En investissant dans du patrimoine immobilier, vous pouvez profiter de la loi Pinel, mais aussi du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Il se révèle particulièrement séduisant par rapport au régime foncier et plus particulièrement sur le plan fiscal.
Quels sont les critères pour bénéficier du statut LMNP et pourquoi investir ? Quelles sont les mesures de défiscalisation ?
Retrouvez toutes les réponses à ces questions dans ce guide sur la défiscalisation LMNP.
Le statut LMNP
La défiscalisation LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un dispositif fiscal intéressant pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent se constituer un complément de revenus à travers la location d’un bien meublé. Ce régime locatif offre de nombreux avantages en termes de revenus, notamment en matière d’amortissement, qui permet de réduire le montant des impôts à payer sur les revenus locatifs.
En effet, le LMNP permet de déduire de son revenu imposable les charges liées à l’activité de location, et notamment les frais d’acquisition du bien immobilier, les travaux de rénovation, ou encore les intérêts d’emprunt.
Contrairement au dispositif Pinel qui s’applique aux logements neufs, le LMNP peut être mis en place sur des biens anciens, à condition qu’ils soient meublés et loués à titre non professionnel. Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce régime, il est recommandé de choisir le régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges réelles, plutôt que le régime forfaitaire. Avec cette stratégie, les revenus locatifs peuvent être optimisés et permettre de maximiser les revenus de l’investisseur.
Le régime réel d’imposition offre de nombreux avantages aux investisseurs en LMNP.
En effet, ce régime permet de déduire les charges réelles liées à l’activité locative, telles que les frais de notaire, les intérêts d’emprunt ou encore les travaux de rénovation. Le choix du régime réel permet également de bénéficier d’une comptabilité plus précise et de pouvoir prendre en compte la totalité des charges liées à l’activité locative.
Cela permet ainsi de maximiser les avantages fiscaux et d’optimiser les revenus de l’investisseur. En somme, la défiscalisation LMNP offre de nombreuses opportunités pour se constituer un complément de revenus grâce à l’investissement immobilier locatif.
En choisissant le régime réel d’imposition, les investisseurs peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse et d’une gestion plus précise de leur patrimoine immobilier.
Avant d’évoquer les conditions de défiscalisation, commençons par comprendre le fonctionnement du statut loueur meublé non professionnel, ses critères d’accès, et comment le déclarer.
Qui peut louer en LMNP ?
La location meublée non professionnelle s’adresse à tous les contribuables français. Toutefois, vous devez être propriétaire du bien immobilier. Ensuite, ce bien doit être loué avec des meubles, par opposition à un logement vide. Autrement dit, il doit comporter certains équipements tels qu’un lit, un réfrigérateur, des plaques de cuisson, parmi d’autres.
La location meublée permet alors d’accéder à deux choix de statuts : LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel).
L’accès à l’un ou l’autre dépend des revenus annuels provenant de cette location meublée.
Si ces revenus sont supérieurs à 23 000€ par an ou constituent plus de 50% de la totalité, vous êtes alors considéré comme un professionnel. Dans les cas contraires, vous bénéficiez du LMNP à condition de ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Comment déclarer une LMNP ?
Pour bénéficier du LMNP, il est impératif de vous enregistrer auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE). Dans ce cas de figure, il s’agit du greffe du tribunal de commerce dont dépend la zone géographique de votre bien.
Cette démarche se réalise en remplissant le formulaire P0i (Cerfa 11921*05) dans les 15 jours qui suivent la mise en location de votre bien meublée. Ce formulaire téléchargeable depuis le site du Service Public vous permet notamment d’indiquer le régime réel fiscal dont vous souhaitez profiter. Nous y revenons plus en détail dans la dernière partie de notre guide sur l’imposition d’un loueur meublé non professionnel.
Une fois votre demande acceptée, vous recevrez un numéro de SIRET. Il vous servira pour les différentes démarches administratives et fiscales liées à votre investissement immobilier LMNP.
La gestion d’une LMNP
En tant que loueur non professionnel, la gestion est simplifiée à son strict minimum. En ce sens, elle se rapproche du statut d’autoentrepreneur libéral.
Vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité à jour. Vous devez simplement déclarer les loyers perçus via l’activité LMNP, les charges déductibles et les éventuels amortissements.
Concernant la gestion locative, elle ne diffère pas de celle d’un logement nu. Elle est même simplifiée dans le cas d’une LMNP en résidence de services puisque c’est le gérant de la résidence qui s’en occupe.
Néanmoins, si vous n’avez pas le temps de gérer votre investissement immobilier LMNP, de chercher des locataires, d’organiser des visites, vous pouvez le confier à une agence immobilière. Elle gérera alors les différentes démarches pour louer le bien, de la création de l’annonce à la remise de clefs, en passant par les visites et la réalisation du bail. Dans ce cas, l’agence sert d’intermédiaire entre vous et le locataire durant toute la durée du bail.
Pourquoi investir en LMNP ?
Nous savons désormais comment bénéficier du statut LMNP. Cependant, quel est l’intérêt de choisir ce statut plutôt que le statut classique foncier ? En effet, ce dernier s’appliquera automatiquement si vous ne réalisez pas les démarches précédemment décrites.
Les avantages LMNP
En réalité, si le statut LMNP est autant plébiscité, c’est parce qu’il cumule plusieurs avantages.
Pour un bien meublé locatif, vous devez engager davantage de frais qu’en non meublé, puisqu’il faut acheter l’équipement nécessaire à ce statut. Cependant, par la suite, l’investissement immobilier meublé garantit un loyer supérieur. En moyenne, le rendement est 10% à 20% plus élevé que celui d’un logement vide.
Ce constat est d’autant plus vrai que louer avec des meubles permet d’opter pour la colocation, le tourisme saisonnier ou en Airbnb, qui offrent chacun des revenus nettement supérieurs.
De plus, vous pouvez également opter pour la location meublée en résidence de services. Si ce choix n’offre pas forcément un rendement supérieur, il assure de percevoir des recettes même si le logement n’est pas occupé. En effet, dans ce cas de figure, le locataire n’est pas l’occupant, mais il s’agit du gérant de la résidence.
Autre avantage de la défiscalisation LMNP, le bien locatif n’est pas soumis à un plafonnement du loyer. Autrement dit, vous choisissez librement son montant, quelle que soit la localisation du bien.
Elle offre également plusieurs choix de baux :
👉 Le bail classique :
- Dépôt de garantie correspondant au maximum à deux loyers
- 1 an renouvelable
- Préavis de 1 mois pour le locataire
👉 Le bail commercial :
- Dépôt de garantie non plafonné
- 9 à 12 ans renouvelables
- Préavis de 6 mois pour le gérant/locataire
👉 Le bail étudiant :
- Dépôt de garantie correspondant au maximum à deux loyers
- 9 mois renouvelables
- Préavis de 1 mois pour le locataire
👉 Le bail mobilité :
- Aucun dépôt de garantie
- 1 à 10 mois non renouvelables
- Préavis de 1 mois pour le locataire
Les pièges à éviter
Un logement inadapté
La location meublée ne cible pas vraiment les mêmes locataires que la location nue. En optant pour un logement avec des meubles, le locataire recherche un certain niveau de confort. Il n’a pas envie d’investir dans des équipements supplémentaires.
Pour réduire les périodes creuses, assurez-vous que l’aménagement et les équipements du logement répondent aux besoins de la clientèle habituelle pour ce type de logement.
Ce faisant, avant d’investir dans une LMNP prenez le temps d’identifier le type de location et le type de locataire. Étudiez ensuite le marché pour savoir quelles sont les zones les plus intéressantes pour optimiser le rendement de votre futur investissement immobilier. Par exemple, pour une colocation étudiante, le bien doit être situé dans une ville étudiante, et de préférence à proximité du centre-ville ou de l’université.
Investissement immobilier en résidence de services : les précautions
En choisissant d’investir dans une LMNP en résidence de services, votre première précaution et de vous assurer que la résidence en question ne risque pas de fermer dans les prochaines années.
Plusieurs indices vous permettent d’éviter un tel risque : l’année de construction, l’état général de la résidence, la qualité des services et des équipements, la capacité de la résidence par rapport à la demande, les résidences concurrentes installées ou en construction dans les environs. Sachez que si la résidence ferme, vous perdez votre investissement immobilier.
De même, une période de carence peut survenir à cause d’un mauvais gestionnaire. Dans ce cas, il faut patienter le temps que la résidence soit reprise par un nouveau gérant. Durant cette période, votre investissement immobilier ne vous rapporte rien.
En prenant le temps d’étudier la qualité de la résidence et de son gestionnaire, vous éviterez les écueils concernant votre investissement immobilier en défiscalisation LMNP.
La défiscalisation LMNP
Après avoir présenté ce statutet expliqué les raisons d’y investir, découvrons pourquoi la défiscalisation LMNP est si avantageuse.
Le régime fiscal LMNP
Le LMNP permet d’accéder au régime fiscal BIC (bénéficies industriels et commerciaux). Plus précisément, il laisse le choix entre 2 possibilités :
👉 Le régime micro BIC : abattement de 50% des revenus locatifs (70% dans le cas de tourisme saisonnier)
👉 Le régime BIC réel : déduction des charges issue de l’activité LMNP et amortissement du bien
Le dispositif Censi-Bouvard
Concernant les dispositifs de défiscalisation, la location nue offre plus de possibilités : loi Pinel, loi Duflot, loi Denormandie, loi Malraux, loi Cosse. Le LMNP n’offre qu’un seul choix : le dispositif loi Censi-Bouvard.
Ce dernier permet de profiter d’une réduction d’impôt de 11% calculée dans la limite de 300 000€ du coût d’acquisition de l’investissement.
Plusieurs conditions doivent être remplies pour accéder aux dispositifs fiscaux LMNP loi Censi-Bouvard :
👉 Vous engager à louer votre bien pendant au moins 9 ans
👉 Le bien doit être soi neuf, en soit futur état achèvement, soit achevé depuis moins de 15 ans et ayant bénéficié d’une réhabilitation ou d’une rénovation
👉 L’investissement immobilier doit être au sein d’une résidence de services :
- Résidence sociale ou médico-sociale pour personnes âgées ou adultes en situation de handicap
- Établissement proposant des soins de longue durée et un hébergement pour les personnes non autonomes
- Établissement avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ou l’autorisation pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile
- Résidence gérée par une coopération sociale ou médico-sociale et affectée à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
- Résidence étudiante
À noter que la loi Censi-Bouvard qui devait initialement se terminer à la fin de l’année 2021 a été prolongée jusqu’à fin 2022.
L’amortissement différé
En choisissant le régime BIC réel, nous avons vu qu’il est possible d’amortir le bien. Plus précisément, vous allez pouvoir amortir les différents équipements et structures composant l’investissement : toiture, gros œuvre, installations électriques…). Vous allez également pouvoir amortir les biens composants cette habitation (mobilier, revêtements…) et dont la valeur est supérieure à 598€.
L’amortissement du bien s’étale en moyenne sur une durée de 25 à 40 ans. Concernant les dépenses amortissables, la durée moyenne oscille entre 3 et 15 ans.
Grâce à ce mécanisme, vous ne payez des impôts que sur le coût du loyer déduit des charges et des amortissements. Exemple : vous générez 7 200€ de loyers annuels, pour 3 000€ de charges et 3 000€ d’amortissements, vous n’êtes imposé que sur 1 200€.
En cas de déficit, il est reporté sans limite de temps d’année en année jusqu’à ce que vous réalisiez des bénéfices.
Par contre, l’amortissement n’est pas possible pour le montant de l’investissement bénéficiant du dispositif de défiscalisation LMNP loi Censi-Bouvard. Toutefois, comme ce dispositif est calculé dans la limite de 300 000€, si la valeur du bien dépasse ce prix, vous pouvez profiter de l’amortissement pour la part au-delà de 300 000€.
La TVA récupérable
La TVA récupérable concerne uniquement les investissements LMNP dans une résidence neuve de services.
La récupération de TVA s’effectue au moment de la déclaration d’impôt de la location meublée. Il faut alors indiquer votre demande via le formulaire dédié.
Conclusion
À travers ce guide, nous avons pu voir qu’en plus d’un rendement supérieur, l’investissement immobilier LMNP profite d’une fiscalité plus intéressante que la location nue. Cet avantage se traduit par un régime allégé et la possibilité d’amortir le bien. Et pour les investissements immobiliers en résidence de service, vous profitez du dispositif de défiscalisation LMNP avec la loi Censi-Bouvard et de la récupération de TVA sur vos impôts.
Le statut LMNP est accessible à tous les investisseurs qui optent pour la location meublée. Nécessitant simplement un numéro SIRET, il est très facile à obtenir. Par la suite, il est confirmé tant que les revenus locatifs ne dépassent pas les 23 000€.
Au-delà de ce montant, vous passez alors sous le statut LMP qui reste lui aussi très avantageux fiscalement.
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