Défiscalisation immobilière : comment en bénéficier ?

L’immobilier n’est pas qu’un investissement rentable. Il s’agit aussi d’un investissement de défiscalisation. En effet, plusieurs mesures permettent de réduire sa charge fiscale. Ces dispositifs que nous abordons dans cet article concernent essentiellement le locatif et répondent à des conditions précises pour espérer en profiter. Découvrons en quoi consiste cette défiscalisation immobilière et quel en est l’éventail.

En quoi consiste la défiscalisation immobilière ?

L’immobilier est un domaine qui peut offrir des avantages fiscaux considérables pour les investisseurs et leur investissement. La défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs permettant de réduire l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur la fortune immobilière.

Ces derniers peuvent prendre différentes formes, telles que le dispositif Pinel, le dispositif Malraux ou encore le Censi-Bouvard. Ils visent à encourager l’investissement immobiliers locatifs et à dynamiser le marché immobilier en offrant des avantages fiscaux attractifs.

En investissant dans l’immobilier, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt significative, ce qui peut leur permettre de faire des économies importantes sur le long terme.

Toutefois, il est important de bien comprendre les règles fiscales afin de maximiser les avantages fiscaux et éviter tout risque de mauvaise surprise lors de la déclaration d’impôt en vue de cet investissement.

Les différents dispositifs fiscaux

Afin d’assurer une offre immobilière adaptée à la demande de logements, l’État a lancé depuis plusieurs décennies une politique de défiscalisation. Régulièrement mise à jour, elle prend la forme de plusieurs mesures fiscales incitant à investir dans l’immobilier neuf et dans la rénovation de vieil immobilier, ainsi que dans le patrimoine immobilier.

En effet, en proposant des réductions fiscales, l’État français espère encourager l’investissement dans l’immobilier et plus particulièrement pour l’immobilier locatif.

Les réductions fiscales accordées dépendent du type de défiscalisation. Et pour chacun, des conditions doivent être respectées pour profiter de la réduction fiscale. En règle générale, il s’agit d’un plafonnement du coût d’achat, des loyers, des revenus du locataire, et d’un encadrement du type de travaux de rénovation dans le cas d’un bien immobilier. Nous abordons plus en détail les conditions nécessaires à chacune des solutions pour défiscaliser dans l’immobilier.

Sachez que ces dispositifs ne sont pas cumulables. Autrement dit, vous ne pouvez pas profiter de plusieurs réductions d’impôts. Si votre investissement vous permet d’accéder à plusieurs choix, vous devez sélectionner celui qui vous semble être le plus intéressant.

Pour effectuer ce choix, vous devrez notamment calculer les gains générés par chacun des dispositifs fiscaux dont vous pouvez bénéficier pour votre investissement immobilier. Dès lors, vous serez en mesure de déterminer quelle la meilleure solution de défiscalisation immobilière pour votre projet.

Actuellement, on distingue 7 dispositifs fiscaux :

• Loi Pinel et Pinel outre-mer/DOM
• Loi Denormandie
• Loi Censi-Bouvard
• Loi Malraux
• Les monuments historiques
• Le déficit foncier
• Loi Cosse

La défiscalisation immobilière dans le neuf

Dans l’immobilier, une habitation est considérée comme neuve dès lors qu’elle a été achevée il y a moins de 5 ans, qu’elle n’a eu qu’un seul propriétaire, et qu’elle n’a jamais été habitée ni par son ce dernier ni par un locataire. Dans tous les autres cas, le bien est considéré comme ancien.

Cette distinction est importante, car selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou ancien les solutions de défiscalisation immobilière peuvent différer.

Pinel 2021

Probablement le plus connu, Pinel 2021 permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction fiscale 12 à 21% selon la période de location à laquelle s’engage le bailleur :

– 12% pour un engagement initial de 6 ans
– 18% pour une location de 9 ans : engagement initial de 9 ans ou 6 + prolongation de 3 ans
– 21% pour une location de 12 ans : engagement initial de 6 ans + deux prolongations de 3 ans ou 9 ans + une prolongation de 3 ans

Celle-ci est plafonnée à un prix d’achat de 300 000€ et 5 500€/m par an et par personne. En plus de ce plafond et de la durée d’engagement minimale, d’autres conditions sont à respecter pour profiter du dispositif Pinel selon le bien :

• Neuf, local transformé en habitation, avec travaux de réhabilitation, rénové (travaux doivent représenter au moins 25% du montant total)
• Situé en zone A, A bis ou B1
• RT 2012 pour du neuf, HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour de l’ancien
• Locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
• Revenus du locataire plafonnés en fonction de l’emplacement et du nombre de personnes occupant le foyer
• Utilisé comme résidence principale par le locataire
• Loyer plafonné (hors charges) en fonction de l’emplacement du logement

Pinel outre-mer/DOM 2021

Pour un bien situé dans un DOM ou une COM, le dispositif loi Pinel 2021 diffère sur plusieurs points. Premièrement, la réduction fiscale est supérieure :

– 23% (6 ans)
– 29% (9 ou 6 + 3 ans)
– 32% (9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans)

Le plafonnement des loyers et du revenu fiscal du locataire dépend du DOM ou de la COM.

La loi Censi-Bouvard 2021/LMNP

La réduction fiscale est de l’ordre de 11% dans la limite d’un achat à 300 000€.

Pour profiter de cette défiscalisation, le bien doit être loué pendant au moins 9 ans. Il doit s’agir d’un bien neuf ou alors achevé il y a moins de 15 ans et ayant subi une réhabilitation. De plus, le bien doit être loué meublé sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle). Ce dispositif n’est donc pas accessible pour les locations nues.

Enfin, le logement doit entrer dans l’une des catégories suivantes :

• Résidence sociale ou médico-sociale pour personnes âgées ou personnes handicapées
• Hébergement pour des personnes non autonomes sous surveillance médicale
• Établissement avec services d’aide et d’accompagnement à domicile pour personnes âgées ou handicapées
• Résidence avec services pour étudiants
• Touristique classé

Le déficit foncier

Il permet de déduire le déficit foncier de son revenu global et donc de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.

Plus précisément, il est applicable uniquement pour les locations nues (non meublées) et si le propriétaire est affilié au régime d’imposition réel et non au régime micro-foncier. Auquel cas, ce dernier peut déduire les charges foncières de son revenu foncier. Si les charges dépassent celui des revenus, cela entraine un déficit foncier qui est constitué de la part des charges supérieures aux revenus.

Dans cette situation, le propriétaire peut alors en bénéficier.

La loi Cosse 2021

Il permet de bénéficier d’un avantage fiscal calculé sur les revenus bruts et qui dépend de l’emplacement où est localisé le bien.

Pour les biens sous convention à loyers intermédiaires la réduction fiscale dépend de la zone :

👉 30% : A, A bis et B1
👉 15% : B2

Pour les biens sous convention à loyers sociaux :

– 70% : A, A bis et B1
– 50% : B2
– 50% : C (sous condition de travaux d’amélioration)

Pour un bien locatif d’intermédiation, cet avantage s’élève à 85% pour les zones A, A bis, B1, B2 et C. Afin de profiter du dispositif loi Cosse 2021, d’autres conditions doivent être respectées :

• Neuf ou ancien
• Location nue
• Habitation principale du locataire
• Conforme à un certain niveau de performance énergétique
• Le bailleur doit avoir signé une convention avec l’Anah (contrat Louer Mieux)
• Engagement à louer le bien durant toute la période de la convention
• Locataire n’appartient pas au foyer fiscal du bailleur
• Revenus du locataire limités à un seuil

La défiscalisation immobilière dans l’ancien

Pinel, Censi-Bouvard, Cosse et déficit foncier

Comme nous l’avons évoqué dans la partie précédente sur la défiscalisation dans le neuf, les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard, LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), Cosse, et le déficit foncier s’appliquent aux logements neufs, mais également aux anciens.

Pour la loi Pinel 2021 seuls ceux ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation, ainsi que les locaux anciens transformés en neufs, peuvent donner accès à des réductions d’impôts. Dans le cas d’une rénovation, elle doit respecter la norme HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

Concernant le dispositif loi Censi-Bouvard 2021 et LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), le bien doit être achevé depuis moins de 15 ans, disposer de meuble, avoir fait l’objet d’une réhabilitation. La loi Cosse 2021 est accessible à tous les biens neufs et anciens, dans la limite des conditions évoquées. Au sujet du dispositif de déficit foncier, il concerne tous les logements anciens sans condition particulière.

La loi Denormandie 2021

Appliqué, ce dispositif Denormandie entraîne une réduction d’impôt allant de 12 à 21% selon la durée de location :

– 12% pour une location de 6 ans
– 18% pour une de 9 ans
– 21% pour une de 12 ans

Toutefois, le montant de la réduction fiscale est plafonné au coût d’achat de 300 000€ et de 5 500€/m2.

Pour profiter de cette mesure de défiscalisation immobilière Denormandie, d’autres conditions sont à remplir pour le logement :

• Rénové ou local transformé en habitation, et dont les travaux représentent au moins 25% du montant total
• Situé dans une commune avec un important besoin de réhabilitation, dans une commune Cœur de ville, ou dans une commune ORT (opération de revitalisation du territoire)
• Travaux : amélioration des performances énergétiques d’au moins 20%, remplacement d’au moins deux éléments liés aux performances énergétiques (chaudière, isolation, production d’eau chaude), ou agrandissement de la surface habitable
• Revenus du locataire plafonnés selon l’emplacement
• Locataire qui ne doit pas être du même foyer fiscal que le bailleur
• Doit servir de résidence principale au locataire
• Loyer plafonné (hors charges) selon l’emplacement du logement

Le dispositif loi Malraux 2021

La loi Malraux s’applique aux logements anciens et réhabilités en immeuble situés dans un site patrimonial remarquable, dans un vieux quartier dégradé ou dans un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).

Il permet de bénéficier d’une réduction dont le taux dépend de la localisation :

👉 22% : localisation du bien dans un quartier non couvert par un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur)
👉 30% : localisation dans un quartier couvert par un PSMV, un quartier ancien dégradé ou un quartier NPNRU.

Pour en profiter, d’autres conditions doivent être respectées :

• Location nue
• Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur
• Le bailleur s’engage à louer le bien pendant au moins 9 ans
• Doit faire l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux dans la limite de 400 000€ sur 4 ans consécutifs

Le dispositif monuments historiques

Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de déduire certaines charges du revenu global :

• Dans le cas où le bien ne procure pas de recettes, les charges déductibles sont les cotisations d’entretien imposées par les affaires culturelles, les travaux imposés par les affaires culturelles, les travaux subventionnés

• Si le bien génère des recettes et qu’il n’est pas habité par le propriétaire : la totalité des charges est déduite

• Si le bien génère des recettes, mais qu’il est en partie occupé par son propriétaire : les mêmes charges que pour le premier cas s’appliquent + toutes les charges liées à l’ouverture au public, ainsi que les primes d’assurance

Comme l’indique son nom, ce dispositif s’applique pour les bâtiments classés en tant que monuments historiques, les biens « Fondation du patrimoine » et les biens ayant reçu l’agrément « patrimoine national » avant 2014.

Défiscalisation immobilière, oui, mais pas à n’importe quel coût

Les mesures de défiscalisation immobilière sont alléchantes pour les investisseurs. Rappelons que leur intérêt est d’encourager l’investissement immobilier dans le but de répondre à la demande d’habitations locatives (avec ou sans meuble) ou pour soutenir les biens du patrimoine, tout en réduisant son impôt.

Cependant, en tant qu’investisseur, vous ne devez pas orienter votre achat uniquement autour de ces avantages fiscaux. Attention notamment aux prix surévalués qui sont fréquents pour ces biens donnant accès à une réduction fiscale.

En effet, les vendeurs sachant que l’acheteur profitera d’une réduction d’impôt n’hésitent pas à gonfler le prix de vente. Soyez vigilant, car quitte à profiter d’une réduction d’impôt vous permettant d’économiser 15 000€, autant ne pas surpayer le bien 20 000€.

Plus globalement, vous devez conserver les mêmes précautions que pour n’importe quel autre investissement immobilier :

• Avantages et défauts de l’emplacement du bien
• Les caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces…)
• Les prix du marché
• Votre capacité d’apport et d’emprunt
• L’éventuelle rentabilité
• Les frais de gestion, d’entretien, les travaux…

De cette façon vous éviterez les mauvaises surprises et vous pourrez pleinement profiter des avantages de la défiscalisation immobilière promise par l’une des mesures évoquées dans cet article.

Conclusion

À travers ces 8 dispositifs, chaque investisseur doit pouvoir trouver la solution de défiscalisation immobilière la plus appropriée pour son projet d’investissement.

Notez que ces dispositifs fiscaux sont mis à jour ou remplacés assez régulièrement par l’État en fonction de l’évolution du marché immobilier. N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un organisme comme l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et auprès du service urbanisme de la mairie de la commune dans laquelle vous comptez investir.