilégie certaines localisations à d’autres.

Les étudiants recherchent en priorité des biens proches de leurs lieux d’étude ou proches du centre-ville et des quartiers dynamiques. À l’opposé, les retraités recherchent un quartier calme.

L’emplacement de l’investissement locatif intègre également sa proximité avec différents équipements et infrastructures (commerces, transport en commun, école…) Sans oublier l’environnement (pollution sonore, pollution visuelle, exposition…).

Le bien et ses caractéristiques

Pour investir dans l’immobilier locatif, vous devez définir quels sont les principaux critères que doit remplir le bien en question. Naturellement, il est difficile de trouver le bien qui coche toutes les cases, mais en hiérarchisant vos critères, vous trouerez plus facilement le bien qui correspond le mieux.

Voici les principales caractéristiques qui influencent un investissement locatif :

👉 Nombre de pièces
👉 Superficie habitable
👉 Le niveau (rez-de-chaussée, premier étage…)
👉 Performance énergétique, DPE, normes
👉 Les charges prévisionnelles
👉 La vue
👉 Les équipements
👉 Terrasse/balcon
👉 Ascenseur ou escalier
👉 Parking/garage
👉 Cave

Notez que l’intérêt n’est pas de choisir les critères que vous aimeriez avoir s’il s’agissait de votre résidence principale, mais de cibler les éléments les plus attractifs pour les locataires.

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->