Guide défiscalisation immobilière

Investir en résidence senior LMNP : avantages et inconvénients

Investir en résidence senior est l’une des options très intéressantes du dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

Quelles sont les conditions et les avantages ? À qui s’adresse ce type d’investissement ? Quelles sont les différences par rapport aux autres types d’investissements ? Comment réussir son investissement LMNP dans un établissement sénior ? 

Autant de questions auxquelles nous nous efforçons de répondre au sein de ce guide d’investissement en LMNP sénior.

Qu’est-ce qu’une LMNP en résidence sénior ?

Résidence sénior et EHPAD : quelle est la différence ?

À ne pas confondre avec un EHPAD, la résidence sénior est un établissement conçu pour accueillir des personnes âgées autonomes. Pour intégrer ce type d’établissement, il faut être âgé d’au moins 60 ans. 

L’EHPAD est quant à lui réservé aux personnes âgées dépendantes, c’est-à-dire celles qui ont besoin d’une aide médicalisée et/ou d’une aide pour accomplir certains actes du quotidien.

En tant que résidence de services, l’établissement intègre différents services : restauration, gardiennage, animations, coiffeur, ménage… Par contre, elle n’offre pas de services médicalisés.

Plusieurs raisons peuvent inciter une personne âgée indépendante à déménager :

👉 Une habitation devenue trop grande
👉 Un accès à différents services
👉 Pour rompre l’isolement
👉 En anticipation d’une future perte d’autonomie
👉 Pour bénéficier d’un lieu plus sécurisé

Investir en LMNP sénior

Pour y investir, vous avez le choix entre des logements nus (non meublés) et des meublés.

Pour bénéficier du statut LMNP, il est donc impératif de proposer un appartement équipé d’un ameublement minimum.

Investir en LMNP sénior : conditions et avantages 

Quelles sont les conditions à respecter ?

Afin d’accéder à ce statut, outre le fait que le bien doit être loué meublé, des conditions concernant les revenus locatifs doivent être respectées.

Plus précisément, les revenus tirés de l’activité locative ne doivent pas dépasser 23 000€ par an pour l’ensemble du foyer fiscal ni être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. 

Au-delà, le loueur passe automatiquement en LMP (location meublée professionnelle) qui s’applique uniquement aux locations avec un ameublement.

De ce fait, si le foyer cumule plus de 23 000€ de revenus annuels issus des investissements locatifs, mais que ceux provenant uniquement des biens meublés sont inférieurs à ce seuil, alors il profite quand même de ce statut.

Investir en résidence senior LMNP : principaux avantages

Le rendement

L’immobilier meublé offre en moyenne un rendement supérieur au nu. En effet, pour un bien identique, les loyers sont supérieurs à ceux d’un bien nu. Et si équiper un bien exige un investissement supérieur au départ, celui-ci est rapidement amorti grâce aux loyers.

Les frais de gestion et d’entretien

L’un des intérêts est que vous louez non pas à l’occupant, mais à la société exploitante de l’établissement. À ce titre, même si le logement est inhabité, le gérant doit quand même vous verser le loyer. Ce type de bien est désigné sous le terme de « location gérée ».

Grâce à cette mécanique, l’investissement locatif garantit des revenus sans interruption tant que l’établissement est actif. De ce fait, il convient d’en choisir un en fonction de la réputation du gérant et des caractéristiques de l’établissement (année de construction, état, nombre de chambres, bassin gérontologique, établissements concurrents à proximité…). 

L’objectif est de cibler un établissement pour séniors dont l’activité semble pérenne.

Elle offre un autre avantage puisqu’elle permet de réduire les frais de gestion à la charge du bailleur

Tout dépend du bail signé avec le gestionnaire, mais très souvent, il est possible de déléguer les petits travaux et les frais d’entretien à la charge du gérant. Le propriétaire doit uniquement s’occuper des travaux de gros œuvres.

Le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Cet investissement locatif permet également d’accéder au régime BIC au lieu du régime foncier applicable aux locations nues.

Il existe deux formes de régime BIC :

👉 Le régime micro-BIC : accessible jusqu’à 72 600€ de revenus issus de l’activité LMNP, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire des impôts s’élevant à 50% des revenus LMNP. Ce qui signifie que l’impôt est calculé uniquement sur 50% des revenus. Pour le régime foncier, l’abattement est de seulement 30%.

👉 Le régime dit de bénéfice réel : déduction de toutes les charges issues de l’activité LMNP et possibilité d’amortir le prix d’achat du bien. Pour le régime foncier réel, il n’est pas possible d’amortir le prix du bien.

Le dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation s’adresse aux investissements en résidences de services.

Je teste mon éligibilité LMNP

Grâce au dispositif loi Censi-Bouvard, vous profitez d’une réduction d’impôts s’élevant à 11% du prix du bien au moment de son achat

Précisons que cette réduction d’impôt Censi-Bouvard est calculée selon un montant total investi retenu dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par m2 par an et par personne.

Afin d’accéder au dispositif loi Censi-Bouvard les conditions suivantes doivent être remplies :

👉 S’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans
👉 Il doit s’agir d’un logement neuf ou ancien de moins 15 ans ayant été réhabilité

Le dispositif loi Censi-Bouvard sera remplacé par le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel à partir du 1er janvier 2022.

Investir en résidence senior ou dans d’autres dispositifs ?

LMNP en résidence sénior vs les autres LMNP en résidence de services

Il existe plusieurs types de résidence de services :

👉 Pour étudiants
👉 Pour séniors
👉 Les EHPAD
👉 Pour le tourisme

Investir en résidence pour sénior ou …

en EHPAD ?

En règle générale, être investisseur en résidence pour seniors offre des rendements supérieurs à celui effectué dans un EHPAD. En effet, il s’agit très souvent d’appartements pouvant posséder plusieurs pièces, tandis que les EHPAD sont constitués de chambres.

pour étudiants ?

Le constat est le même par rapport aux résidences étudiantes. Les étudiants disposent d’un budget souvent plus limité qui ne leur permet pas de louer des appartements volumineux. 

Par contre, le placement dans une résidence étudiante est plus sûr, car si le gestionnaire décide de quitter le projet, un autre prendra sa place rapidement. De plus, la résidence étudiante ne souffre pas vraiment de la concurrence des autres résidences étudiantes tant le marché est fluide.

pour le tourisme ?

Les résidences de tourisme sont une catégorie à part puisqu’il s’agit de locatif saisonnier. Autrement dit, vous percevez des revenus uniquement durant la période d’occupation du logement. Par contre, le rendement mensuel est particulièrement élevé.

De plus, en investissant dans une résidence de tourisme vous pouvez y séjourner plusieurs semaines par an selon le bail signé avec le gestionnaire. 

Naturellement, quand vous y séjournez, vous ne percevez pas de loyer. Cependant, l’investissement LMNP en résidence de tourisme ne permet pas de bénéficier de la déduction fiscale loi Censi-Bouvard.

Investir en résidence senior LMNP ou hors résidence ?

Le statut LMNP est accessible uniquement pour les locations à usage d’habitation. La location d’un local professionnel ou commercial ne permet donc pas d’en profiter.

Les LMNP en dehors des résidences regroupent donc les logements meublés en tant que :

👉 Résidences principales
👉 Locations saisonnières/meublés de tourisme (Airbnb, chambres d’hôtes, gîtes, mobil-homes…)

Résidence sénior ou …

meublé en tant qu’immobilier principal ?

Par rapport aux logements locatifs meublés en tant que résidences principales, l’investissement LMNP en résidence seniors offre la garantie de loyers sans interruption.

De plus, l’investisseur ne s’occupe pas de trouver un locataire ni de gérer les petits frais et travaux.

Le logement avec meubles ne permet pas de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, car la loi Censi-Bouvard est réservée aux résidences de services, tandis que les autres dispositifs s’adressent aux locations nues.

Par contre, le rendement mensuel est supérieur et permet une plus grande marge de manœuvre concernant la gestion et le montant des loyers. 

Sans oublier que l’investissement locatif LMNP pour séniors fonctionne tant que la résidence est active, ce qui ne dépend pas du bailleur.

ou saisonnier ?

Au niveau du bénéfice mensuel, on trouve difficilement mieux que louer en courte durée sur le marché immobilier des habitations. À ce titre, l’investissement LMNP en résidence sénior ne peut pas lutter.

Cela permet de bénéficier du régime micro-BIC jusqu’à 176 200€ de revenus issus de l’activité locative. De plus, l’abattement forfaitaire micro-BIC passe de 50% à 71% dans le cas de l’investissement LMNP dans un meublé de tourisme.

Cependant, le locatif courte durée fonctionne selon des périodes creuses et pleines. Autrement dit, le logement n’est loué qu’une partie de l’année. De plus, la location courte durée ne donne accès à aucun dispositif de défiscalisation.

Investir en résidence senior LMNP : à qui cela s’adresse ?

À travers ces comparatifs, on comprend que l’investissement LMNP s’adresse principalement aux investisseurs qui :

👉 Recherchent un placement avec une rentabilité assurée et stable
👉 Préfèrent déléguer la gestion de leur bien
👉 Veulent réduire au maximum les frais de gestion et d’entretien
👉 Veulent profiter d’une fiscalité allégée au maximum

À l’inverse, si vous êtes en quête d’un bien vous garantissant le meilleur bénéfice et l’assurance d’une plus-value élevée lors de sa revente, le LMNP n’est pas forcément la meilleure option. 

Nos conseils pour réussir son investissement LMNP en résidence sénior

Choisir le bon établissement

Comme nous l’avons déjà évoqué plusieurs fois dans cet article, le rendement dépend de l’activité de la résidence. Si le gestionnaire décide de quitter le projet et s’il n’est pas remplacé, le bien ne rapporte plus rien et ne vaut plus rien.

Heureusement, une résidence pour séniors n’est pas le genre d’établissement à fermer du jour au lendemain.

Néanmoins, il convient de prendre certaines précautions au moment de choisir la résidence :

👉 L’année de construction de l’établissement, son état et sa vétusté
👉 Le nombre de chambres
👉 Le bassin gérontologique
👉 Les autres résidences pour séniors présentes en ville
👉 La qualité des services

Se renseigner sur le gestionnaire

Un mauvais exploitant peut noyer un projet quand bien même les conditions par ailleurs seraient idéales. De ce fait, il est important de se renseigner sur les capacités, l’expérience et la réputation du gestionnaire avant d’investir.

Très souvent, on retrouve des grands groupes spécialisés dans la gestion de ce type de résidence pour séniors. Ils ont l’avantage de bien connaître leur métier, d’avoir une forte expérience dans le domaine et de disposer d’une forte solidité financière.

Néanmoins, veillez à vous informer au sujet de la santé financière des différents exploitants, même lorsqu’il s’agit d’un grand groupe.

Conclusion

Très apprécié depuis quelques années, l’investissement LMNP dans une résidence pour séniors cumule plusieurs avantages pour les investisseurs qui recherchent un placement stable, sûr et peu exigeant au niveau de la gestion.

Toutefois, il existe d’autres types d’investissements LMNP qu’il est recommandé d’étudier.

Quel que soit votre choix, l’investissement LMNP exige de bien prendre en compte tous les critères, les conditions et les éléments entrant en jeu. Informez-vous !

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Investir dans une chambre Ehpad : est-ce réellement intéressant ?
LMNP vous a repondu :
Avec l’espérance de vie des personnes âgées qui augmente et le nombre croissant des seniors de plus de 75 ans, les besoins en infrastructures explosent et les places disponibles en EHPAD ne permettent pas encore de répondre à la demande. Il s’agit ainsi d’un marché opportun pour réaliser un investissement rentable et pour participer à […] En savoir plus ->

02. Comment investir dans une résidence étudiante ?
LMNP vous a repondu :
Si vous envisagez d’investir dans le neuf, pourquoi ne pas choisir un logement étudiant ? Il s’agit d’un marché dynamique qui vous permet en plus de profiter d’avantages fiscaux. Grâce aux dispositifs Censi Bouvard et LMNP étudiant, la rentabilité de votre investissement locatif en résidence étudiante est beaucoup plus élevée. Renseignez-vous sur ces types d’appartements neufs […] En savoir plus ->

03. LMNP résidence senior : est-ce un investissement recommandé ?
LMNP vous a repondu :
Aujourd’hui, si le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans est en constante augmentation, les experts attirent l’attention sur une croissance beaucoup plus rapide de la population des personnes âgées ne présentant aucun signe de dépendance. Ces personnes peuvent continuer à vivre dans leur domicile. Cependant, de plus en plus de seniors autonomes […] En savoir plus ->

04. Qu’est-ce que le LMNP Tourisme ?
LMNP vous a repondu :
La location meublée en résidence de tourisme figure parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. L’investissement LMNP résidence de tourisme assure une rentabilité locative intéressante et des avantages fiscaux non négligeables. Par ailleurs, la facilité de gestion rassure également les investisseurs. Avant de vous de lancer, informez-vous sur les réglementations et les avantages d’investir […] En savoir plus ->