Blog défiscalisation immobilière

Comment réussir son investissement dans une résidence EHPAD ?

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) accueillent plus de 500.000 personnes en France. Et la demande de places en EHPAD ne cesse d’augmenter en même temps que la population française vieillit.

L’investissement dans une résidence EHPAD se présente donc comme un choix judicieux. Toutefois, avant de se lancer dans l’acquisition d’une chambre en EHPAD, il est utile d’être bien renseigné afin de réussir son investissement et de déjouer les pièges courants.

En quoi consiste l’investissement en EHPAD ?

L’EHPAD est un établissement dédié aux personnes âgées qui ne sont plus en capacité de vivre chez elles.

La différence entre un EHPAD et une maison de retraite réside dans son statut de résidence médicalisée. En effet, l’EHPAD inclut des services médicalisés ce qui lui permet d’accueillir des personnes âgées dépendantes jusqu’au niveau GIR 1 qui correspond à la perte d’autonomie maximale.

L’investissement LMNP en EHPAD consiste à acquérir une chambre qui sera alors occupée par une personne âgée de la résidence. Seulement, la personne âgée n’est pas considérée comme la locataire du logement.

En effet, le bailleur loue la chambre au gestionnaire de l’EHPAD. Cette spécificité offre un avantage pour l’investisseur puisque même si la chambre est inoccupée, le gérant doit payer les loyers au bailleur. 

De ce fait, le propriétaire n’a pas à s’occuper de devoir trouver un occupant.

Le bail commercial d’un investissement dans une résidence EHPAD

Comme nous venons de l’indiquer, l’investissement en résidence EHPAD s’inscrit dans la catégorie des biens immobiliers gérés, c’est-à-dire dans les résidences de services.

Pour louer son investissement en EHPAD, le propriétaire doit signer un bail commercial avec l’exploitant de l’établissement. Ce bail permet de définir les différentes règles d’exploitation du logement, et notamment la prise en charge des travaux et des frais d’entretien. 

Très souvent, les travaux de gros œuvre sont au compte du bailleur, tandis que les autres travaux sont pris en charge par l’EHPAD.

Nos conseils pour réussir son investissement en EHPAD et déjouer les pièges les plus courants

Choisir le bon EHPAD

Le risque principal d’un investissement immobilier en LMNP dans une résidence de services provient de l’exploitant. En effet, la santé financière du gérant influence l’avenir de l’investissement

Plus précisément, si l’exploitant décide de quitter le projet, l’investissement ne rapporte plus rien. Pire, si l’EHPAD déménage ailleurs et qu’aucun exploitant ne reprend l’établissement actuel, le bien immobilier ne vaut plus rien.

L’investisseur doit donc prendre le temps d’étudier le marché avant d’acquérir une chambre dans une EHPAD. Pour choisir le bon EHPAD, plusieurs critères peuvent être pris en compte :

👉L’année de construction de l’établissement, son état et sa vétusté
👉Le nombre de chambres
👉 Le bassin gérontologique
👉 Le nombre d’EHPAD présents dans les environs et ciblant le même bassin gérontologique
👉 La qualité des équipements médicaux (lits médicalisés…)

Pour résumer, l’intérêt est de déterminer si l’EHPAD est en bonne santé et de mesurer les risques pouvant entraîner une fermeture de l’établissement sur le moyen terme.

Analyser les résultats antérieurs de l’exploitant

Même si l’EHPAD est en parfait état et que la demande est au rendez-vous, le projet peut s’effondrer si le gérant est un mauvais gestionnaire.

Forcément, lors de la rencontre avec un éventuel investisseur, l’exploitant de l’EHPAD promet des rendements performants et un investissement sûr et sans contrainte. 

Je teste mon éligibilité LMNP

En tant qu’investisseur, il ne faut pas vous fier uniquement à ces promesses. Au contraire, vous devez étudier la réputation du gérant ainsi que les résultats qu’il a obtenus jusqu’ici.

À noter qu’il existe de grands groupes spécialisés dans l’exploitation des EHPAD : Korian, DVD Dolcéa Domusvi, Colisée, Orpéa… Ils garantissent généralement une certaine solidité financière.

Quel est le rendement d’un investissement en résidence EHPAD ?

En règle générale, l’investissement en résidence EHPAD assure un rendement oscillant entre 3,5 et 4,5%. Un rendement supérieur à 5% est relativement rare. 

Si le rendement est supérieur à 5%, il est probable que l’exploitant renégocie le loyer à la baisse lors du renouvellement du bail.

Quoiqu’il en soit ne perdez pas de vue l’un des atouts majeurs de l’investissement dans une résidence EHPAD : les loyers mensuels sans interruption sont garantis, même si la chambre n’est pas occupée.

Si vous cherchez la sécurité et un rendement constant et durable dans le temps, l’investissement en EHPAD se présente comme une solution très intéressante.

Quelle est la fiscalité d’un investissement en résidence EHPAD ?

Une chambre en EHPAD entre dans la catégorie des biens meublés. À ce titre, si les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ par an, il bénéficie du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Au-delà il est considéré comme LMP (loueur meublé professionnel).

Ce statut permet d’accéder au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si les revenus locatifs ne dépassent pas 72 600€, l’investisseur a le choix entre :

👉Le régime micro BIC : abattement de 50% sur les revenus
👉 Le régime dit de bénéfice réel : déduction des charges issues de la location, des frais de notaire et des honoraires d’agences, amortissement du bien

Au-delà de 72 600€, le régime de bénéfice réel s’applique forcément.

Concernant les dispositifs de défiscalisation, le dispositif loi Censi-Bouvard est entièrement dédié à l’investissement en résidences de services. En s’engageant à louer le bien pendant au moins 9 ans, le propriétaire bénéficie en retour d’une réduction d’impôt de 11% dans la limite d’un bien d’une valeur de 300 000€.

À noter que le régime BIC ne permet pas de déduire le déficit foncier.

Conclusion

Investir dans une résidence EHPAD en LMNP n’offre certes pas le meilleur rendement (entre 3,5 et 4,5%), mais il s’agit d’un investissement qui garantit une certaine stabilité. Même si la chambre est inoccupée, le gérant de l’EHPAD continue de verser un loyer à l’investisseur.

Par contre, il est important de ne pas se précipiter au moment d’investir dans un EHPAD. En effet, il faut prendre le temps de choisir le bon établissement, celui dont le projet semble pérenne sur le long terme.

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Investir dans une chambre Ehpad : est-ce réellement intéressant ?
LMNP vous a repondu :
Avec l’espérance de vie des personnes âgées qui augmente et le nombre croissant des seniors de plus de 75 ans, les besoins en infrastructures explosent et les places disponibles en EHPAD ne permettent pas encore de répondre à la demande. Il s’agit ainsi d’un marché opportun pour réaliser un investissement rentable et pour participer à […] En savoir plus ->

02. Comment investir dans une résidence étudiante ?
LMNP vous a repondu :
Si vous envisagez d’investir dans le neuf, pourquoi ne pas choisir un logement étudiant ? Il s’agit d’un marché dynamique qui vous permet en plus de profiter d’avantages fiscaux. Grâce aux dispositifs Censi Bouvard et LMNP étudiant, la rentabilité de votre investissement locatif en résidence étudiante est beaucoup plus élevée. Renseignez-vous sur ces types d’appartements neufs […] En savoir plus ->

03. LMNP résidence senior : est-ce un investissement recommandé ?
LMNP vous a repondu :
Aujourd’hui, si le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans est en constante augmentation, les experts attirent l’attention sur une croissance beaucoup plus rapide de la population des personnes âgées ne présentant aucun signe de dépendance. Ces personnes peuvent continuer à vivre dans leur domicile. Cependant, de plus en plus de seniors autonomes […] En savoir plus ->

04. Qu’est-ce que le LMNP Tourisme ?
LMNP vous a repondu :
La location meublée en résidence de tourisme figure parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. L’investissement LMNP résidence de tourisme assure une rentabilité locative intéressante et des avantages fiscaux non négligeables. Par ailleurs, la facilité de gestion rassure également les investisseurs. Avant de vous de lancer, informez-vous sur les réglementations et les avantages d’investir […] En savoir plus ->