Guide défiscalisation immobilière

Les meilleures solutions de défiscalisation

De la gabelle à l’IFI, l’historique global de la fiscalité française nous apprend que les impôts se sont toujours inscrits dans un contexte social. Aujourd’hui, un impôt sur le sel n’a plus de sens, tandis qu’un impôt sur la fortune immobilière doit inciter à investir dans des secteurs plus ruisselants.

Ce constat est valable pour les impôts, mais également pour les mesures de défiscalisation. En effet, l’État doit trouver le juste équilibre entre une charge d’impôt justifiée et des solutions de défiscalisation attractives pour les contribuables en recherche d’avantage fiscal. Sa mission étant de récupérer suffisamment de financements pour soutenir les dépenses publiques sans que cela ne pèse sur le pouvoir d’achat, la consommation et l’économie. À ce titre, la défiscalisation s’opère sur des secteurs stratégiques allant de l’immobilier locatif au cinéma, que nous vous présentons au sein de ce guide.

Qu’est-ce que la défiscalisation ?

Qu’entendons-nous exactement par défiscalisation ? Par définition, la défiscalisation regroupe un ensemble de mesures d’exonération d’impôts. Autrement dit, la défiscalisation permet de réduire légalement l’impôt sur le revenu. Là où l’évasion fiscale désigne des solutions permettant d’échapper illégalement à l’imposition.

On utilise le terme de « niches fiscales » pour désigner les secteurs permettant de profiter de cette diminution d’impôt. Naturellement, ces niches fiscales sont là parce que l’État les autorise.

En effet, la défiscalisation est encadrée par la loi et pour y accéder il faut remplir des conditions précises qui varient selon la niche fiscale. La France compte plusieurs centaines de mesures de défiscalisation. On les retrouve principalement parmi les secteurs suivants :

👉 L’investissement immobilier : en immeuble ou maison
👉 Les travaux de rénovation énergétique : CITE, MaPrimeRénov
👉 Les dons à une association ou à une ONG
👉 L’investissement dans les entreprises et plus particulièrement les FCP (fonds communs de placement)
👉 L’épargne de retraite : PER, assurance-vie
👉 L’emploi d’un salarié à domicile
👉 Les conditions familiales : personnes âgées à charge, pensions alimentaires versées
👉 Autres : cinéma, groupement forestier

Toutefois, ces mesures de défiscalisation ne sont pas toujours cumulables entre elles. Il faut parfois choisir l’une ou l’autre, surtout dans une même niche fiscale.

La défiscalisation ne se contente pas d’être une simple baisse d’impôt pour satisfaire les contribuables français. Elle poursuit plusieurs objectifs. Premièrement, elle permet d’encourager l’investissement dans des secteurs stratégiques afin de soutenir l’économie ou pour que l’offre coïncide avec la demande, comme pour l’investissement locatif soutenu par la loi Pinel.

La défiscalisation vise également à soutenir les organismes d’intérêt public comme les associations et les ONG. De même, elle permet d’aider les ménages aux revenus modestes ou devant faire face à des charges particulières (personne âgée à charge…), tout en soutenant l’emploi de salariés à domicile.

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Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et son successeur MaPrimRénov’ ont pour mission d’encourager le développement d’un patrimoine immobilier plus économe en énergie et plus propre en défiscalisant les travaux de rénovation énergétique.

La défiscalisation doit donc être considérée comme un vaste mécanisme de soutien à l’économie et à la société. Ces différentes mesures de défiscalisation sont d’ailleurs regroupées sous le terme d’incitations fiscales, c’est-à-dire qu’en contrepartie d’avantages fiscaux, les personnes physiques ou morales agissent dans l’intérêt général.

La défiscalisation immobilière

Défiscaliser en immobilier est sans nul doute l’une des niches fiscales les plus connues et l’une des principales raisons pour lesquelles de nombreux Français deviennent investisseurs.

Afin d’inciter l’investissement dans les biens immobiliers les plus stratégiques, l’État articule la défiscalisation immobilière autour de 7 dispositifs.

Le dispositif loi Pinel

Si le propriétaire s’engage à mettre en location son bien pendant au moins 6 ans, le dispositif loi Pinel donne accès à une réduction d’impôt de :

👉 12% pour un engagement de 6 ans
👉 18% pour un engagement de 9 ans ou de 6 + 3 ans
👉 21% pour un engagement de 9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans

Pour profiter de ce dispositif fiscal, d’autres conditions sont exigées par rapport à la localisation du logement, à son état, à son loyer, et aux revenus du locataire.

Le dispositif loi Denormandie

Similaire au dispositif loi Pinel, mais uniquement pour les logements anciens ou les locaux transformés en habitation et situés dans une zone Cœur de ville, dans un quartier avec un besoin important d’immeuble ou dans une commune ORT (opération de revitalisation du territoire). La réduction d’impôt est calculée de la façon suivante :

👉 12% pour un engagement de 6 ans
👉 18% pour un engagement de 9 ans
👉 21% pour un engagement de 12 ans

Comme pour le dispositif loi Pinel, l’accès à la réduction fiscale loi Denormandie s’opère en respectant différentes autres conditions (loyers, logement, état du bien…).

Le dispositif loi Censi-Bouvard

Dans ce cas, le logement doit entrer dans la catégorie de la résidence avec services (personnes âgées, étudiants, avec meuble…). Le dispositif loi Censi-Bouvard permet au bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% à condition qu’il s’engage à louer son bien pendant au moins 9 ans.

Le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Pour bénéficier du statut LMNP, le bien locatif doit appartenir à l’un de ces types de résidence : sociale ou médico-sociale, avec services, pour les personnes handicapées ou les personnes âgées, étudiante ou touristique. La durée de location est de minimum 9 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% dans la limite d’un prix d’achat de 300 000€ par an. Le bien doit être meublé.

Le dispositif loi Malraux

Pour les logements considérés comme patrimoine remarquable ou situés dans un quartier ancien dégradé ou un quartier NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain). À condition que le bailleur s’engage à mettre en location le bien pendant au moins 9 ans, il donne accès à une réduction d’impôt de :

👉 22% : lorsque le bien est situé dans un quartier non couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur)
👉 30% : dans les autres cas

Le dispositif monuments historiques

Spécifique aux bâtiments historiques, il permet de déduire certaines charges qui varient selon les cas. Lorsque le bien n’est pas occupé par le propriétaire et qu’il génère des recettes, la totalité des charges est déduite. Si le propriétaire occupe en partie le bien et que celui-ci génère des recettes, les charges déductibles sont les cotisations d’entretien, certains travaux, ainsi que les primes d’assurance et les frais d’ouverture au public. Enfin, pour un bien ne générant aucune recette, seuls les cotisations d’entretien et certains travaux sont déductibles.

Le dispositif de déficit foncier

En cas de déficit foncier, ce dispositif permet de le déduire de l’impôt sur le revenu. Un déficit foncier se caractérise par des dépenses foncières supérieures aux revenus fonciers. Est considéré comme déficit foncier, seulement la part des dépenses supérieure aux revenus.

La défiscalisation sur les travaux de rénovation énergétique

Développer un parc immobilier plus propre et plus économe en énergie est l’un des enjeux majeurs de la politique d’incitation fiscale de l’État. Longtemps articulée autour du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), la défiscalisation sur les travaux de rénovation énergétique a entamé sa transition vers la nouvelle mesure MaPrimeRénov’.

Le CITE

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) n’est plus applicable pour les travaux réalisés après le 31 décembre 2020. Mais pour les travaux réalisés avant le 1er janvier 2021, il reste d’actualité. Le CITE peut atteindre jusqu’à 75% du montant des travaux selon leur nature, et dans la limite de 2 400€ pour une personne seule ou de 4 800€ pour un couple, avec 120€ supplémentaires pour chaque adulte à charge et 60€ pour chaque enfant.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique est disponible pour des travaux réalisés par une entreprise RGE (reconnue garante de l’environnement) et à condition qu’ils entrent dans l’une des catégories suivantes :

👉 Isolation thermique
👉 Réalisation d’un DPE (diagnostic de performance énergétique)
👉 Installation d’un chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant comme énergie le bois, la biomasse ou le solaire
👉 Aménagement d’un insert de cheminée ou d’un foyer fermé
👉 Mise en place d’une VMC double flux
👉 Installation d’une borne pour recharger un véhicule électrique
👉 Montage d’une pompe à chaleur air/air
👉 Dépôt d’une cuve à fioul

MaPrimeRénov’

Ayant remplacée le CITE depuis le 1er janvier 2021, MaPrimeRénov’ est accessible à l’ensemble des propriétaires occupant leur logement ou le louant. Il ne s’agit pas d’une défiscalisation à proprement parler, mais d’une prime.

Pour bénéficier de cette prime, le propriétaire doit entreprendre des travaux d’isolation, de ventilation, d’audit énergétique ou de chauffage, auprès d’une entreprise RGE. Le montant de MaPrimeRénov’ dépend des revenus du foyer et du gain écologique obtenu grâce aux travaux.

La défiscalisation suite aux dons

Afin d’encourager les dons auprès d’organismes non lucratifs, l’État permet de déduire ces dons de son impôt sur le revenu. Plus précisément, cette défiscalisation s’élève à :

👉 75% du total des dons dans la limite de 536€ pour les organismes proposant des soins des repas ou des logements à des personnes défavorisées
👉 66% pour les autres ONG, dans la limite de 20% du revenu imposable

Naturellement pour bénéficier de cette défiscalisation, l’organisme doit être non lucratif, être géré de façon désintéressée, répondre à un objet social précis, et ne doit pas concerner un groupe restreint de personnes.

La défiscalisation pour l’investissement dans les entreprises

Les entreprises ont besoin d’investisseurs pour se développer. Afin d’encourager ce processus, il existe plusieurs mesures de défiscalisation pour les investissements dans les entreprises. Ces solutions se révèlent particulièrement intéressantes d’un point de vue rentabilité et défiscalisation.

En investissant dans les FCP et plus précisément les FPCI (fonds communs de placement dans l’innovation) et les FIP (fonds communs d’investissement de proximité), vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 18% qui atteint même 38% en Corse.

Devenir investisseur dans les PME est également récompensé par une mesure de défiscalisation. Elle s’élève à 18% de l’impôt sur le revenu. Idéal pour soutenir les petites et moyennes entreprises dans un secteur qui vous porte à cœur.

Enfin, avec le dispositif Girardin Industriel, il est possible de déduire jusqu’à 120% (en fonction du lieu, du type d’investissement, et de la date d’investissement) en investissant dans le financement de matériel dans des entreprises industrielles et artisanales des DOM-TOM.

La défiscalisation de l’épargne retraite

Épargner pour sa retraite tout en réduisant sa charge fiscale quoi de mieux pour préparer l’avenir. Certes quand on est jeune on n’y pense pas vraiment, mais il est pourtant conseillé de préparer sa retraite le plus tôt possible. La défiscalisation est un excellent moyen d’encourager les épargnants.

Le PER

En ouvrant un Plan d’Épargne Retraite (PER) l’épargnant peut par la suite déduire de ses impôts les versements effectués sur ce PER. Le montant déductible est toutefois soumis à un plafonnement :

👉 10% des revenus professionnels nets
👉 10% du PASS (plafond annuel de la Sécurité sociale) de l’année précédente

Cette défiscalisation n’est pas obligatoire. L’investisseur peut préférer ne pas en profiter afin de bénéficier d’une fiscalité moins élevée lorsqu’il utilisera son épargne PER.

Le contrat Madelin

Il était destiné aux travailleurs non-salariés. Grâce au contrat Madelin, l’épargnant peut déduire ses cotisations de son bénéfice imposable. Une fois à la retraite, il touchera une rente jusqu’à son décès.

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Cependant, disponible depuis 2019, le PER se présente comme une solution plus avantageuse pour ces travailleurs indépendants.

La défiscalisation suite à l’emploi d’un salarié à domicile

Un crédit d’impôt est mis à disposition des foyers employant un salarié à domicile. Pour en profiter, le salarié doit être employé dans la résidence principale et doit exercer l’un des services suivants :

👉 Ménage
👉 Jardinage
👉 Garde d’enfants
👉 Assistance informatique et internet
👉 Bricolage
👉 Soutien scolaire
👉 Repas à domicile
👉 Aide aux personnes ayant des difficultés de mobilité
👉 Repassage du linge
👉 Soutien aux personnes âgées ou handicapées

Cette défiscalisation permet à la fois d’aider les foyers ayant besoin de services à domiciles, et d’aider les personnes travaillant dans ces secteurs d’activité en encourageant leur recours.

À noter que la garde d’un enfant de moins de 6 ans que ce soit au domicile ou à l’extérieur (crèche, garderie scolaire…) donne accès à un crédit d’impôt. Ce dernier s’élève à 50% des frais (CAF et autres aides déduites), dans la limite de 1150€ par enfant.

Les autres mesures de défiscalisation

Le groupement forestier et le groupement viticole

Les mesures en soutien à l’environnement sont encore peu nombreuses. Toutefois, on peut imaginer qu’avec la place de plus en plus importante de l’écologie dans notre société, l’État propose des mesures de défiscalisations écologiques dans les prochaines décennies. En attendant, vous pouvez bénéficier d’un dispositif de défiscalisation en investissant dans un groupe forestier. Il s’agit d’une société civile qui s’occupe de conserver, de gérer, de construire, d’équiper et d’améliorer des espaces forestiers.

En investissant dans un groupement forestier, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalant à 25% de votre participation dans la société civile ou d’une réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à hauteur de 75% et dans la limite de 101 897€.

À l’instar de ce qui se fait pour des sociétés civiles forestières, vous pouvez investir dans le domaine viticole. Le groupement viticole permet déduire de l’impôt sur le revenu 18% de l’investissement dans la société civile viticole, et profiter d’une exonération de l’IFI. Si vous aimez le vin et que vous cherchez un secteur dans lequel investir, pensez au groupement viticole.

Le cinéma

En France l’industrie du cinéma a une place importante. Né dans l’hexagone, le cinéma est l’un des divertissements préférés des Français. Si vous désirez soutenir la production audiovisuelle, l’investissement dans les SOFICA (société de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel) donne accès à une défiscalisation très intéressante.

En effet, cette défiscalisation s’élève à au moins 30% de la participation. Dans le cas où la SOFICA soutient pour au moins 10% de ses versements des productions courant de l’année qui suit celle de la souscription, la réduction fiscale grimpe à 36%. Et si elle investit au moins 10% dans des séries ou dans l’exportation de créations françaises, la défiscalisation atteint 48%.

Notez que la défiscalisation SOFICA est plafonnée à 25% de ses revenus et à 18 000€ d’investissement.

Les œuvres d’art

En plus du cinéma, d’autres secteurs artistiques et culturels sont concernés par la défiscalisation :

👉 Déduction d’impôt pour les entreprises qui achètent des œuvres originales d’artistes vivant dans le but d’une exposition
👉 Déduction d’impôt pour les entreprises qui acquièrent des instruments de musique afin de les prêter à des artistes
👉 Réduction d’impôt de 18% lors de travaux de restauration ou de conservation de mobiliers de biens classés monuments historiques
👉 Achat d’œuvres d’art qui n’est pas pris en compte dans l’IFI

Conclusion

À travers toutes ces mesures de défiscalisation, vous devriez trouver le ou les dispositifs qui correspondent à votre profil d’investisseur. Notez que tous ne sont pas cumulables entre eux vous obligeant parfois à choisir la meilleure solution.

Actuellement, la défiscalisation immobilière est la solution de défiscalisation privilégiée par la majorité des contribuables avec les dispositifs : loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi-Bouvard ou encore loi Malraux. Cependant, comme nous l’avons évoqué au sein de ce guide, de nombreux autres dispositifs peuvent vous permettre de réduire vos impôts.

Toutes ces mesures ont vocation à soutenir des secteurs de l’économie et de l’action humanitaire. Autrement dit, en investissant dans ces niches fiscales vous profitez d’une défiscalisation, tout en soutenant l’emploi dans certains secteurs, le développement économique dans d’autres, et en résumé vous agissez dans l’intérêt général de la société.

Pour conclure, si vous souhaitez investir une partie de votre épargne, prenez le temps de bien étudier ces différents dispositifs de défiscalisation afin de trouver la meilleure solution, tout en sachant que chaque dispositif de défiscalisation répond à des conditions spécifiques que vous devez être en mesure de remplir pour profiter des avantages fiscaux.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Investir dans une chambre Ehpad : est-ce réellement intéressant ?
LMNP vous a repondu :
Avec l’espérance de vie des personnes âgées qui augmente et le nombre croissant des seniors de plus de 75 ans, les besoins en infrastructures explosent et les places disponibles en EHPAD ne permettent pas encore de répondre à la demande. Il s’agit ainsi d’un marché opportun pour réaliser un investissement rentable et pour participer à […] En savoir plus ->

02. Comment investir dans une résidence étudiante ?
LMNP vous a repondu :
Si vous envisagez d’investir dans le neuf, pourquoi ne pas choisir un logement étudiant ? Il s’agit d’un marché dynamique qui vous permet en plus de profiter d’avantages fiscaux. Grâce aux dispositifs Censi Bouvard et LMNP étudiant, la rentabilité de votre investissement locatif en résidence étudiante est beaucoup plus élevée. Renseignez-vous sur ces types d’appartements neufs […] En savoir plus ->

03. LMNP résidence senior : est-ce un investissement recommandé ?
LMNP vous a repondu :
Aujourd’hui, si le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans est en constante augmentation, les experts attirent l’attention sur une croissance beaucoup plus rapide de la population des personnes âgées ne présentant aucun signe de dépendance. Ces personnes peuvent continuer à vivre dans leur domicile. Cependant, de plus en plus de seniors autonomes […] En savoir plus ->

04. Qu’est-ce que le LMNP Tourisme ?
LMNP vous a repondu :
La location meublée en résidence de tourisme figure parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. L’investissement LMNP résidence de tourisme assure une rentabilité locative intéressante et des avantages fiscaux non négligeables. Par ailleurs, la facilité de gestion rassure également les investisseurs. Avant de vous de lancer, informez-vous sur les réglementations et les avantages d’investir […] En savoir plus ->