Vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier ? Alors, pourquoi ne pas vous tourner vers l’investissement en résidence de services pour senior ou encore en Ehpad. Le nombre de retraités étant en constante croissance depuis plusieurs années, nous vous donnons ici quelques conseils sur ce marché des résidences senior lmnp (locations meublées non professionnelles) bénéficiant de nombreux avantages fiscaux.
Ehpad ou résidence senior : Différences et avantages ?
La construction d’infrastructures adaptées pour héberger les personnes âgées est un enjeu majeur de notre génération. Le nombre de retraités en France aujourd’hui (15 millions) représente 25 % de la population et représentera 33 % de la population en 2060.
D’après de récentes études, 20% des plus de 60 ans souhaitent passer leur retraite dans une résidence ou un établissement adapté à leurs besoins. Investir en résidence pour retraités (Ephad ou résidence senior) est donc une belle opportunité pour ceux qui souhaitent un investissement locatif LMNP.
L’Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) est un établissement médicalisé. Il doit donc être validé et régulièrement contrôlé et inspecté par les autorités publics. De nombreuses normes légales doivent être appliquées pour l’ouverture et le fonctionnement d’un Ephad.
Une résidence senior, quant à elle, constitue un ensemble immobilier de services pour seniors, privé et non réglementé, accueillant des personnes âgées autonomes.
La plupart du temps, ces résidences sont situées en cœur de ville pour rester proches des commerces et des transports. Ce type de logement permet de profiter de la fiscalité avantageuse appliquée au loueur de meublé professionnel et de l’amortissement des loyers grâce au bail commercial. Le degré d’autonomie et le niveau de santé des résidents de ces deux types de résidences est différents.
La moyenne d’âge en Ehpad est de 85 ans avec des résidents en situation de dépendance, alors que la moyenne d’âge en résidence senior est de 65 ans avec des résidents autonomes. Pour construire un Ehpad, la réglementation est plus stricte que pour faire sortir de terre une résidence pour senior. Pour le premier, une convention tripartite est signée.
L’Etat étant un des signataires, cela sécurise grandement l’investissement. Le niveau de risque avec ce genre d’investissement lmnp est très faible, car l’Etat garantie un taux d’occupation proche de 100 % ainsi qu’une régulation et un contrôle total du marché des résidences Ehpad en France.
En revanche, pour les résidences seniors, il n’existe aucune convention de ce genre. L’état n’est pas partie prenante dans la construction d’une résidence senior et le marché n’est donc absolument pas règlementé. Paris, Marseille, Lyon, banlieues, centres-villes… es promoteurs sont libres de s’implanter là où ils le souhaitent, ce qui engendre inévitablement une forte concurrence dans ce domaine locatif.
Les services proposés
L’autre différence majeure se résume dans les services proposés.
Ehpad et résidence senior n’ont pas la même vocation ni ne répondent aux même besoins.
La résidence senior n’offre pas de cadre médicalisé et les services proposés tiennent dans les activités suggérées aux habitants ainsi qu’à la conciergerie.
En Ehpad, les employés sont principalement du personnel médical (infirmiers, médecins, aides-soignants, kiné…) et les soins médicaux sont quotidiens.
En plus des revenus générés à moyen terme grâce à un investissement locatif en lmnp dans une résidence senior, les avantages fiscaux sont indéniables grâce à ce dispositif.
Comment choisir entre foyer logement et résidence senior ?
Souvent méconnu du grand public, le foyer logement est à différencier de la résidence senior même si leurs modes de fonctionnement sont assez similaires.
Appelé également résidence autonomie, le foyer logement se situe toujours dans un secteur médico-social. À la différence de la résidence senior qui peut être implantée n’importe où.
Le foyer logement accueille des personnes autonomes de plus de 60 ans. Qu’elles soient seules ou en couple tout comme les résidences seniors. Mais son fonctionnement est réglementé, contrairement à la résidence senior.
Ces foyers n’appartiennent pas à la catégorie des hébergements d’habitations ou de tourisme mais à celle des établissements et services sociaux et médico-sociaux. Régis par une Loi de 2002 et par le Code de l’action social et des familles.
Alors que la construction et la location des logements en résidence senior est libre, les résidences autonomie doivent faire l’objet d’une autorisation de fonctionnement délivrée par le Conseil départemental. Ce dernier effectue également des contrôles réguliers quant aux prestations proposées.
En effet, un certain nombre de services doivent être obligatoirement proposés en foyer logement :
- Service de restauration, de blanchisserie, gestion administrative du logement, entretien des espaces collectifs, accès à Internet à minima dans les espaces communs, dispositif de sécurité, animations ponctuelles, activités régulières…
- Foyer logement ou résidence senior, ces deux types d’hébergement s’adressent à des personnes de plus de soixante ans non-dépendantes. Pour autant, les services proposés en foyer logement sont potentiellement plus nombreux et plus contrôlés qu’en résidence senior.
Par exemple, la résidence autonomie, avec son service de restauration, permet aux résidents de pouvoir prendre au moins un repas par jour en dehors de leur logement, dans une salle de restauration collective.
Ainsi, pour avoir le droit de résider en foyer logement, le senior, bien que non-dépendant, doit justifier d’un certain niveau de perte d’autonomie. Cette perte se calcule à partir d’une grille qui va ensuite déterminée l’aptitude à percevoir l’APA (l’allocation de perte d’autonomie).
Pour le foyer logement, le niveau de perte d’autonomie doit se situer entre 5 et 6 sur la grille GIR (groupe iso-ressources). Ce qui correspond à une perte d’autonomie très légère et donc, à des seniors qui ne rencontrent pas de difficultés ou de problèmes médicaux importants. Le choix entre les deux types d’hébergement tient donc dans les besoins et les désirs des résidents.
Les critères de choix ?
Lorsqu’un senior ou ses proches se posent la question d’un hébergement en résidence senior. Cela signifie que ce senior veut ou doit vivre dans un environnement adapté à son âge et à ses besoins.
En effet, pour des raisons de sécurité, et bien que beaucoup de personnes de plus 60 ans soient en parfaite santé. Il est parfois préférable qu’elles ne soient pas totalement isolées, dans une maison de campagne par exemple. Ces personnes doivent trouver dans ces logements adaptés, un confort minimal pour une qualité de vie optimale.
La localisation
C’est pourquoi, la localisation de la résidence doit être le critère le plus important lors du choix. Celle-ci doit être proche de toutes les commodités dont le senior a besoin pour son confort ainsi que sa santé mentale et physique (activités sportives et culturelles, cabinets médicaux, transports…).
Elle doit également être située à proximité du lieu d’habitation de certains des proches du résident. Afin que ce dernier puisse recevoir des visites régulières, lui permettant de ne pas se sentir isolé des personnes qu’il aime.
Les services
Les services proposés dans la résidence représentent par ailleurs un critère de choix primordial. En effet, il est nécessaire de sélectionner un établissement offrant des prestations qui s’accordent aux besoins. Mais aussi aux désirs du senior, et ce, afin d’assurer son bien-être et sa sécurité et de rompre sa monotonie.
Par exemple, si le résident dispose d’une mobilité réduite, il semble nécessaire qu’un service d’aide au ménage soit mis en place. Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux… Il existe des résidences senior dans toutes les villes de France et la demande est très forte.
Investisseurs, pensez à vous rapprocher des promoteurs pour tout savoir sur l’investissement en VEFA (Vente en l’état de futur achèvement) que vous vous apprêtez à réaliser. Maintenant que vous savez tout, n’hésitez plus ! La LMNP en résidence senior est la solution pour un investissement prudent et sécurisé. Il permet de générer une source fiable de revenus tout en offrant une défiscalisation très intéressante.