La France est le pays qui accueille le plus de touristes au monde avec plus de 89 millions de visiteurs chaque année. Le secteur touristique génère plus de 55 milliards d’euros de recettes et représente plus de 7% du PIB français.
Face à cet important afflux de touristes, la France doit être en mesure de loger ces personnes venues visiter le pays et son patrimoine. À ce titre, le marché immobilier touristique séduit de nombreux investisseurs qui peuvent notamment s’appuyer sur une demande locative quasi inépuisable.
Chacun peut investir dans un bien immobilier et profiter du statut LMNP tourisme qui offre de nombreux avantages. À travers ce guide, nous vous présentons toutes les facettes du statut LMNP tourisme, les conditions à respecter pour y accéder, les différents types de biens, la fiscalité et les atouts.
Qu’est-ce que le statut LMNP tourisme ?
Définition du statut LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) ou loueur meublé non professionnel si on parle de l’investisseur, désigne un bien immobilier qui est loué meublé.
Pour être considéré comme une location meublée, par opposition au locatif nu, un bien doit intégrer les équipements suivants :
- Table et chaises
- WC
- Baignoire ou douche
- Ustensiles de cuisine et vaisselle
- Réfrigérateur et compartiment congélation
- Literie
- Évier
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Luminaires
- Meubles de rangement
- Équipement pour l’entretien ménager
Toutefois, il convient de distinguer le LMNP du LMP. Cette distinction s’opère simplement en fonction des revenus fonciers perçus par le bailleur. En effet, si ces revenus représentent plus de 50% de la totalité des revenus professionnels du bailleur, alors il est considéré comme loueur meublé professionnel (LMP).
De même, si ces revenus dépassent 23 000€ par an, le bailleur entre également dans la catégorie LMP. Dans les autres cas, le gestionnaire est sous le statut LMNP.
Cette distinction a son importance d’un point de vue fiscal puisque le LMNP permet d’accéder au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnel, tandis que le LMP est soumis au régime BIC professionnel.
Définition du meublé de tourisme
Un bien LMNP n’est pas forcément du locatif en résidence de services de tourisme. Par exemple, on trouve de nombreuses locations meublées en résidences de services pour étudiants ou seniors.
Le meublé de tourisme entre dans la catégorie des locations saisonnières. Autrement dit, il s’agit d’un bien immobilier meublé loué à une clientèle de passage et qui ne sert pas de domicile principal à cette clientèle.
La LMNP de tourisme est louée au jour, à la semaine ou au mois. Le montant du loyer dépend de la saison et l’écart de prix entre la saison creuse et la saison pleine est souvent très important.
Pour que le bien soit considéré comme LMNP de tourisme, la durée de location ne doit pas dépasser 90 jours de suite pour un même locataire.
Notez qu’il est possible de louer sa résidence principale en tant que LMNP saisonnier.
Comment bénéficier du statut LMNP en résidence de tourisme ?
Les conditions concernant revenus
Comme évoqué précédemment, pour bénéficier du statut LMNP, les revenus immobiliers ne doivent ni dépasser 23 000€ par an ni représenter plus de 50% des revenus professionnels. Sinon, c’est le statut LMP qui s’applique automatiquement.
Les conditions concernant le bien
Au sujet du bien, la première condition est qu’il doit être meublé. Ensuite, il doit être loué en tant que résidence de tourisme :
👉 Location au jour, à la semaine ou au mois
👉 Durée de location limitée à 90 jours consécutifs pour un même locataire
Si le gestionnaire décide de louer sa résidence principale et qu’un numéro d’enregistrement est défini par la commune, la durée de location ne peut pas dépasser 120 jours par an.
Enregistrer son bien auprès de la mairie
Dans de nombreuses communes et plus particulièrement les grandes villes et les destinations touristiques, une procédure de numéro d’enregistrement s’applique aux propriétaires désireux de louer leur habitation à des touristes.
Dans ce cas, le bailleur doit se rendre à la mairie afin de déclarer son bien et obtenir un numéro d’enregistrement.
De plus, dans les villes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans la petite couronne de Paris, louer une résidence secondaire nécessite une autorisation préalable au changement d’usage. Elle s’obtient auprès de la mairie.
A noter qu’à Paris, ce changement nécessite une compensation. Pour cette compensation, le gestionnaire a deux possibilités :
👉 Transformer des surfaces commerciales en logements afin de compenser la perte de surfaces d’habitation
👉 Acheter un titre de compensation à un tiers qui désirent transformer des locaux en logements
Les cas particuliers de LMNP de tourisme
Il existe deux cas particuliers qui bénéficient de conditions légèrement différentes des meublés de tourismes classiques :
👉 Les chambres d’hôtes
👉 Les résidences de tourisme classées
Les chambres d’hôtes
La particularité d’une chambre d’hôte réside dans le fait que le bailleur vive dans le logement en même temps qu’il accueille ses clients et qu’il exerce son activité. De plus, la fourniture de linge de maison et du petit déjeuner est obligatoire.
Il s’agit en quelque sorte d’une chambre d’hôtel chez l’habitant. De ce fait, la chambre d’hôtes entraîne quelques démarches administratives supplémentaires par rapport à une LMNP de tourisme classique.
En plus d’une déclaration en mairie, la chambre d’hôte doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Dans la plupart des cas, une affiliation à la sécurité sociale est également indispensable.
En matière de fiscalité, la chambre d’hôtes profite également d’un régime fiscal particulier sur lequel nous revenons dans la partie au sujet de la fiscalité.
Les résidences de tourisme classées
À l’instar d’un hôtel, quand on possède une LMNP de tourisme on peut vouloir qu’elle soit répertoriée au sein d’un classement allant de 1 à 5 étoiles. Naturellement, le nombre d’étoiles dépend de critères bien définis par le classement en question.
L’intérêt de classer sa résidence de tourisme est bien sûr d’attirer plus facilement la clientèle et de louer le bien à un prix supérieur, mais également de profiter d’une fiscalité plus avantageuse sur laquelle nous revenons dans la partie suivante.
La fiscalité propre au statut LMNP tourisme
Le régime BIC
Contrairement au locatif nu qui est soumis au régime foncier classique, la LMNP permet de bénéficier du régime BIC.
Plus précisément, il existe deux régimes :
👉 Le régime micro-BIC
👉 Le régime BIC réel
À partir du moment où les revenus de l’activité locative dépassent 72 600€ par an, le régime BIC réel s’impose obligatoirement. À l’exception des chambres d’hôtes et des résidences meublées de tourisme classés pour qui cette limite est repoussée à 176 200€.
Le régime micro-BIC
Tandis que le régime micro-foncier offre un abattement de 30% du montant des revenus fonciers, avec ce régime l’abattement fiscal atteint 50%. De ce fait, le calcul de l’impôt prend en compte uniquement 50% du montant des loyers.
Les chambres d’hôtes et les résidences de tourisme classées bénéficient d’un meilleur abattement établi à 71% des revenus.
Le régime BIC réel
Concernant le régime foncier réel, le bailleur peut déduire un très grand nombre de charges (la taxe foncière, les intérêts du prêt immobilier, les frais bancaires, l’assurance du prêt immobilier, l’assurance habitation…) pour profiter de l’amortissement LMNP.
Avec ce régime, ces charges sont également déductibles, mais le bailleur peut en plus amortir son bien à hauteur d’environ 3% par an et déduire les frais d’acquisition (honoraires d’agence et frais de notaires).
Le dispositif Loi Censi-Bouvard
Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, seul le dispositif loi Censi-Bouvard est applicable pour une résidence meublée de tourisme. Et plus précisément, la résidence doit être classée pour en profiter.
Grâce au dispositif loi Censi-Bouvard, le bailleur peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% du prix d’achat du bien et calculée dans la limite d’un prix de 300 000€. Autrement dit, si vous avez acheté votre bien 450 000€, la déduction s’élèvera à 33 000€ soit 11% de 300 000€.
Par contre, pour profiter de la réduction fiscale du dispositif loi Censi-Bouvard, le gestionnaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans en signant un bail commercial.
Concernant le bien en question, il doit être achevé depuis moins de 15 ans. Et si le logement est ancien, il doit avoir bénéficié d’une réhabilitation.
Comment réussir son investissement LMNP tourisme ?
Analyse du marché et budget
Pour investir dans la LMNP de tourisme, vous devez préalablement étudier le marché pour identifier les prix d’achat et le montant moyen des loyers. De ce fait, vous pourrez cibler l’emplacement et les caractéristiques du bien dans lequel vous désirez investir.
Parallèlement, vous devez calculer votre budget. Il dépend de votre part d’épargne que vous allez pouvoir utiliser dans l’investissement, mais également de votre capacité d’emprunt.
À ce titre, un comparatif des établissements de crédit est indispensable afin d’identifier la meilleure offre. Vous devez essentiellement prêter attention au TAEG qui regroupe les différents éléments du coût d’un prêt immobilier : le taux brut, l’assurance, la garantie et les frais de dossier.
Afin de déterminer votre capacité d’emprunt, les banques vont analyser votre taux d’endettement, c’est-à-dire la part de vos dettes par rapport à vos revenus. La stabilité de votre situation professionnelle est également un élément important. Les établissements de crédit favorisent les profils sûrs, qui garantissent un remboursement sans difficulté.
L’emplacement du bien LMNP de tourisme
Pour déterminer l’emplacement de votre futur meublé de tourisme, vous devez à la fois prendre en compte le prix d’achat au m², le montant moyen des loyers à la période durant laquelle vous comptez louer votre bien, ainsi que la demande de locations de tourisme.
Naturellement, d’autres éléments entrent également en jeu dans le choix de l’emplacement :
- Proximité avec commerces, plage, station de ski…
- Exposition
- Voisinage
- Vue
Pensez aussi à étudier si des projets de construction sont prévus et pourraient avoir une influence sur l’attractivité de votre meublé de tourisme.
Les caractéristiques du bien
Ces caractéristiques dépendent bien sûr de votre budget et de l’emplacement du bien, mais également de la capacité d’accueil et des équipements et que vous souhaitez proposer :
- Appartement ou maison
- Piscine et jardin
- Superficie
- Nombre de chambres et de salles de bain
- Places de stationnement
- Taille du coin salle à manger et salon
- Taille de la cuisine
Gestion et visibilité de votre LMNP de tourisme
Un meublé de tourisme nécessite une gestion particulière, puisqu’à chaque fois que des clients quittent le logement, il faut s’organiser pour faire l’état des lieux des clients sortants et préparer le logement pour les prochains clients (ménage, lessive…) avec qui il faudra procéder à un état des lieux lors de leur arrivée.
Il est probable que vous n’ayez pas le temps de vous occuper directement de ces démarches. Dans ce cas, il suffit de confier ces différentes étapes à des prestataires spécialisés.
Concernant sa visibilité, votre LMNP de tourisme doit obligatoirement être trouvable facilement sur internet. Vous pouvez la répertorier sur des sites spécialisés dans les locations de tourisme comme Abritel ou Airbnb.
Ces sites sont également plus rassurants pour les clients puisqu’ils leur apportent certaines garanties supplémentaires. Pensez également à être visible sur Google Maps afin que votre location apparaisse dans les recherches et sur la carte lorsque l’internaute tape les mots clés en lien avec votre bien.
Conclusion
Grâce à ce guide, nous espérons que vous disposez désormais de toutes les informations utiles pour votre futur investissement locatif dans une LMNP de location saisonnière.
Il s’agit d’un investissement très apprécié qui offre plusieurs avantages. Particulièrement rentable en pleine saison, il est également un investissement intéressant en terme d’imposition et de revente.
De plus, s’il s’agit d’une résidence secondaire, vous pouvez vous-même en profiter durant les périodes où elle n’est pas louée et ainsi économiser le coût d’une location.
Ces arguments expliquent en grande partie le succès de sites comme Airbnb et le nombre croissant de meublés de tourisme dans les villes.
Toutefois, si vous recherchez une rentabilité plus stable tout au long de l’année et des frais de gestion inférieurs, pourquoi ne pas vous orienter vers une LMNP pour étudiant ?
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