LMNP étudiant : pourquoi et comment investir en résidence étudiante ?

L’investissement dans du locatif pour étudiant est l’un des investissements immobiliers parmi les plus répandus et populaires en France. Et pour cause, la demande en logements étudiants ne se tarit pas : les étudiants représentent une demande locative très importante et pérenne. 

La France compte chaque année plus de 2,7 millions d’étudiants. L’entrée dans les études supérieures est synonyme d’émancipation pour la plupart des étudiants. On quitte enfin le nid de papa et maman pour aller vivre dans son propre appartement et devenir plus autonome.

La demande locative des étudiants est essentiellement concentrée dans les grandes villes, là où sont situées les universités et les écoles supérieures. Chaque année de nouveaux étudiants entrent sur le marché et contribuent à renouveler la demande.

La forte demande et sa stabilité expliquent pour partie que l’investissement dans une chambre pour étudiant est l’un des placements immobiliers parmi les plus répandus. 

Il peut s’agir d’un appartement loué nu ou meublé, avec le dispositif Pinel, mais dans ce guide, nous allons plus spécifiquement nous intéresser au cas particulier de l’investissement LMNP en résidence étudiante. 

Les prix de l’immobilier meublé sont généralement plus élevés que les prix des biens immobiliers non meublés, ce qui peut entraîner des retours sur investissement plus importants pour les investisseurs.

Le studio est souvent les types de biens le plus populaire pour les investissements en LMNP étudiant, en raison de leur faible coût d’achat et de leur forte demande parmi les étudiants en quête de logement.

Un studio ancien peut être rénové et mis à jour pour répondre aux exigences des étudiants actuels, ce qui peut augmenter encore plus la rentabilité de l’investissement.

Qu’est-ce qu’une LMNP étudiant ? Quelles sont les conditions et les avantages ? Ce guide a vocation à répondre à ces questions.

Qu’est-ce qu’une LMNP pour étudiant ?

Définition d’une résidence étudiante

Le LMNP pour étudiant est un type de résidence de services s’adressant exclusivement aux étudiants, sauf cas contraires. De ce fait, pour y accéder, le locataire doit généralement posséder une carte étudiante. Pour être désignée comme étudiante, une résidence doit disposer d’au moins 3 prestations de services parmi les suivantes :

• Un accueil avec une personne présente sur place
• Du linge de maison pour chaque appartement
• Un petit déjeuner
• Un service de nettoyage régulier des appartements

Naturellement, si au moins 3 de ces 4 prestations sont obligatoires, rien n’empêche le parc de logements étudiants de proposer des prestations supplémentaires. Ainsi, il n’est pas rare d’y trouver une salle de sport ou une laverie.

Définition d’une LMNP

Une location meublée non professionnelle (LMNP) désigne un appartement loué meublé, par opposition à un logement nu, et dont les loyers n’entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels, par opposition à une LMP (location meublée professionnelle).

Autrement dit, l’habitation doit au moins inclure les équipements suivants :

• Table et chaises
•   WC
•   Baignoire ou douche
•   Ustensiles de cuisine et vaisselle
•   Réfrigérateur et compartiment congélation
•   Literie
•   Évier
•   Plaques de cuisson
•   Four ou micro-ondes
•   Meubles de rangement
•   Luminaires
•   Équipement pour l’entretien ménager

La différence entre une LMP et une LMNP se joue sur les loyers immobiliers perçus par le bailleur. En effet, si ceux-ci représentent plus de 50% ou s’ils dépassent 23 000€ par an, le statut LMP s’applique automatiquement. Sinon, c’est bien le statut LMNP qui s’applique.

Il faut savoir que le statut LMNP donne accès au régime fiscal BIC non professionnel, tandis que le statut LMP est soumis au régime BIC professionnel.

Définition d’une LMNP étudiant

Par définition, tout appartement loué avec des meubles à une clientèle étudiante est une LMNP étudiant. Cependant, en règle générale, par ce terme on désigne surtout les locations en résidence étudiante. 

Comme nous l’avons vu dans la partie précédente, il s’agit d’un type de résidence de services s’adressant aux étudiants.

Ce type de résidence de services est important puisqu’il donne accès au dispositif loi Censi-Bouvard sur lequel nous revenons dans la partie suivante au sujet de la fiscalité.

La fiscalité en résidence étudiante

Le régime BIC

Alors qu’une location nue est soumise au régime foncier classique, une LMNP permet d’accéder au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Il faut distinguer le régime micro-BIC du régime BIC réel. À partir du moment où les loyers immobiliers dépassent 72 600€ le régime BIC réel s’applique automatiquement.

Le régime micro-BIC

Ce régime permet de profiter d’un abattement fiscal de 50%. Autrement dit, l’impôt est calculé uniquement sur 50% des revenus immobiliers.

Par comparaison, le régime micro-foncier est moins intéressant puisqu’il ne propose qu’un abattement de 30%.

Le régime BIC réel

Avec le régime BIC réel, l’avantage fiscal ne prend pas la forme d’un abattement, mais d’une déduction des charges immobilières. 

En effet, le propriétaire peut déduire la plupart des charges issues de la location : la taxe foncière, les intérêts du prêt immobilier, les frais bancaires, l’assurance du prêt immobilier, l’assurance habitation… Toutefois, cette déduction est également possible avec le régime foncier réel.

Par contre, le régime BIC réel permet en plus d’amortir le bien (3% par an) et de déduire les honoraires d’agence et les frais de notaires.

Le dispositif loi Censi-Bouvard

Nous l’avons brièvement évoqué précédemment, le dispositif loi Censi-Bouvard est une mesure de défiscalisation propre aux résidences de services et aux meublés de tourisme.

De ce fait, en investissant dans une chambre en résidence étudiante vous avez accès à une récupération de la TVA, une déduction des charges d’exploitation des recettes locatives, une réduction d’impôts promise par le dispositif loi Censi-Bouvard. Elle s’élève à 11% du montant du bien au moment de son achat et dans la limite d’un prix plafonné à 300 000€.

Autrement dit, même si la valeur dépasse 300 000€, la réduction d’impôts Censi-Bouvard sera plafonnée à 33 000€.

Notez que pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation immobilière, vous devez vous engager à louer votre bien pendant au moins 9 ans. 

De plus, la construction de l’appartement ne doit pas dater de plus de 15 ans et les logements doivent avoir été réhabilités à neuf si leur construction date de plus de cinq ans.

Les avantages d’une LMNP étudiant

Nombreux sont les investisseurs qui choisissent cette défiscalisation dans une résidence étudiante. Plutôt logique étant donné les avantages offerts.

Une demande intarissable

Chaque année des personnes quittent la vie étudiante au terme de leur cursus afin d’entamer leur vie professionnelle, et en même temps des jeunes fraîchement diplômés du bac débutent leurs parcours d’étudiants. La population étudiante se renouvelle donc à chaque rentrée scolaire.

Il en résulte une demande en locations étudiantes interrompues. De ce fait, en investissant dans ce secteur vous êtes quasi assuré de louer votre bien sans interruption. 

Ce constat est d’autant plus vrai pour les résidences étudiantes. En effet, ces résidences sont très prisées par les étudiants et notamment ceux qui perçoivent une bourse. 

De plus, dans le cas d’une résidence étudiante, c’est au gestionnaire de la résidence que revient le rôle de trouver des locataires. Autrement dit, le rôle du propriétaire est simplement de récupérer le loyer auprès du gestionnaire et non auprès de l’occupant.

Grâce à cette demande et à cette caractéristique spécifique aux résidences de services, l’investissement en résidence étudiante garantit des loyers réguliers et offre une rentabilité très intéressante pour celles et ceux qui désirent se constituer une retraite ou des recettes complémentaires.

Le bail étudiant ou commercial

La LMNP pour étudiant permet d’établir un bail étudiant plutôt qu’un de location classique.

Le classique a une durée minimum d’un an renouvelable tacitement entre le bailleur et le locataire. Concernant l’étudiant, il dure 9 mois et il est non renouvelable. 

Autrement dit, le logement peut être libéré au bout de 9 mois sans avoir besoin d’envoyer une lettre de congé. Si le locataire désire quitter la chambre avant l’issue de son contrat, il dispose d’un préavis d’un mois. Et s’il désire rester dans le logement plus longtemps, un nouveau doit être signé.

Toutefois, rien ne vous empêche de proposer un contrat meublé classique si vous trouvez cette solution plus avantageuse. De même, vous pouvez également opter pour un bail mobilité dont la durée peut aller de 1 à 10 mois.

Cependant, dans le cas d’une LMNP en résidence étudiante, il s’agit d’un contrat commercial. À ce titre, le propriétaire n’a pas à s’occuper des formalités administratives directement auprès de l’occupant. Cette mission revient au gestionnaire de la résidence. 

Le propriétaire n’a pas non plus à gérer le paiement du loyer par l’étudiant ni l’occupation du logement. Grâce à ce contrat, la LMNP en résidence étudiante offre une sécurité supplémentaire.

Globalement, ce contrat locatif rend la gestion nettement plus simple pour le propriétaire. Cela s’entrevoit également au niveau de l’entretien de l’appartement, puisque dans la plupart des cas, les travaux, hormis le gros œuvre, et le nettoyage incombent au gestionnaire de la résidence.

Fiscalité et rentabilité

Dans la partie consacrée à la fiscalité nous avons évoqué les avantages du régime BIC ainsi que l’accès au dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard. 

Ces deux arguments sont particulièrement séduisants pour les investisseurs puisqu’ils permettent d’optimiser le rendement de leur investissement LMNP étudiant.

D’ailleurs, au sujet de la rentabilité, une LMNP en résidence étudiante offre un rendement annuel net aux alentours de 3 à 4%, pour un ticket d’entrée d’environ 70 000€.

Notez que les appartements en résidences étudiantes profitent souvent d’un prix d’achat plus abordable qu’un appartement classique, mais cela s’opère au détriment d’une plus-value intéressante lors de la revente.

Prenons l’exemple d’une acquisition de 80 000€ avec un apport de 10 000€ et un prêt immobilier comblant les 70 000€ restants. En optant pour ce schéma et un rendement de 4%, le prêt immobilier est remboursé en moins de 10 ans. 

À l’issue de ce remboursement, les loyers permettent de se constituer des recettes supplémentaires.

Réussir son investissement LMNP étudiant

Quel est votre budget ?

Avant de partir à la recherche d’un bien dans lequel investir, vous devez définir votre 

Cette dernière diffère selon les banques, d’où l’intérêt de comparer un maximum d’établissements de crédit afin de trouver la meilleure offre. N’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier pour cette mission.

Il faut surtout prêter attention au TAEG de chaque offre de prêt. Il rassemble la totalité des coûts du prêt : frais de dossier, assurance, taux brut et garantie.

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, les banques vont étudier vos revenus et vos dettes en calculant notamment votre taux d’endettement. 

Votre situation professionnelle va également être étudiée. Les banques privilégient les profils avec une situation professionnelle stable, car ils présentent moins de risque de non-remboursement.

Quelles sont les conditions du marché ?

Une fois que vous avez connaissance de votre budget, vous devez analyser le marché afin de déterminer quels sont les biens accessibles.

D’une ville à une autre, les prix du m2 fluctuent énormément, tout comme le montant du loyer. L’objectif étant de trouver le meilleur rapport entre un prix qui entre dans votre budget et des loyers suffisamment élevés pour garantir un rendement intéressant.

En investissant dans une chambre en résidence étudiante, le bail commercial réduit considérablement votre champ d’intervention dans la gestion du bien. De ce fait, pas besoin de cibler des logements situés à proximité de chez vous. Vous pouvez viser n’importe quelle ville de France correspondant à vos critères.

Comment organiser la recherche et le choix d’une LMNP pour étudiant ?

Pour chercher un logement, il suffit d’utiliser les outils classiques que sont les agences immobilières et les sites d’annonces immobilières. Toutefois, il existe également des plateformes en ligne spécialisées dans les appartements en résidences étudiantes.

Pour comparer les différentes offres entre elles, le prix d’achat et le montant des loyers sont des critères essentiels. Mais vous devez également prendre en compte d’autres éléments comme l’attractivité de la ville pour les étudiants et l’emplacement de la résidence.

Par exemple, l’investissement dans la location étudiante à Lyon peut être une option lucrative pour les investisseurs immobiliers. La ville abrite un grand nombre d’étudiants en recherche de logement, ce qui signifie qu’il y a une forte demande pour les logements locatifs.

Les studios sont souvent les types de biens les plus populaires pour les investissements locatifs étudiants, car ils sont faciles à louer et à gérer. Les studios sont également généralement un prix inférieur contrairement aux appartements plus grands, ce qui les rend accessibles à un large éventail d’étudiants.

Veillez également à bien lire le contrat commercial et à vérifier que les différentes clauses correspondent à vos attentes, notamment concernant la répartition des charges et des travaux.

Conclusion

À la recherche d’un investissement immobilier à la fois rentable et sécurisé ? La LMNP en résidence étudiante est une excellente solution garantissant des loyers réguliers pour débuter en tant qu’investisseur immobilier.

Il s’adresse principalement aux investisseurs disposant d’un budget restreint et souhaitant se créer une retraite ou des recettes complémentaires tout en bénéficiant d’une réduction de son impôt et de récupération de la TVA.

Toutefois, si vous comptez réaliser une plus-value au moment de la revente du bien et si vous espérez une plus grande marge de manœuvre concernant la gestion, l’aménagement et la convertibilité du bien, optez plutôt pour du locatif immobilier étudiant classique, en dehors d’une résidence, que vous pourrez louer nue ou meublée.