L’investissement locatif sous statut LMNP (loueur meublé non professionnel) est privilégié par de nombreux investisseurs. Les raisons de cet engouement sont relativement simples. L’investissement LMNP est à la fois sûr et rentable pour un budget de départ certes élevé, mais accessible à beaucoup de personnes grâce aux prêts immobiliers.
La rentabilité de l’investissement LMNP repose bien évidemment sur les loyers, sur l’augmentation de la valeur du bien sur le long terme, mais aussi sur sa fiscalité très avantageuse.
Fiscalité LMNP : les raisons de l’incitation fiscale
L’incitation fiscale mise en place par l’État repose sur un régime fiscal allégé et sur des dispositifs de défiscalisation. Cette incitation fiscale vise à encourager l’investissement locatif dans le but d’éviter une pénurie de l’offre.
Plutôt que de posséder un bien sous forme de résidence secondaire inhabitée une grande partie de l’année, le propriétaire est encouragé à investir dans l’immobilier locatif.
Les dispositifs de défiscalisation concernent essentiellement les locations utilisées comme résidence principale par le locataire. Les locations saisonnières, et plus largement les locations LMNP, peuvent quant à elles s’appuyer sur le régime fiscal BIC.
Le régime BIC
La principale différence entre la fiscalité LMNP et la fiscalité d’une location nue réside dans le régime fiscal. En effet, alors qu’une location nue est soumise au régime foncier, la fiscalité LMNP repose sur le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600€ par an, le propriétaire a le choix entre le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Au-delà de ce seuil, le régime de bénéfice réel s’applique obligatoirement. Notez que pour une LMNP de tourisme classée, ce seuil se situe à 176 200€.
Le régime micro-BIC
Le régime fiscal LMNP micro-BIC se caractérise par un abattement forfaitaire de 50%. Autrement dit, seuls 50% des revenus sont pris en compte dans le calcul de l’impôt. À l’exception des LMNP de tourisme classées pour lesquelles l’abattement s’élève à 71%.
À titre de comparaison, le régime micro-foncier qui s’applique pour les locations nues offre un abattement forfaitaire de 30%.
Le régime de bénéfice réel
Avec le régime de bénéfice réel le bailleur ne profite pas d’un abattement forfaitaire, mais il peut déduire de son impôt la totalité des charges locatives, ainsi que les honoraires d’agence et les frais de notaire. Il peut également amortir son bien et ainsi réduire la part imposable.
À titre de comparaison, le régime foncier réel permet uniquement de déduire les charges locatives.
Qu’il s’agisse du régime micro-BIC ou du régime dit de bénéfice réel, la fiscalité LMNP se révèle plus avantageuse de ce point de vue que la fiscalité applicable aux locations nues.
La fiscalité LMNP en cas de plus-value
Du fait d’une demande qui ne se tarit jamais, la valeur des biens immobiliers augmente dans le temps. Bien sûr, il ne s’agit pas d’une vérité absolue, un bien peut perdre de la valeur.
Cependant, si le logement est situé dans une ville attractive et s’il est entretenu, il n’y a aucune raison pour que sa valeur diminue. Bien au contraire, en quelques années, vous pouvez réaliser une plus-value en revendant votre bien.
Fiscalement, la plus-value suite à la vente d’une LMNP est exonérée de l’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention. Et elle est exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
De la 6e à la 21e année de détention, concernant l’impôt sur le revenu, un taux d’abattement de 6% par année de détention s’applique. Ce taux passe à 4% pour la 22e année. Concernant les prélèvements sociaux, le taux est de 1,65% de la 6e à la 21e année, puis il passe à 1,6% la 22e année, et à 9% de la 23e à la 30e année.
Qu’en est-il des dispositifs de défiscalisation ?
Si vous vous intéressez à l’investissement locatif, vous devez savoir qu’il existe différentes incitations fiscales prenant la forme de réductions ou de déductions d’impôt. Pour l’État, l’objectif étant d’encourager l’investissement locatif afin de lutter contre la pénurie de l’offre.
Il existe 6 grands dispositifs de défiscalisation immobilière :
👉 Le dispositif loi Pinel : pour les logements neufs ou rénovés répondants aux dernières normes en matière de performances énergétiques et situés dans une zone dite
👉 Le dispositif loi Denormandie : pour les logements anciens rénovés situés dans une commune avec une demande en logements réhabilités
👉 Le dispositif loi Censi-Bouvard : pour les logements en résidence de services ou les locations de tourisme classées
👉 Le dispositif loi Malraux : pour les logements considérés comme patrimoine remarquable ou situés dans un quartier NPNRU Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain)
👉 Le dispositif loi Cosse : pour les logements sous convention
👉 Le dispositif des monuments historiques
Parmi ces 6 dispositifs de défiscalisation immobilière, seul celui des monuments historiques ne concerne pas l’investissement locatif.
Par contre, seul le dispositif loi Censi-Bouvard est accessible pour un investissement sous le statut LMNP. Les autres sont accessibles uniquement aux locations non meublées.
De même, la fiscalité LMNP ne bénéficie pas du déficit foncier qui permet de déduire le surplus de charges lorsqu’elles sont supérieures aux revenus. Toutefois, avec le régime de bénéfice réel, vous avez la possibilité de reporter le déficit dans son intégralité sur les futurs revenus issus de la location meublée pendant 10 ans.
Le dispositif loi Censi-Bouvard
Pour bénéficier de la défiscalisation en LMNP, les conditions suivantes doivent être remplies :
👉 LMNP
👉 Logement neuf ou logement ancien de moins de 15 ans et réhabilité
👉 Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans
👉 Le bien doit être situé dans une résidence de services (résidence étudiante, EHPAD…) ou être une location touristique classée
Si toutes ces conditions sont réunies, le dispositif loi Censi-Bouvard peut être appliqué afin de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% de la valeur de l’investissement LMNP dans la limite de 300 000€. Autrement dit, si votre investissement dépasse les 300 000€, la réduction d’impôt est plafonnée à 33 000€.