Guide défiscalisation immobilière

Investir en résidence senior LMNP : avantages et inconvénients

Investir en résidence senior est l’une des options très intéressantes du dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

Investir en résidence senior LMNP : quelles sont les conditions et les avantages ? À qui s’adresse ce type d’investissement ? Quelles sont les différences par rapport aux autres types d’investissements LMNP ? Comment réussir son investissement LMNP dans une résidence sénior ? 

Autant de questions auxquelles nous nous efforçons de répondre au sein de ce guide d’investissement en LMNP sénior.

Qu’est-ce qu’une LMNP en résidence sénior ?

Résidence sénior et EHPAD : quelle est la différence ?

À ne pas confondre avec un EHPAD, la résidence sénior est un établissement conçu pour accueillir des personnes âgées autonomes. Pour intégrer ce type de résidence, il faut être âgé d’au moins 60 ans. 

L’EHPAD est quant à lui réservé aux personnes âgées dépendantes, c’est-à-dire celles qui ont besoin d’une aide médicalisée et/ou d’une aide pour accomplir certains actes du quotidien.

En tant que résidence de services, l’établissement pour sénior intègre différents services : restauration, gardiennage, animations, coiffeur, ménage… Par contre, la résidence sénior n’offre pas de services médicalisés.

Plusieurs raisons peuvent inciter une personne âgée indépendante à déménager dans une résidence pour séniors :

👉 Un logement devenu trop grand
👉 Un accès à différents services
👉 Pour rompre l’isolement
👉 En anticipation d’une future perte d’autonomie
👉 Pour bénéficier d’un lieu plus sécurisé

Investir en résidence senior LMNP

Pour investir dans une résidence senior, vous avez le choix entre des logements nus (non meublés) et des logements meublés.

Pour bénéficier du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), il est donc impératif de proposer un logement meublé, c’est-à-dire équipé d’un ameublement minimum.

Investir en résidence senior LMNP : conditions et avantages 

Quelles sont les conditions à respecter ?

Afin d’accéder au statut LMNP en résidence sénior, outre le fait que le bien doit être loué meublé, des conditions concernant les revenus locatifs doivent être respectées.

Plus précisément, pour bénéficier du statut LMNP, les revenus tirés de l’activité de location meublée ne doivent pas dépasser 23000€ par an pour l’ensemble du foyer fiscal ni être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal. 

Au-delà, le loueur passe automatiquement sous le statut LMP (loueur meublé professionnel).

Ce statut s’applique uniquement aux locations meublées. Autrement dit, le plafond de revenu concerne uniquement les locations meublées gérées par le foyer fiscal. 

De ce fait, si le foyer cumule plus de 23000€ de revenus annuels issus des investissements locatifs, mais que ceux provenant uniquement des locations meublées sont inférieurs à ce seuil, alors il profite quand même du statut LMNP.

Investir en résidence senior LMNP : principaux avantages

Le rendement

La location meublée offre en moyenne un rendement supérieur à la location nue. En effet, pour un logement identique, les loyers d’une location meublée sont supérieurs à ceux d’une location nue. Et si la location meublée exige un investissement supérieur au départ afin d’acquérir les meubles, celui-ci est rapidement amorti grâce aux loyers.

Les frais de gestion et d’entretien

L’un des intérêts d’une LMNP en résidence de services est que vous louez non pas à l’occupant, mais à la société gestionnaire de l’établissement. À ce titre, même si le logement est inhabité, le gérant doit quand même vous verser le loyer. Ce type de logement est désigné sous le terme de « location gérée ».

Grâce à cette mécanique, l’investissement LMNP en résidence sénior garantit des revenus sans interruption tant que la résidence pour séniors est active. De ce fait, il convient de choisir une résidence en fonction de la réputation du gérant et des caractéristiques de l’établissement (année de construction, état, nombre de chambres, bassin gérontologique, établissements concurrents à proximité…). 

L’objectif est de cibler une résidence pour séniors dont l’activité semble pérenne.

La location gérée offre un autre avantage puisqu’elle permet de réduire les frais de gestion à la charge du bailleur

Tout dépend du bail signé avec le gérant, mais très souvent, il est possible de déléguer les petits travaux et les frais d’entretien à la charge du gestionnaire. Le propriétaire doit uniquement s’occuper des travaux de gros œuvres.

Le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Investir en résidence senior LMNP permet également d’accéder au régime BIC au lieu du régime foncier applicable aux locations nues.

Il existe deux formes de régime BIC :

👉 Le régime micro-BIC : accessible jusqu’à 72600€ de revenus issus de l’activité LMNP, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire s’élevant à 50% des revenus LMNP. Ce qui signifie que l’impôt est calculé uniquement sur 50% des revenus. Pour le régime foncier, l’abattement est de seulement 30%.

👉 Le régime dit de bénéfice réel : déduction de toutes les charges issues de l’activité LMNP et possibilité d’amortir le bien. Pour le régime foncier réel, il n’est pas possible d’amortir le bien.

Le dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation s’adresse aux investissements LMNP en résidences de services dont font partie les résidences pour séniors.

Je teste mon éligibilité LMNP

Grâce au dispositif loi Censi-Bouvard, vous profitez d’une réduction d’impôt s’élevant à 11% de la valeur du bien au moment de son acquisition

Précisons que cette réduction d’impôt Censi-Bouvard est calculée selon un montant total investi retenu dans la limite de 300000€ et de 5500€ par m2 par an et par personne.

Afin d’accéder au dispositif loi Censi-Bouvard les conditions suivantes doivent être remplies :

👉 S’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans
👉 Il doit s’agir d’un logement neuf ou d’un logement ancien de moins 15 ans ayant été réhabilité

Le dispositif loi Censi-Bouvard sera remplacé par le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel à partir du 1er janvier 2022.

Investir en résidence senior LMNP ou dans d’autres dispositifs LMNP ?

LMNP en résidence sénior vs les autres LMNP en résidence de services

Il existe plusieurs types de résidence de services :

👉 Les résidences étudiantes
👉 Les résidences pour séniors
👉 Les EHPAD
👉 Les résidences de tourisme

Investir en résidence sénior ou en EHPAD ?

En règle générale, l’investissement en résidence pour seniors offre des rendements supérieurs à celui effectué dans un EHPAD. En effet, il s’agit très souvent d’appartements pouvant posséder plusieurs pièces, tandis que les EHPAD sont constitués de chambres.

Investir en résidence sénior ou en résidence étudiante ?

Le constat est le même par rapport aux résidences étudiantes. Les étudiants disposent d’un budget souvent plus limité qui ne leur permet pas de louer des appartements volumineux. 

Par contre, le placement dans une résidence étudiante est plus sûr, car si le gestionnaire décide de quitter le projet, un autre prendra sa place rapidement. De plus, la résidence étudiante ne souffre pas vraiment de la concurrence des autres résidences étudiantes tant le marché est fluide.

Investir en résidence sénior ou en résidence de tourisme ?

Les résidences de tourisme sont une catégorie à part puisqu’il s’agit d’une location saisonnière. Autrement dit, vous percevez des revenus uniquement durant la période de location de l’établissement. Par contre, le rendement mensuel est particulièrement élevé.

De plus, en investissant dans une résidence de tourisme vous pouvez y séjourner plusieurs semaines par an selon le bail signé avec le gestionnaire de la résidence. 

Naturellement, quand vous y séjournez, vous ne percevez pas de loyer. Cependant, l’investissement LMNP en résidence de tourisme ne permet pas de bénéficier de la déduction fiscale loi Censi-Bouvard.

Investir en résidence senior LMNP ou hors résidence ?

Le statut LMNP est accessible uniquement pour les locations à usage d’habitation. La location d’un local professionnel ne permet donc pas de profiter du statut LMNP.

Les LMNP en dehors des résidences regroupent donc :

👉 Les logements meublés en tant que résidences principales
👉 Les logements meublés en tant que locations saisonnières/meublés de tourisme (Airbnb, chambres d’hôtes, gîtes, mobil-homes…)

Résidence sénior ou meublé en tant que résidence principale ?

Par rapport aux logements meublés en tant que résidences principales, l’investissement LMNP en résidence pour séniors offre la garantie de loyers sans interruption

De plus, le bailleur ne s’occupe pas de trouver un locataire ni de gérer les petits frais et travaux du logement.

Le logement meublé ne permet pas de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, car la loi Censi-Bouvard est réservée aux résidences de services, tandis que les autres dispositifs s’adressent aux locations nues.

Par contre, le logement meublé offre un rendement mensuel supérieur et une plus grande marge de manœuvre concernant la gestion et le montant des loyers. 

Sans oublier que l’investissement LMNP en résidence pour séniors fonctionne tant que la résidence est active, ce qui ne dépend pas du bailleur.

Résidence sénior ou location saisonnière ?

Au niveau du rendement mensuel, on trouve difficilement mieux que la location courte durée sur le marché immobilier des habitations. À ce titre, l’investissement LMNP en résidence sénior ne peut pas lutter.

Ce type de location permet de bénéficier du régime micro-BIC jusqu’à 176200€ de revenus issus de l’activité LMNP. De plus, l’abattement forfaitaire micro-BIC passe de 50% à 71% dans le cas de l’investissement LMNP dans un meublé de tourisme.

Cependant, la résidence courte durée fonctionne selon des périodes creuses et pleines. Autrement dit, le logement n’est loué qu’une partie de l’année. De plus, la location courte durée ne donne accès à aucun dispositif de défiscalisation.

Investir en résidence senior LMNP : à qui cela s’adresse ?

À travers ces comparatifs avec les autres types d’investissements LMNP on comprend que l’investissement LMNP en résidence sénior s’adresse principalement aux investisseurs qui :

👉 Recherchent un placement avec ’une rentabilité assurée et stable
👉 Préfèrent déléguer la gestion de leur bien
👉 Veulent réduire au maximum les frais de gestion et d’entretien
👉 Veulent profiter d’une fiscalité allégée au maximum

À l’inverse, si vous êtes en quête d’un bien vous garantissant le meilleur rendement et l’assurance d’une plus-value élevée lors de sa revente, investir en résidence senior LMNP n’est pas forcément la meilleure option. 

Dans ce cas, mieux vaut opter pour une LMNP saisonnière ou dans une LMNP classique.

Nos conseils pour réussir son investissement LMNP en résidence sénior

Choisir le bon établissement

Comme nous l’avons déjà évoqué plusieurs fois dans cet article, le rendement de l’investissement LMNP en résidence senior dépend de l’activité de la résidence. Si le gestionnaire décide de quitter le projet et s’il n’est pas remplacé, le bien ne rapporte plus rien et ne vaut plus rien.

Heureusement, une résidence pour séniors n’est pas le genre d’établissement à fermer du jour au lendemain.

Néanmoins, il convient de prendre certaines précautions au moment de choisir la résidence :

👉 L’année de construction de l’établissement, son état et sa vétusté
👉 Le nombre de chambres
👉 Le bassin gérontologique
👉 Les autres résidences pour séniors présentes dans les environs
👉 La qualité des services

Se renseigner sur le gestionnaire

Un mauvais gérant peut noyer un projet quand bien même les conditions par ailleurs seraient idéales. De ce fait, il est important de se renseigner sur les capacités, l’expérience et la réputation du gestionnaire de la résidence sénior avant d’investir en résidence senior LMNP.

Très souvent, on retrouve des grands groupes spécialisés dans la gestion de ce type de résidence pour séniors. Ils ont l’avantage de bien connaître leur métier, d’avoir une forte expérience dans le domaine et de disposer d’une forte solidité financière.

Néanmoins, veillez à vous informer au sujet de la santé financière du gérant, même lorsqu’il s’agit d’un grand groupe.

Conclusion

Très apprécié depuis quelques années, l’investissement LMNP dans une résidence pour séniors cumule plusieurs avantages pour celles et ceux qui recherchent un placement stable, sûr et peu exigeant au niveau de la gestion.

Toutefois, il existe d’autres types d’investissements LMNP qu’il est recommandé d’étudier à la lueur de l’investissement LMNP en résidence pour séniors.

Quel que soit votre choix, l’investissement LMNP exige de bien prendre en compte tous les critères, les conditions et les éléments entrant en jeu. Informez-vous !

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->