Guides de la défiscalisation
immobilière

Lorsque vous effectuez un investissement immobilier dans un établissement EHPAD, vous n’investissez pas dans la construction en tant que telle, mais plutôt pour une location meublée au sein d’une résidence médicalisée, qui offre en supplément de la chambre, des services et une assistance. Cette acquisition immobilière moins conventionnelle offre un très bon rendement du loyer grâce au statut LMNP Loueur Meublé Non Professionnel.

Qu’est-ce que la location LMNP ?

Si vous louez un logement avec le statut LMNP, il doit absolument être meublé. La caractérisation de logement meublé répond à des critères très précis, définis par l’État.

Dans le but de bénéficier du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel), vos revenus tirés des loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour être loueur en meublé non professionnel, les revenus issus de cette nouvelle location doivent être inférieurs à 23.000 €. Ou alors, les revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux.

Au-dessus de 70.000 € de recettes annuelles, vous bénéficiez du régime réel. Dans ce cas-là, vous pouvez déduire les charges des recettes : taxes, travaux, intérêts, frais de syndic, etc. Ainsi que les amortissements. Que ce soit en BIC ou en régime réel, vous pouvez déduire des amortissements avec le statut LMNP. Par exemple, si vous avez un taux d’amortissement de 4 %, vous pouvez retirer ces 4 % des recettes annuelles, et donc diminuer votre montant d’imposition.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard combiné au LMNP permet aux investisseurs, qui achètent un bien meublé neuf dans des résidences de services, d’obtenir une réduction d’impôt. Le dispositif a été rallongé d’une année et est disponible jusqu’au 31 décembre 2022. Cette loi, qui existe depuis 2009, offre une réduction d’impôt correspondant à 11 % du prix du bien meublé acheté, limité à 300 000 € d’investissement annuel. La réduction d’impôt de 11 % s’étale sur une période maximale de 9 années.

Les critères à respecter

Il y a plusieurs critères à respecter si vous voulez bénéficier du Censi-Bouvard. Déjà, il doit absolument se combiner avec le LMNP. Si vous êtes LMP (Loueur meublé professionnel), ce n’est pas possible d’avoir le Censi-Bouvard. Pour pouvoir être enregistré LMNP, les revenus tirés des loyers ne doivent pas dépasser 23 000 € annuels et ils ne peuvent pas représenter plus de 50 % du revenu global du foyer.

Comment investir dans des EHPAD à but lucratif ?

Pour l’achat en résidence EHPAD à but lucratif, il est important que l’investisseur réfléchisse à différents paramètres pour que cet investissement soit rentable financièrement. Il faut penser à l’achat en lui-même, mais aussi à la location et à la revente.

À ce jour, est-il rentable d’investir dans des EHPAD ?

Malgré le scandale récent concernant les résidences Orpea, il n’y a aucun risque d’effondrement du secteur. Désormais, les gestionnaires et exploitants d’EHPAD vont améliorer leur transparence, la qualité de gestion et la qualité de service. Cela va tirer la gestion des résidences EHPAD vers le haut.

Avec le vieillissement de la population, c’est un secteur qui a de beaux jours devant lui. Les projections indiquent une nécessité d’augmenter le nombre de places dans les structures d’accueil pour les personnes dépendantes, dans beaucoup de régions de France où la population des seniors augmente.

Les dangers à éviter

Pour que ce type d’investissement immobilier soit rentable, l’investisseur doit cependant rester vigilant sur certains points. La réputation et la sécurité financière du gestionnaire sont par exemple des points auxquels il faut porter toute l’attention. Ainsi que les bonnes intentions de l’exploitant. Si le programme du gestionnaire vous promet un rendement locatif trop alléchant, c’est sûrement qu’il veut rogner sur la qualité, à éviter donc.

Pour que la résidence soit rentable, il faut aussi veiller à ce qu’elle soit située dans une ville attractive pour les seniors, avec de bonnes infrastructures commerciales dans les alentours. Ainsi, la résidence attirera les seniors, évitant ainsi un éventuel dépôt de bilan.

Comment calculer la réduction d’impôts Censi-Bouvard ?

L’investissement immobilier avec la loi Censi-Bouvard est avantageux, du fait notamment qu’il a peu de contraintes en comparaison des investissements réalisés selon la loi Pinel ou Malraux. Pour information, la loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal réservé aux investissements locatifs meublés, dans des propriétés de services. Pour en bénéficier, vous devez acquérir le bien soit dans des programmes de logements neufs, soit en état futur d’achèvement (VEFA), ou bien il faut que le bien ait 15 ans minimum et qu’il soit réhabilité. Seul un loueur meublé non professionnel LMNP peut en profiter, un loueur meublé professionnel LMP ne peut pas bénéficier du Censi-Bouvard.

En échange des bénéfices du Censi-Bouvard, l’investisseur s’engage à louer le bien durant 9 ans minimum. En termes de fiscalité, les avantages comprennent une réduction d’impôt de 11 % répartie sur cette période de 9 ans, ainsi qu’une récupération de la TVA à la signature de l’acte de vente. Pour vous représenter la réduction d’impôts de 11 ans, sur un logement acheté 300 000 €, la réduction sera de 33 000 €. Ce qui correspond à 3 667 € de réduction d’impôts par an. À noter que la réduction d’impôt peut être reportée pendant 6 ans, si le montant de la réduction dépasse le montant de votre imposition.

Qui peut investir dans une maison de retraite ?

L’investissement dans une maison de retraite peut être réalisé par tous ceux qui le souhaitent. Mais c’est tout de même un placement à long terme. Pour les personnes ayant une vision d’investissement à court terme, d’autres placements immobiliers sont plus appropriés.
On peut noter que l’achat en résidences médicalisées est très rarement un premier achat. C’est souvent un achat fait par des personnes ayant minimum 40 ans et qui ont l’habitude des achats immobiliers. Malgré tout, rien n’empêche un jeune actif d’effectuer son premier achat immobilier dans une résidence médicalisée ou bien d’acheter des parts à un groupe SCPI.

L’achat d’une chambre en résidence EHPAD est particulièrement adapté pour les cadres qui souhaitent investir leurs économies dans un investissement dont ils n’auront pas à s’occuper, avec un loyer garanti chaque mois. Ce peut être aussi un achat en prévision de la retraite, avec l’intention d’y séjourner un jour.

Ainsi, la personne est sûre de résider dans la résidence EHPAD qui lui plaît, le moment venu, sans payer de loyer. L’achat en résidence EHPAD peut aussi être fait par un senior qui a des économies et ne veut pas payer de loyers lors de son séjour dans l’établissement.

Quel est le prix d’achat d’une chambre en EHPAD ?

Le prix d’achat d’une chambre en résidence médicalisée peut paraître cher, souvent entre 150 et 250 000 €, mais c’est un investissement avec un rendement intéressant. Il faut garder à l’esprit que c’est une chambre avec des services et du mobilier inclus, ce n’est pas qu’un simple logement. De plus, un établissement EHPAD offre du confort et de la sécurité qu’on ne retrouve pas en maison de retraite classique. N’oubliez pas aussi qu’à terme, vous ne paierez pas le logement à ce prix-là grâce à la défiscalisation LMNP et au Censi-Bouvard. De plus, vous allez faire des économies, car vous n’aurez moins de frais de gestion locative comparé à une location classique. Un propriétaire d’un appartement ou d’une maison paye par exemple les travaux, les frais du syndic, etc. Vous aurez peu de frais cela grâce au bail commercial signé entre l’investisseur et le gestionnaire, qui est très avantageux pour l’investisseur.

Bien que le prix au m² soit supérieur à certains investissements immobiliers classiques, il ne faut pas oublier que le rendement locatif est largement supérieur avec une résidence EHPAD qu’avec un achat immobilier classique. Faites attention tout de même à ne pas surpayer votre investissement en résidence pour seniors. En effet, surpayer vous expose au risque de faire une moins-value lors de la revente.

Quelle somme est nécessaire pour investir en EHPAD ?

Pour un investissement dans le neuf géré par un gestionnaire connu, le prix de départ débute généralement à 150 000 €. Pour un achat de chambre d’occasion avec les mêmes caractéristiques, on trouve des offres à partir de 110 000 €. Côté rentabilité, le neuf et l’occasion proposent des rendements locatifs pouvant aller entre 3,5 % à 6 %, tout dépend de la résidence.

Pour une chambre d’occasion un peu plus ancienne avec un peu moins de services, on peut trouver des offres à partir de 90 000 €. En plus du prix du logement, n’oubliez pas qu’il faudra aussi payer les frais de notaire. En achetant du neuf, l’avantage est que les frais de notaire sont réduits. Pour une chambre en résidence EHPAD neuve, les frais de notaire sont aux alentours de 3 %, alors que les frais de notaire pour une chambre d’occasion sont en moyenne de 8 %.