Guide défiscalisation immobilière

Investir en résidence senior LMNP : avantages et inconvénients

Investir en résidences seniors est l’une des options très intéressantes du dispositif LMNP. 

Quelles sont les conditions et les avantages ? À qui s’adresse ce type d’investissement ? Quelles sont les différences par rapport aux autres types d’investissements ? Comment réussir son placement en LMNP dans un établissement sénior ? 

Autant de questions auxquelles nous nous efforçons de répondre au sein de ce guide d’investissement en LMNP sénior.

Qu’est-ce qu’une LMNP sénior ?

Résidences sénior et EHPAD : quelle est la différence ?

À ne pas confondre avec un EHPAD, les résidences sénior est une structure conçue pour accueillir des personnes âgées autonomes. Pour intégrer ce type de structure, il faut être âgé d’au moins 60 ans.

L’EHPAD est quant à lui réservé aux personnes âgées dépendantes, c’est-à-dire celles qui ont besoin d’une aide médicalisée et/ou d’une aide pour accomplir certains actes du quotidien.

En tant que propriété de services, la structure intègre différents prestations : restauration, gardiennage, animations, coiffeur, ménage… Par contre, elle n’offre pas de prestations médicalisés contrairement à l’EHPAD.

Plusieurs raisons peuvent inciter une personne âgée non dépendante à déménager :

  • Une habitation devenue trop grande
  • Un accès à différentes prestations
  • Pour rompre l’isolement
  • En anticipation d’une future perte d’autonomie
  • Pour bénéficier d’un lieu plus sécurisé

Les habitations spécialisées pour personnes âgées dépendantes sont de plus en plus populaires pour les personnes âgées cherchant une habitation confortable et sécurisé.

Le bail est un contrat signé avec l’exploitant de la résidence qui garantit le maintien des services pour les résidents. Chaque chambre est conçue pour offrir un maximum de confort, avec des installations modernes et un environnement paisible.

Les exploitants travaillent en étroite collaboration avec les professionnels de santé pour offrir une aide médicale de qualité.

Les structures pour sénior sont également un choix attrayant pour les investisseurs, car elles représentent un marché en constante croissance et peuvent offrir un retour sur investissement conséquent dans le secteur commercial.

Investir en statut Location Meublée Non Professionnel Sénior

Pour y investir, vous avez le choix entre des logements nus (non meublés) et des meublés.

Pour bénéficier du statut LMNP, il est donc impératif de proposer un appartement équipé d’un ameublement minimum.

Investir en LMNP sénior : conditions et avantages 

Quelles sont les conditions à respecter ?

Afin d’accéder à ce statut, outre le fait que le bien doit être loué meublé, des conditions concernant les bénéfices locatifs doivent être respectées.

Plus précisément, les profits tirés de l’activité locative ne doivent pas dépasser 23 000€ par an pour l’ensemble du foyer fiscal ni être supérieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal.

Au-delà, le loueur passe automatiquement en LMP qui s’applique uniquement aux locations avec un ameublement.

De ce fait, si le foyer du loueur cumule plus de 23 000€ de recette annuels issus des placements  locatifs, mais que ceux provenant uniquement des biens meublés sont inférieurs à ce seuil.

Investir en LMNP senior : Est-ce avantageux ?

Le rendement

Les propriétés meublées offrent en moyenne un rendement supérieur au nu. En effet, pour un bien identique, les loyers sont supérieurs à ceux d’un bien nu. Et si équiper un bien exige un montant supérieur au départ, celui-ci est rapidement amorti grâce aux loyers.

Les frais de gestion et d’entretien

L’un des intérêts est que vous louez non pas à l’occupant, mais à la société exploitante de la structure. À ce titre, même si elle est inhabité, le gérant doit quand même vous verser le loyer. Ce type de bien est désigné sous le terme de « location gérée ».

Grâce à cette mécanique, l’investissement locatif garantit des revenus sans risque d’interruption tant que l’établissement est actif. De ce fait, il convient d’en choisir un en fonction de la réputation du gérant et des caractéristiques de la structure (année de construction, état, nombre de chambres, bassin gérontologique, structures concurrentes à proximité…).

L’objectif est de cibler une structurepour personnes âgées dont l’activité semble pérenne.

Elle offre un autre avantage puisqu’elle permet de réduire les frais de gestion à la charge du bailleur.

Tout dépend du bail signé avec le gestionnaire, mais très souvent, il est possible de déléguer les petits travaux et les frais d’entretien à la charge du gérant. Le propriétaire doit uniquement s’occuper des travaux de gros œuvres.

Le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Cet apport locatif permet également d’accéder au régime BIC au lieu du régime foncier applicable aux locations nues.

Il existe deux formes de régime BIC :

Le régime micro-BIC : accessible jusqu’à 72 600€ de revenus issus de l’activité LMNP, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire des impôts s’élevant à 50% des revenus de la location. Ce qui signifie que l’impôt est calculé uniquement sur 50% des revenus. Pour le régime foncier, l’abattement est de seulement 30%.

Le régime dit de bénéfice réel : déduction de toutes les charges issues de la location et possibilité d’amortir le prix d’achat du bien. Pour le régime foncier réel, il n’est pas possible d’amortir le prix du bien.

Le dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard

Ce dispositif de défiscalisation s’adresse aux placements en résidences de services.

Je teste mon éligibilité LMNP

Grâce au dispositif loi Censi-Bouvard, vous profitez d’une réduction d’impôts s’élevant à 11% du prix du bien au moment de son achat.

Précisons que cette réduction d’impôt Censi-Bouvard est calculée selon un montant total investi retenu dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par m2 par an et par personne.

Afin d’accéder au dispositif loi Censi-Bouvard les conditions suivantes doivent être remplies :

– S’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans

– Il doit s’agir d’un logement neuf ou ancien de moins 15 ans ayant été réhabilité

Le dispositif loi Censi-Bouvard sera remplacé par le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel à partir du 1er janvier 2022.

Investir en résidence senior ou dans d’autres dispositifs ?

LMNP en résidence sénior vs les autres LMNP en résidence de services

Il en existe plusieurs types :

  • Pour étudiants
  • Pour personnes agées
  • Les EHPAD
  • Pour le tourisme

Investir en résidence pour sénior ou …

Dans les EHPAD ?

En règle générale, être investisseur en biens fonciers pour personnes âgées offre des rendements supérieurs à celui effectué dans un EHPAD.

Il s’agit très souvent d’appartements pouvant posséder plusieurs pièces, tandis que les EHPAD sont constitués de chambres.

pour étudiants ?

Le constat est le même en ce qui concerne les structures étudiantes. Les étudiants ont souvent un budget plus restreint qui ne leur permet pas de louer des appartements spacieux.

Cependant, la chambre dans un foyer étudiant est plus sûr, car si le gestionnaire décide de quitter le projet, un autre prendra sa place rapidement. De plus, le foyer étudiant ne subit pas vraiment la concurrence des autres foyers étudiants car le marché est fluide.

pour le tourisme ?

Les hébergements touristiques sont une catégorie à part car ils sont locatifs saisonniers. En d’autres termes, vous percevez du profit uniquement pendant la période d’occupation. Cependant, le rendement mensuel est particulièrement élevé.

De plus, en investissant dans une habitation touristique, vous pouvez y séjourner plusieurs semaines par an selon le bail signé avec le gestionnaire.

Naturellement, lorsque vous y séjournez, vous ne percevez pas de loyer. Cependant, l’acquisition LMNP dans un logement touristique ne permet pas de bénéficier de la déduction fiscale de la loi Censi-Bouvard.

Investir en résidence pour personnes âgées LMNP ou en dehors des résidences ?

La Location Meublée Non Professionnel n’est accessible que pour les logements à usage d’habitation. La location d’un local professionnel ou commercial ne permet donc pas d’en bénéficier.

Les Locations Meublée Non Professionnelle en dehors des résidences regroupent donc les habitations meublés en tant que :

– Résidences principales

– Saisonnières/meublés de tourisme (Airbnb, chambres d’hôtes, gîtes, mobil-homes…)

Résidence sénior ou …

meublé en tant qu’immobilier principal ?

Par rapport aux locatifs meublés en tant qu’immobilier principal, l’investissement en statut location meublée non professionnel en habitation seniors offre la garantie de loyers sans interruption.

De plus, l’investisseur ne s’occupe pas de trouver un locataire ni de gérer les petits frais et travaux.

Le logement avec meubles ne permet pas de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, car la loi Censi-Bouvard est réservée aux structures de services, tandis que les autres dispositifs s’adressent aux nues.

Par contre, le rendement mensuel est supérieur et permet une plus grande marge de manœuvre concernant la gestion et le montant des loyers.

Sans oublier que l’apport locatif LMNP pour séniors fonctionne tant que la location est active, ce qui ne dépend pas du bailleur.

ou saisonnier ?

Au niveau du bénéfice mensuel, on trouve difficilement mieux que louer en courte durée sur le marché immobilier des habitations. À ce titre, la Location Meublé Non Professionnelle sénior ne peut pas lutter.

Cela permet de bénéficier du régime micro-BIC jusqu’à 176 200€ de bénéfice issus de l’activité locative. De plus, l’abattement forfaitaire micro-BIC passe de 50% à 71% dans le cas de l’apport de la Location Meublée Non Professionnel dans un meublé de tourisme.

Cependant, le locatif courte durée fonctionne selon des périodes creuses et pleines. Autrement dit, le logement n’est loué qu’une partie de l’année. De plus, la location courte durée ne donne accès à aucun dispositif de défiscalisation.

Investir en habitation senior LMNP : à qui cela s’adresse ?

À travers ces comparatifs, on comprend que la location meublée non professionnelle s’adresse principalement aux investisseurs qui :

– Recherchent un placement avec une rentabilité assurée et stable

– Préfèrent déléguer le contrôle de leur bien

– Veulent réduire au maximum les frais d’entretien

– Veulent profiter d’une fiscalité allégée au maximum

À l’inverse, si vous êtes en quête d’un bien vous garantissant le meilleur bénéfice et l’assurance des plus-values élevée lors de sa revente, le statut Location Meublée Non Professionnelle  n’est pas forcément la meilleure option.

Nos conseils pour réussir son investissement LMNP en résidence sénior

Les investissements dans les logements pour sénior peuvent présenter certaines difficultés. Tout d’abord, les bails sont souvent longs et complexes, ce qui peut rendre difficile l’administration du bien.

De plus, l’exploitant peut être une source de risque, car il peut décider de quitter le projet sans préavis. La chambre peut rester vide pendant de longues périodes, ce qui peut affecter les bénéfices locatifs. En outre, le marché peut être concurrencé par des financements immobiliers commerciaux plus rentables.

Enfin, il est important de prendre en compte les risques liés à l’âge avancé des résidents et à la santé déclinante, qui peuvent influencer la qualité du financement à long terme.

Choisir le bon établissement

Comme nous l’avons déjà évoqué plusieurs fois dans cet article, le rendement dépend de l’activité de l’immobilier. Si le gestionnaire décide de quitter le projet et s’il n’est pas remplacé, le bien ne rapporte plus rien et ne vaut plus rien.

Heureusement, une habitation pour personnes âgées n’est pas le genre de structure à fermer du jour au lendemain.

Néanmoins, il convient de prendre certaines précautions au moment de choisir :

  • L’année de construction de la structure, son état et sa vétusté
  • Le nombre de chambres
  • Le bassin gérontologique
  • Les autres habitation pour séniors présentes en ville
  • La qualité des prestations

Se renseigner sur le gestionnaire

Un mauvais exploitant peut noyer un projet quand bien même les conditions par ailleurs seraient idéales. De ce fait, il est important de se renseigner sur les capacités, l’expérience et la réputation du gestionnaire avant d’investir.

Très souvent, on retrouve des grands groupes spécialisés dans le management de ce type de biens fonciers pour personnes âgées. Ils ont l’avantage de bien connaître leur métier, d’avoir une forte expérience dans le domaine et de disposer d’une forte solidité financière.

Néanmoins, veillez à vous informer au sujet de la santé financière des différents exploitants, même lorsqu’il s’agit d’un grand groupe.

Quelles sont les limites d’un investissement en Location Meublée Non Professionnelle  ?

Les limites d’un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel peuvent inclure des risques locatifs, des contraintes liées à l’encadrement locatif, des coûts d’entretien élevés, ainsi que des limites de défiscalisation.

Il est important de bien comprendre ces limites avant de prendre une décision d’investissement. Choisir des biens adaptés à votre profil d’investisseur et de bien les gérer pour en maximiser les avantages fiscaux sont également des points importants.

Consultez un conseiller pour évaluer les risques et les opportunités liés à cette forme de placement.

En effet, le dispositif Censi-Bouvard permet aux propriétaires de louer meublé en habitation de tourisme ou de services et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition du bien, plafonné à 300 000€.

Cependant, il est important de noter que pour bénéficier de cette réduction d’impôt, il faut respecter certaines conditions, notamment en termes de location et de durée de détention du bien.

L’amortissement du bien sur les loyers permet également de réduire les impôts sur le revenu en déduisant les coûts liés à l’acquisition et à l’entretien du bien de vos profits locatifs.

Cependant, il est important de bien comprendre les règles fiscales en vigueur et de consulter un expert-comptable ou un conseiller en épargne. 

Comment revendre un bien LMP ? 

Pour revendre son acquisition en location meublée professionnelle (LMP), le propriétaire peut mettre en vente le bien à tout moment.

Il est généralement préférable de vendre un bien immobilier en LMNP lorsque l’amortissement est complètement réalisé. Cela permet d’éviter toute imposition sur les plus-values réalisée lors de la vente.

De plus, si vous avez choisi le régime micro-BIC, vous pourriez également éviter les éventuelles charges liées à l’amortissement pour les années suivantes.

Cependant, il est important de noter que cela dépendra de la situation financière de l’investisseur et de ses objectifs à long terme. Il est donc recommandé de consulter un conseiller en investissement bien foncier pour évaluer les options.

Conclusion

Très apprécié depuis quelques années, l’investissement Location Meublée Non Professionnel dans un logement pour séniors sont très avantageux pour les investisseurs qui recherchent un placement stable, sûr et peu exigeant au niveau de la gestion.

Toutefois, il existe d’autres types d’investissements LMNP qu’il est recommandé d’étudier.

Quel que soit votre choix, l’investissement Location Meublée Non Professionnel exige de bien prendre en compte tous les critères, les conditions et les éléments entrant en jeu.

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. LMNP ancien : quels avantages pour l’investisseur ?
LMNP vous a repondu :
Actuellement, l’investissement immobilier demeure la formule la plus rentable. Le statut de Loueur Meublé non professionnel permet de réaliser un investissement immobilier locatif en profitant de nombreux avantages. Si vous envisagez d’investir dans la LMNP ancien, informez-vous avant de vous engager. Découvrez tous les points positifs d’un investissement en LMNP ancien. Qu’est-ce que le statut […] En savoir plus ->

02. Investissement LMNP en résidence tourisme : quels avantages ?
LMNP vous a repondu :
La rentabilité locative, les avantages fiscaux et la grande facilité de gestion sont les principaux points forts de l’investissement LMNP résidence de tourisme. C’est pour cette raison que ce type de résidence de services est très recherché. Avant de vous engager, informez-vous sur les différents avantages du meublé de tourisme LMNP. Investissement LMNP en résidence […] En savoir plus ->

03. Investissement en EHPAD : est-ce rentable ?
LMNP vous a repondu :
Investir en EHPAD figure actuellement parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. Si l’investissement en maison de retraite vous intéresse, prenez le temps de vous informer pour connaître les avantages. Pensez également à étudier les risques éventuels d’un investissement EHPAD. Pourquoi investir en EHPAD ? Aujourd’hui, comme les seniors vivent plus longtemps, la demande de […] En savoir plus ->

04. Revente LMNP d’occasion : fiscalité et taux d’imposition de la plus-value immobilière
LMNP vous a repondu :
La fiscalité de la Location meublée Non professionnelle (LMNP) présente des avantages qu’il faut connaître, en particulier lorsque vous envisagez de revendre votre bien immobilier. La revente d’un bien en LMNP ancien est régie par le régime des plus-values immobilières des particuliers. C’est-à-dire qu’il faut s’acquitter de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. […] En savoir plus ->