Guide défiscalisation immobilière

Comment réussir son investissement locatif ?

L’investissement locatif vise à investir dans un bien immobilier dans le but de le louer. Les loyers perçus permettent à l’investisseur de toucher une rente venant compléter ses revenus, et qui, dans un premier temps, pourra permettre de rembourser plus aisément le prêt immobilier souscrit.

Mais l’intérêt de l’investissement en statut LMNP réside aussi dans les avantages fiscaux auxquels il permet d’accéder pour le loueur. On pense plus précisément au dispositif Pinel et à la réduction fiscale qui en résulte.

Seulement, pour profiter de ces différents atouts octroyés par l’investissement locatif, encore faut-il faire le bon choix. Pour vous aider à y parvenir, ce guide rassemble les différentes étapes à suivre pour réussir.

Investissement locatif dans l’ancien ou le neuf ?

Sur le marché immobilier, un bien est considéré comme neuf lorsqu’il a été achevé depuis moins de 5 ans. Au-delà de ce délai, on parle d’immobilier ancien, quand bien même il aurait été rénové. Cette différence d’interprétation est essentielle, car elle définit l’accès ou non à certains dispositifs fiscaux.

L’investissement LMNP dans l’ancien

Investir dans l’immobilier ancien a un intérêt fiscal uniquement si des travaux de rénovation sont réalisés. En effet, pour bénéficier de certaines aides fiscales le logement doit répondre à certaines normes : RT 2012, BBC rénovation 2009… Le coût des travaux peut faire grimper le prix final (achat + travaux) à une valeur supérieure à celui du neuf.

Les avantages dans l’immobilier ancien

👉 Prix d’achat inférieur (entre 20 et 25% d’économie)
👉 Emplacement souvent meilleur (plus proche du centre-ville)
👉 Architecture avec davantage de caractère (même si on peut préférer les logements neufs)

L’immobilier ancien est à privilégier pour ceux qui désirent se constituer des revenus complémentaires.

Je teste mon éligibilité LMNP

L’investissement LMNP dans le neuf

Pour un bien neuf, pas besoin de réaliser des travaux de rénovation pour bénéficier d’une déduction d’impôt grâce au dispositif Pinel.

Les avantages dans l’immobilier neuf

👉 Pas besoin de réaliser des travaux de rénovation souvent onéreux
👉 Le bien répond déjà aux dernières normes en vigueur
👉 Frais de notaire réduits
👉 Plus facile et moins coûteux à entretenir sur le long terme
👉 Plus économe en énergie
👉 De meilleures garanties
👉 Une meilleure fiscalité

L’immobilier neuf permet de se créer un revenu complémentaire tout en profitant de mesures de défiscalisation.

Les garanties lors de l’achat

Revenons sur les différentes garanties auxquelles donne accès l’investissement dans un bien immobilier neuf.

👊 La garantie de parfait achèvement (l’année qui suit l’achèvement des travaux) : couvre tous les désordres signalés

👊 La garantie de bon fonctionnement (les 2 années qui suivent l’achèvement des travaux) : couvre les équipements dissociables défaillants

👊 La garantie décennale (les 10 années qui suivent l’achèvement des travaux) : couvre les dommages concernant la solidité du bâti et ceux qui rendent l’immeuble inhabitable

Les mesures fiscales suite à l’investissement LMNP neuf

La loi Pinel, réduction fiscale

👉 de 12 % à condition que l’investisseur s’engage à louer son bien pendant 6 ans

👉 de 18% pour un engagement de 9 ans (possibilité de s’engager 6 ans, puis de renouveler pour 3 années supplémentaires)

👉 de 21% pour en engagement de 12 ans (6 + 3 + 3 ans ou 9 + 3 ans)

Pour accéder au dispositif Pinel, d’autres conditions doivent être remplies concernant le logement (emplacement, loyer), et le locataire (ses revenus).

Le régime BIC

L’intérêt de l’investissement LMNP par rapport à un bien vide consiste à profiter du régime BIC pour les revenus tirés de la location. En effet, les loyers perçus d’un bien meublé entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non celle des revenus fonciers.

Le régime BIC se révèle plus intéressant que le régime foncier, qu’il s’agisse d’un régime réel ou micro.

Avec le régime micro BIC, le propriétaire profite d’un abattement de 50% qui peut même atteindre 71% si le bien est considéré comme meublé de tourisme. À titre de comparaison, le régime micro foncier donne accès à un abattement de seulement 30%.

Avec le régime réel BIC, les charges sont déductibles des revenus, le bien peut être amorti d’environ 3%, et il est parfois possible de déduire les frais d’acquisition. Pour le régime réel foncier, le propriétaire peut seulement déduire les charges.

Les étapes pour réussir son investissement locatif

Réussir un investissement locatif ne tient pas du hasard. Cette réussite découle de différentes étapes qu’il est recommandé de suivre pour être certain que l’investissement locatif soit le plus rentable, mais permette également d’accéder à certaines aides fiscales, et plus particulièrement au dispositif Pinel.

La localisation de l’investissement immobilier

L’emplacement et l’un des premiers éléments que l’on doit prendre en compte quand nous cherchons à investir dans un bien immobilier. En effet, il est impératif de définir un rayon au sein duquel on va étudier les différentes opportunités d’achat. Naturellement, il est préférable d’avoir une idée du type de locataire que l’on souhaite accueillir. Plus précisément, un logement étudiant ne répond pas aux mêmes impératifs qu’un logement pour une famille.

Pour le statut LMNP, la location doit réunir un maximum d’atouts afin d’attirer les locataires :

👉 À proximité de l’université (logement étudiant)
👉 Proche d’une école (logement familial)
👉 Commerces accessibles facilement, et en particulier des épiceries et des petites, moyennes ou grandes surfaces
👉 Moyens de transports (arrêt de bus, métro…)
👉 Proche du centre-ville, de l’activité culturelle, des bars et des restaurants (logement étudiant)
👉 Privilégier une exposition plein sud
👉 Privilégier un quartier calme (surtout pour les familles)
👉 Vue agréable depuis le logement
👉 Quartier attractif
👉 S’informer des futurs projets d’aménagement dans le quartier

Pour résumer, le logement doit présenter des conditions optimales pour le type de locataire que l’on souhaite attirer. Naturellement, pour l’investissement locatif, l’achat d’un bien dans une grande ville est idéal, car la demande locative est plus élevée. Toutefois, le coût d’acquisition du bien sera lui aussi plus élevé.

Il faut également prendre en compte l’attractivité de la ville, son dynamise économique, culturel, sa vie étudiante ainsi que son marché de l’emploi. Actuellement, des villes comme Nantes et Bordeaux attirent plus que Saint-Étienne et Grenoble.

Le type de bien idéal

En principe un investissement LMNP prend la forme d’un appartement. Il est rare de louer une maison meublée, sauf dans le cas des résidences saisonnières. Seulement, dans le cas d’une location meublée saisonnière, le loueur ne peut pas bénéficier de la déduction fiscale générée par le dispositif Pinel. En effet, pour profiter de cette loi de défiscalisation le bien doit servir de résidence principale au locataire.

Définir le type de bien consiste aussi à en estimer les principales caractéristiques :

👉 Surface habitable
👉 Nombre de pièces
👉 Étage
👉 Balcon/terrasse
👉 Parking/garage
👉 Ascenseur/escalier
👉 Etc.

Le propriétaire ne doit pas choisir selon ses préférences, mais en fonction des critères les plus à même d’attirer des locataires, et donc toujours selon le profil ciblé. Par exemple, pour un étudiant un ascenseur est rarement un critère de choix important (sauf pour les personnes à mobilité réduite).

Étudier le marché

Investir sans connaître l’environnement est souvent voué à l’échec. Certes, pour l’immobilier les choses sont légèrement différentes, mais ne pas prendre le temps de l’étudier c’est le risque quasi assuré de payer un bien à un coût trop élevé, de passer à côté de la bonne affaire ou de choisir le mauvais emplacement.

Le premier réflexe est d’analyser les prix du marché et plus précisément au m2 de la ville et du quartier dans lequel on désire investir dans l’immobilier locatif. Cette analyse doit aussi inclure l’évolution en remontant 1 à 2 années en arrière pour savoir s’ils ont plutôt eu vocation à stagner ou à augmenter. De cette façon, on obtient un aperçu de l’attractivité de l’emplacement. Si les prix ont stagné, cela s’explique par une demande qui a probablement diminué, tandis que des prix à la hausse sont généralement synonymes d’une demande en augmentation.

De même, cette étude consiste à analyser l’offre des biens présentant des caractéristiques très proches de celui que l’on recherche afin d’estimer un prix d’achat moyen.

Cette méthode doit être répétée avec les loyers afin de faire ressortir un loyer moyen selon l’emplacement et les caractéristiques de l’investissement immobilier.

La démographie est également une donnée à analyser. Une ville dont la démographique diminue impliquer une demande locative à la baisse. Pour un investissement LMNP, il vaut mieux privilégier une ville avec une croissance démographique.

Privilégier la défiscalisation plutôt que la rentabilité

Penser l’investissement LMNP uniquement à travers sa rentabilité est une erreur très commune. On sait qu’un tel investissement procure une rentabilité illustrée par le montant du loyer. Seulement, il existe des placements plus intéressants, garantissant une meilleure rentabilité. Rien que dans le secteur immobilier, la SCI offre souvent un rendement supérieur.

L’intérêt ne réside pas uniquement dans son rendement. Comme nous l’avons évoqué précédemment, il est un outil de défiscalisation très efficace. Grâce à la loi Pinel, on peut bénéficier d’une réduction fiscale allant jusqu’à 21% du prix d’achat du bien immobilier.

Citons aussi le dispositif Denormandie qui propose une réduction similaire, mais pour l’investissement locatif dans l’ancien rénové (rénovation qui doit représenter 25% du coût d’achat).

La loi Censi-Bouvard propose quant à elle une réduction d’impôt de 11% pour l’immobilier locatif spécialisé dans les logements à usages spécifiques : médico-social, pour personnes âgées, pour personnes en situation de handicap, etc.

Cependant, pour profiter de l’un ou l’autre de ces dispositifs, des conditions précises doivent être respectées. Elles sont spécifiées sur le site officiel de chacun d’entre eux. De ce fait, il est nécessaire de privilégier la défiscalisation plutôt que la rentabilité. En effet, obtenir une rentabilité d’un investissement locatif est relativement aisé à partir du moment où l’on prend le temps d’étudier le marché. Par contre, on peut tout aussi aisément passer à côté d’un dispositif de défiscalisation si l’on n’a pas pris le temps de considérer les conditions.

L’attrait fiscal se mesure aussi à travers le régime BIC qui devient accessible pour le statut LMNP. Il offre un meilleur abattement que le régime foncier.

Trouver le meilleur prêt immobilier pour votre investissement locatif

Pour financer, un prêt est quasi indispensable. Et même pour les personnes disposant d’un capital suffisant, l’option du prêt est souvent plus intéressante.

Je teste mon éligibilité LMNP

Nombreux sont les établissements de crédit disposant d’une offre de prêts immobiliers. Afin de trouver la meilleure solution parmi ce vaste choix, un processus comparatif est indispensable. Plus précisément, il faut comparer le coût total de chaque crédit immobilier. Ce coût comprend est exprimé à travers le TAEG qui comprend tous les frais annexes :

👉 Le taux brut
👉 L’assurance
👉 La garantie
👉 Les frais de dossiers

Le taux brut varie en fonction du montant emprunté et de la durée du remboursement. Plus le montant est élevé et plus le taux l’est également. Idem pour la durée.

Comparer les différentes offres prend du temps. Il existe des comparateurs en ligne de prêt immobilier, mais pour plus de précision dans le résultat, le plus simple est de déléguer ce travail à un courtier en prêts immobiliers. Son rôle est de trouver la meilleure offre de prêt en fonction des conditions du client. Sachant que passer par un courtier n’est en aucun un engagement à choisir l’une des offres sélectionnées par ce dernier.

Le choix du promoteur

Lorsque l’on passe par un promoteur il est impératif de vérifier certains aspects à son sujet.

Premièrement, il faut s’informer de la réputation du promoteur. Quelle est son expérience ? Quelles sont ses dernières opérations immobilières ? Bénéficie-t-il d’une bonne notoriété et d’une confiance auprès des investisseurs ?

Il convient de s’assurer que le promoteur respecte le taux de mixité des résidences :

👉 1/3 de logements voué à l’investissement
👉 1/3 utilisé pour servir de résidences principales
👉 1/3 à vocation de logements sociaux

Ses logements doivent aussi répondre aux dernières normes en vigueur :

👉 La réglementation thermique 2012 et bientôt RT 2020
👉 La réglementation acoustique 2000
👉 La norme électrique NF C-15.100
👉 La norme NF Habitat
👉 L’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite

D’autres labels sont gages de qualité en matière de performances énergétiques des logements :

👉 HQE (haute qualité environnementale) et THQE (très haute qualité environnementale
👉 HPE (haute performance énergétique) et THPE (très haute performance énergétique)
👉 BBC (bâtiment basse consommation)

Le choix du locataire

Selon le type de bien, ses caractéristiques et son emplacement, le profil des locataires susceptibles d’être intéressés par le bien ne sera pas le même. Ainsi, les étudiants préfèrent être à proximité de leur campus ou proche du centre-ville. Un appartement dans une rue résidentielle et à l’écart ne leur convient pas. Inversement, une famille va davantage privilégier le calme et la proximité avec certains services et notamment une école.

Certains investisseurs savent dès le départ à quel profil de locataire ils souhaitent louer leur futur bien immobilier. Dans ce cas, ce choix doit orienter leur recherche. À l’inverse, pour d’autres, le profil importe peu, dès lors que le bien est loué. Ils n’ont alors pas besoin de choisir le bien en fonction de ce critère, ce qui leur laisse une plus grande marge de choix.

Cependant, la réussite dépend tout de même de la capacité à trouver rapidement un locataire sûr. Le but étant d’éviter au maximum les retards de paiement du loyer ainsi que les dégradations du bien et de ses équipements. Ce risque de dégradation est un critère d’autant plus important lorsqu’il s’agit d’un bien meublé.

Confier le bien en gestion

S’occuper de la gestion d’un bien locatif demande du temps et exige certaines connaissances dans le domaine. Tout le monde ne dispose pas de ce temps ni de la motivation. Heureusement, il existe une solution simple et efficace : confier la gestion de son bien à une agence immobilière.

Certes, cette solution entraine des frais supplémentaires, mais confier son bien à une agence permet non seulement d’en déléguer la gestion, mais également d’optimiser les chances de trouver rapidement un occupant qui convient. En effet, pour les personnes à la recherche d’une location, les agences immobilières sont souvent une étape indispensable.

Dans les villes, et plus spécialement dans les grandes villes, les agences immobilières pullulent. Et comme il n’est pas envisageable financièrement d’enregistrer son bien dans chacune d’entre elles, le plus simple est de choisir celle qui est la plus proche du bien en question.

Toutefois, nous estimons que la notoriété de l’agence compte davantage, car même si la proximité a des avantages, la réputation de l’agence et la puissance de sa clientèle sont des critères plus importants. Par contre, avec une agence trop grande le bien risque d’être noyé parmi de nombreux autres choix similaires. Il faut donc trouver le bon compromis.

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->