Lors d’un achat dans une résidence de tourisme, que ce soit sur un lieu de vacances ou dans un EHPAD, la gestion de la résidence doit être confiée à un exploitant. Ce dernier se charge d’intermédiaire entre les investisseurs et les locataires. En effet, c’est lui qui va prendre en charge la location, l’accueil du locataire et les services au sein de la résidence. Pour se faire, un contrat est réalisé entre les investisseurs et l’exploitant afin de définir les droits de chacun. Mais comment mettre un terme à ce type de contrat auprès du bailleur ? Nous avons rassemblé pour vous toutes les informations dans cet article.
Comment rompre un contrat LMNP ?
Un contrat LMNP engage aussi bien l’investisseur que l’exploitant. Cependant, ce bail commercial est de longue durée et souvent très lourd afin de protéger au mieux les deux parties. Difficile alors de s’en séparer une fois ce dernier signé, car la durée du bail de location est longue.
En règle générale, un contrat LMNP ne peut être résilié qu’au moment du renouvellement du bail commercial.
Cet événement intervient tous les 9 ans au minimum et n’est plus résiliable par le bailleur une fois une période triennale passée. Ce n’est qu’à l’issue de ces 9 années que le droit qui est lié aux baux commerciaux peut s’appliquer.
La résiliation du bail commercial peut alors être réalisée par le propriétaire ou celui-ci peut être renouvelé pour une durée de 3, 6 ou 9 ans.
Une situation parfois difficile à tenir lorsque l’exploitant ne respecte pas ses engagements et que la rentabilité de l’investissement en est impactée. Heureusement, il existe des motifs qui vous donnent le droit de mettre un terme au contrat de bail commercial avant la date échéance.
Le contrat lmnp peut également être rompu à l’initiative du bailleur. Il devra cependant verser une indemnité suite à l’éviction dudit bail. Afin de dédommager l’investisseur de ce nouveau changement de situation.
Comment sortir d’une résidence de tourisme ?
Lors d’un investissement en résidence de tourisme, un bail commercial lmnp est établi avec le gestionnaire. En effet, c’est lui qui va prendre en charge l’animation de la résidence de tourisme à travers le contrat avec chaque locataire et chaque bail, peu importe le type et la durée. Pour sortir d’une résidence de tourisme, deux options s’offrent à vous :
- La résiliation du contrat
- La vente de votre bien
Cependant, la vente d’un bien dans une résidence de tourisme soumis à un contrat n’est pas chose aisée, et les résidences meublées en immobilier sont souvent la cible des investisseurs.
En effet, le nouvel acheteur devra se soumettre à chaque terme contractuel figurant dans le bail du loueur meublé professionnel et le statut du logement ne pourra pas changer avant que le bail n’arrive à son terme. Le contrat est donc transmis et reprend la ou le vendeur l’a laissé.
Le nouveau propriétaire achète un logement meublé pour le tourisme avec le même gestionnaire et une durée de bail maintenue. Si le bien est intégré dans une résidence de tourisme, il est impossible à réaliser une résiliation du bail commercial autrement. À moins de pouvoir formellement prouver que le gestionnaire ne respecte pas les engagements qu’il a pris dans le contrat. Auquel cas ce dernier devient caduque et laisse les pleins pouvoirs à l’investisseur.
Quels sont les motifs pour résilier un bail en résidence de tourisme ?
La résiliation d’un bail commercial lmnp se fait de plusieurs façons. Tout d’abord, il est possible de résilier le bail au moment du renouvellement de ce dernier dans le cas où l’investisseur ne souhaite plus renouveler le contrat. Ou qu’il est en désaccord sur d’éventuelle condition d’un contrat qui aurait pu évoluer avec le temps.
Ce peut être sur le nouveau montant des loyers qui peuvent être revus à la baisse par l’exploitant par exemple. Une situation que l’investisseur ne peut parfois pas se permettre ou n’accepte pas par souci de rentabilité. Un accord à l’amiable peut alors se trouver, mais en cas de situation bloquée ou les deux parties n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente il est possible de ne pas renouveler le contrat.
Cette situation fonctionne également pour un avenant à l’initiative du bailleur.
Ensuite, le manquement des obligations de la part de l’exploitant, comme :
- Un retard des paiements dans les loyers,
- Un non-accueil d’un locataire,
- Le non-respect des préavis pour la tacite reconduction du bail
- Des impayés dans le bail commercial
Peuvent être un motif de rupture de bail commercial.
En effet, le loyer est dû peu importe le taux d’occupation de la résidence au propriétaire. C’est au gestionnaire de l’exploiter pour que l’ensemble soit rentable pour son activité.
En cas de manque de paiement, l’investisseur est également en droit de mettre en demeure l’exploitant de payer les loyers dus. Peu importe si le bien ou l’appartement est mis en location et si les résidences concernées rencontrent des difficultés.
Comment mettre fin à un bail avant son terme ?
Pour mettre fin à un bail avant son terme, il est nécessaire pour l’investisseur d’avertir le gestionnaire de la fin du bail commercial. Qu’elle soit anticipée ou non en invoquant la raison de cette décision pour l’investissement.
Une lettre recommandée avec accusé de réception doit alors être adressée afin de rendre la demande valide. Un acte d’huissier est également envisageable dans le but de vous assurer de la prise en compte de votre demande.
Puisqu’un délai de 6 mois de préavis est à respecter quelle que soit la situation afin de permettre au gestionnaire de se réorganise face à ce congé délivré en dehors du bail préalablement établi.
En cas de désaccord sur le motif de sortie du bail commercial lmnp, il sera nécessaire de saisir la justice pour trancher.
C’est la loi qui définit si le motif lié à la demande de résiliation auprès du bailleur par le propriétaire est valable ou non pour l’investissement.
Ce qui permettra à l’investisseur de se détacher d’un tel contrat qui dans le cas inverse l’engage pour 9 années dans les résidences meublées ou il a réalisé son investissement.