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Comment réussir son investissement dans une résidence EHPAD ?

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) accueillent plus de 500.000 personnes en France. Et la demande de places en EHPAD ne cesse d’augmenter en même temps que la population française vieillit.

L’investissement dans une résidence EHPAD se présente donc comme un choix judicieux. Toutefois, avant de se lancer dans l’acquisition d’une chambre en EHPAD, il est utile d’être bien renseigné afin de réussir son investissement et de déjouer les pièges courants.

En quoi consiste l’investissement en EHPAD ?

L’EHPAD est un établissement dédié aux personnes âgées qui ne sont plus en capacité de vivre chez elles.

La différence entre un EHPAD et une maison de retraite réside dans son statut de résidence médicalisée. En effet, l’EHPAD inclut des services médicalisés ce qui lui permet d’accueillir des personnes âgées dépendantes jusqu’au niveau GIR 1 qui correspond à la perte d’autonomie maximale.

L’investissement en EHPAD consiste à acquérir une chambre qui sera alors occupée par une personne âgée de la résidence. Seulement, la personne âgée n’est pas considérée comme la locataire du logement

En effet, le bailleur loue la chambre au gestionnaire de l’EHPAD. Cette spécificité offre un avantage pour l’investisseur puisque même si la chambre est inoccupée, le gérant doit payer les loyers au bailleur.

De ce fait, le propriétaire n’a pas à s’occuper de devoir trouver un occupant.

Le bail commercial d’un investissement dans une résidence EHPAD

Comme nous venons de l’indiquer, l’investissement en résidence EHPAD s’inscrit dans la catégorie des biens immobiliers gérés, c’est-à-dire dans les résidences de services.

Pour louer son investissement en EHPAD, le propriétaire doit signer un bail commercial avec l’exploitant de l’établissement. Ce bail permet de définir les différentes règles d’exploitation du logement, et notamment la prise en charge des travaux et des frais d’entretien. 

Très souvent, les travaux de gros œuvre sont au compte du bailleur, tandis que les autres travaux sont pris en charge par l’EHPAD.

Nos conseils pour réussir son investissement en EHPAD et déjouer les pièges les plus courants

Choisir le bon EHPAD

Le risque principal d’un investissement immobilier en LMNP dans une résidence de services provient de l’exploitant. En effet, la santé financière du gérant influence l’avenir de l’investissement.

Plus précisément, si l’exploitant décide de quitter le projet, l’investissement ne rapporte plus rien. Pire, si l’EHPAD déménage ailleurs et qu’aucun exploitant ne reprend l’établissement actuel, le bien immobilier ne vaut plus rien.

L’investisseur doit donc prendre le temps d’étudier le marché avant d’acquérir une chambre dans une EHPAD. Pour choisir le bon EHPAD, plusieurs critères peuvent être pris en compte :

👉L’année de construction de l’établissement, son état et sa vétusté
👉Le nombre de chambres
👉 Le bassin gérontologique
👉 Le nombre d’EHPAD présents dans les environs et ciblant le même bassin gérontologique
👉 La qualité des équipements médicaux (lits médicalisés…)

Pour résumer, l’intérêt est de déterminer si l’EHPAD est en bonne santé et de mesurer les risques pouvant entraîner une fermeture de l’établissement sur le moyen terme.

Analyser les résultats antérieurs de l’exploitant

Même si l’EHPAD est en parfait état et que la demande est au rendez-vous, le projet peut s’effondrer si le gérant est un mauvais gestionnaire.

Forcément, lors de la rencontre avec un éventuel investisseur, l’exploitant de l’EHPAD promet des rendements performants et un investissement sûr et sans contrainte. 

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En tant qu’investisseur, il ne faut pas vous fier uniquement à ces promesses. Au contraire, vous devez étudier la réputation du gérant ainsi que les résultats qu’il a obtenus jusqu’ici.

À noter qu’il existe de grands groupes spécialisés dans l’exploitation des EHPAD : Korian, DVD Dolcéa Domusvi, Colisée, Orpéa… Ils garantissent généralement une certaine solidité financière.

Quel est le rendement d’un investissement en résidence EHPAD ?

En règle générale, l’investissement en résidence EHPAD assure un rendement oscillant entre 3,5 et 4,5%. Un rendement supérieur à 5% est relativement rare. 

Si le rendement est supérieur à 5%, il est probable que l’exploitant renégocie le loyer à la baisse lors du renouvellement du bail.

Quoiqu’il en soit ne perdez pas de vue l’un des atouts majeurs de l’investissement dans une résidence EHPAD : les loyers mensuels sans interruption sont garantis, même si la chambre n’est pas occupée.

Si vous cherchez la sécurité et un rendement constant et durable dans le temps, l’investissement en EHPAD se présente comme une solution très intéressante.

Quelle est la fiscalité d’un investissement en résidence EHPAD ?

Une chambre en EHPAD entre dans la catégorie des biens meublés. À ce titre, si les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ par an, il bénéficie du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Au-delà il est considéré comme LMP (loueur meublé professionnel).

Ce statut permet d’accéder au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600€, l’investisseur a le choix entre :

👉Le régime micro BIC : abattement de 50% sur les revenus
👉 Le régime dit de bénéfice réel : déduction des charges issues de la location, des frais de notaire et des honoraires d’agences, amortissement du bien

Au-delà de 72 600€, le régime de bénéfice réel s’applique forcément.

Concernant les dispositifs de défiscalisation, le dispositif loi Censi-Bouvard est entièrement dédié à l’investissement en résidences de services. En s’engageant à louer le bien pendant au moins 9 ans, le propriétaire bénéficie en retour d’une réduction d’impôt de 11% dans la limite d’un bien d’une valeur de 300 000€.

À noter que le régime BIC ne permet pas de déduire le déficit foncier.

Conclusion

Investir dans une résidence EHPAD n’offre certes pas le meilleur rendement (entre 3,5 et 4,5%), mais il s’agit d’un investissement qui garantit une certaine stabilité. Même si la chambre est inoccupée, le gérant de l’EHPAD continue de verser un loyer à l’investisseur.

Par contre, il est important de ne pas se précipiter au moment d’investir dans un EHPAD. En effet, il faut prendre le temps de choisir le bon établissement, celui dont le projet semble pérenne sur le long terme.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->