Guide défiscalisation immobilière

Guide LMNP EHPAD : guide complet pour réussir votre investissement locatif

En France, 5,7% des personnes âgées de plus de 65 ans résident dans un Ehpa (établissement d’hébergement pour personnes âgées), soit plus de 728 000 personnes. 

Et parmi ces personnes, 80% résident dans un Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ces établissements sont donc clairement privilégiés parmi les différentes solutions santé au service des seniors.

Étant donné que la population française est vieillissante, la demande de place ne cesse d’augmenter. C’est pourquoi devenir investisseur dans un meublé est une belle opportunité. En plus d’assurer un rendement continu, la LMNP Ehpad profite d’une fiscalité avantageuse.

Toutefois, avant d’investir dans un meublé en résidence seniors de santé, prenez le temps de bien étudier les différentes spécificités de ce type de placement. Ce guide rassemble les différents points à connaître et à prendre en compte pour réussir son investissement LMNP en Ehpad.

Qu’est-ce qu’un LMNP Ehpad ?

Définition d’un Ehpad

L’acronyme Ehpad signifie « établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ». Ce terme a remplacé les « maisons de retraite », même si dans le langage courant beaucoup de personnes continuent de parler de maisons de retraite pour les désigner.

Sa particularité par rapport à d’autres établissements pour personnes âgées est d’être équipé de structures médicalisées.

En effet, ils s’adressent aux personnes d’au moins 60 ans et qui ont besoin d’une aide pour réaliser des actes du quotidien et/ou parce qu’elles ont besoin de soins.

Les seniors logeant en Ehpad peuvent l’être à plein temps ou à temps partiel, temporairement ou de façon permanente.

Les Ehpad entrent dans la catégorie des résidences de services. En plus de services médicaux, les Ehpad proposent des services de restauration et d’activités.

Définition d’un logement LMNP

Le sigle LMNP signifie « location meublée non professionnelle » ou « loueur meublé non professionnel » selon que l’on parle du bien ou du bailleur.

Il s’agit donc d’un bien qu’on loue meublé par opposition à une location nue. Pour être considéré comme un logement meublé, le bien doit comprendre au minimum certains équipements :

👉 Table et chaises
👉 WC
👉 Baignoire ou douche
👉 Ustensiles de cuisine et vaisselle
👉 Réfrigérateur et compartiment congélation
👉 Literie
👉 Évier
👉 Plaques de cuisson
👉 Four ou micro-ondes
👉 Meubles de rangement
👉 Luminaires
👉 Équipement pour l’entretien ménager

De plus, pour être considéré comme non professionnel, le bailleur ne doit pas percevoir plus de 23 000€ de revenus immobiliers annuels, et ceux-ci ne doivent pas représenter plus de 50% de l’ensemble de ses recettes professionnelles. Sinon, il entre dans la catégorie LMP (loueur meublé professionnel).

La différence entre un LMNP et un LMP est avant tout d’ordre fiscal, puisque le premier est soumis au régime BIC non professionnel quand le second répond à celui du BIC professionnel.

Définition d’un logement LMNP Ehpad

Un Ehpad est divisé en différents appartements appelés communément « chambres ». Chaque appartement se compose au moins d’une chambre et d’une salle de bain avec des toilettes. 

Même si une chambre en Ehpad n’intègre pas tous les éléments cités dans la liste précédente, elle est tout de même considérée comme un bien meublé. À ce titre, un appartement d’Ehpad bénéficie du statut LMNP.

Qu’il s’agisse d’un Ehpad privé ou public, chacun peut acquérir une LMNP en Ehpad. Toutefois, contrairement aux autres formes de LMNP, la résidence en Ehpad prend la forme d’un bail commercial

Celui-ci est signé entre le propriétaire et le gestionnaire de l’Ehpad. De ce fait, le locataire n’est pas la personne âgée qui réside dans le logement, mais il s’agit du gestionnaire de l’Ehpad.

La fiscalité d’un LMNP Ehpad

Sous le régime BIC

En tant qu’investissement LMNP c’est le régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui s’applique.

Si les revenus immobiliers représentent plus de 72 600€ par an, ils sont soumis au BIC réel. En dessous, le bailleur a le choix entre le micro-BIC et le BIC réel.

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Le micro-BIC

En choisissant le micro-BIC, le bailleur profite d’un abattement s’élevant à 50% du montant des revenus immobiliers. Dans ce cas l’impôt est donc calculé uniquement sur 50%. A noter qu’il est plus intéressant que son équivalent micro-foncier dont l’abattement est de 30%.

Le BIC réel

En optant pour le BIC réel, le bailleur peut déduire la plupart de ses charges immobilières (frais bancaires, assurance habitation, taxe foncière, intérêts et assurance du prêt immobilier…). Il peut également déduire les frais d’acquisition (frais de notaires et honoraires d’agence) et amortir son investissement d’environ 3% par an

Là aussi, il est plus intéressant que le foncier réel qui ne permet ni d’amortissement ni de déduction des frais d’acquisition.

Si les charges ne dépassent pas 50% des revenus, le micro-BIC est plus intéressant. Sinon, il vaut mieux opter pour le BIC réel.

Réduction fiscale grâce au dispositif loi Censi-Bouvard

Le dispositif loi Censi-Bouvard s’adresse aux résidences avec services. Comme évoqué plus haut dans ce guide, une LMNP en Ehpad entre dans cette catégorie.

Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de bénéficier d’une réduction fiscale correspondant à 11% du prix d’achat du bien. Toutefois, cette réduction d’impôt est calculée dans la limite de 300 000€. 

Autrement dit, même si le prix d’acquisition de votre bien est supérieur à 300 000€, la réduction sera plafonnée à 33 000€.

Pour profiter du dispositif loi Censi-Bouvard, d’autres conditions doivent également être respectées :

👉 Le bailleur doit s’engager à louer son bien pendant une durée minimum de 9 ans
👉 Le bien doit être achevé depuis moins de 15 ans et réhabilité dans le cas d’un logement non neuf

Les avantages de l’investissement LMNP Ehpad

Pourquoi investir dans une LMNP Ehpad ? Pour répondre à cette question, revenons sur les principaux avantages de ce placement.

Demande croissante et loyers garantis

À l’instar de beaucoup de pays industrialisés, la France voit sa population vieillir. Ce vieillissement résulte d’une espérance de vie qui s’accroît et d’un taux de natalité qui diminue. 

La population et la proportion des plus de 60 ans augmentent. Comme nous l’avons évoqué en introduction, environ 5% de cette population réside dans un Ehpad. Cette augmentation se répercute donc sur la demande de places.

De plus, comme c’est le gérant et non l’occupant qui est le locataire direct du bailleur, en investissant dans un bien LMNP Ehpad vous êtes assuré de louer sans interruption.

L’investissement dans une LMNP en résidence Ehpad est donc un placement particulièrement intéressant et stable d’utilité sociale, au service d’une population fragilisée, pour celles et ceux qui désirent s’assurer une retraite complémentaire.

Une gestion facilitée

Le bailleur n’a pas à s’occuper de trouver un résidant, et même si le bien est inoccupé, il percevra un loyer de la part du gestionnaire de l’Ehpad.

Plus globalement, ce type de gestion exige peu d’intervention de la part du bailleur. En effet, la plupart des tâches de gestion échoient à l’Ehpad. Il en va de même pour la plupart des travaux, et plus précisément des petits considérés comme tels par l’article 605 du Code civil, ainsi que ceux de mise aux normes et d’entretien. 

Seuls les gros œuvres sont à la charge du propriétaire (article 606 du Code civil). Cependant, cette prise en charge peut varier selon le bail commercial qui est signé avec l’exploitant de l’Ehpad.

Une fiscalité intéressante

Comme nous l’avons évoqué dans la partie consacrée à la fiscalité, investir dans une LMNP en Ehpad permet de bénéficier du micro-BIC qui se révèle plus intéressant que le foncier classique. 

Grâce au régime BIC, vous allez pouvoir déduire une grande partie des charges foncières.

De plus, le statut LMNP en Ehpad donne accès au dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard. Grâce à lui le bailleur bénéficie d’une réduction de 11% du prix d’achat du logement.

Rentabilité et sécurité

Un investisseur cherche avant tout un placement rentable. À ce titre, la LMNP en Ehpad est intéressante puisqu’en moyenne vous pouvez espérer un rendement compris entre 4 et 5% net.

En plus d’offrir un bon rendement, c’est un placement à très faible risque. En effet, étant donné que le locataire est le gestionnaire et non l’occupant, le bailleur est assuré de percevoir un régulier sans interruption.

Les étapes pour investir dans une LMNP Ehpad

Afin de vous aider dans votre futur achat dans un meublé en Ehpad, nous avons sélectionné les principales étapes.

Définir son budget et analyser le marché

Combien pouvez-vous investir dans une LMNP ? Vous devez impérativement définir votre budget avant de vous lancer à la recherche d’un bien. Votre budget dépend de votre épargne disponible et de votre capacité d’emprunt.

Afin de trouver le meilleur prêt immobilier, prenez le temps de comparer un maximum de banques en étudiant en priorité le TAEG du crédit immobilier. Il regroupe les différents coûts du crédit : taux brut, garantie, assurance, frais de dossier. 

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Si vous n’avez pas le temps, déléguez ce travail à un courtier immobilier. Il s’occupera de trouver la meilleure offre selon les critères que vous aurez définis avec lui.

Concernant votre capacité d’emprunt, elle est déterminée par plusieurs critères :

👉 Votre taux d’endettement : part de vos dettes par rapport à vos revenus
👉 Votre salaire
👉 Votre situation professionnelle

Les banques privilégient les profils sûrs, c’est-à-dire capables de rembourser le prêt sans encombre.

Une fois que vous savez quel est votre budget, vous allez pouvoir étudier le marché immobilier. L’objectif étant d’identifier les villes les plus rentables en fonction de votre budget, du prix d’achat au m2 et du prix moyen des loyers.

Notez que contrairement à une LMNP classique, l’exposition, la vue, et les autres caractéristiques du bien ne sont pas très importantes lorsqu’on désire investir dans un logement en Ehpad. 

En effet, les places en Ehpad étant tellement prisées, qu’il y aura forcément quelqu’un pour occuper le logement. De toute façon, peu importe puisque ce n’est pas l’occupant qui loue directement le bien au bailleur. Même si le bien est inoccupé, l’établissement doit payer un loyer au propriétaire.

Comment trouver un bien en Ehpad ?

Trouver une chambre est plus difficile que de trouver un appartement puisque l’offre est nettement plus restreinte. Il faut être prêt à investir dans n’importe quelle région française et pas uniquement à proximité de chez soi.

Il existe des sites d’annonces spécialisés dans les chambres en résidence Ehpad. Pensez aussi à contacter les agences immobilières ou les constructeurs de nouveaux programmes.

Bien étudier le bail commercial

Comme évoqué précédemment dans ce guide, ce statut LMNP nécessite la signature d’un bail commercial.

Ce bail définit entre autres les formalités concernant la gestion du bien. Prenez le temps de bien lire le contrat et de vérifier tous les éléments évoqués et plus particulièrement la répartition des charges et des travaux.

Viabilité de l’Ehpad

Ultime conseil pour choisir une chambre en Ehpad : vérifiez que l’exploitant ne compte pas le déplacer.

En effet, si l’établissement est particulièrement ancien et/ou insuffisamment grand par rapport à la demande, il est souvent plus rentable pour l’exploitant d’en faire construire un nouveau plutôt que de rénover l’actuel.

De ce fait, vous pourriez vous retrouver avec un bien ancien inutilisable. Le mieux est donc de cibler une construction relativement récente ou de nouveaux programmes.

Conclusion

La LMNP en Ehpad est un investissement qui assure une rentabilité sur le long terme et qui est idéal pour profiter d’une défiscalisation immobilière grâce au dispositif loi Censi-Bouvard puisque ce dernier nécessite de louer son bien pendant au moins 9 ans.

Par contre, n’espérez pas réaliser une plus-value importante lors de la revente de votre bien d’occasion.

Ce placement est plutôt recommandé aux personnes qui désirent se constituer un revenu complémentaire et plus particulièrement une retraite complémentaire.

Si vous cherchez à investir dans une LMNP d’occasion avec pour objectif de réaliser une plus-value élevée au moment de sa revente, tournez-vous plutôt vers la LMNP de tourisme.

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->