LMNP vs LMP : tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur le statut Loueur Meublé Non Professionnel et Professionnel

À la recherche d’une solution d’un apport rentable et fiscalement attractif ? L’investissement locatif est sans aucun doute une solution qui possède des arguments pour vous séduire. Parmi eux, la création d’une SCPI ou le statut LMNP qui donne accès à plusieurs avantages dont la réduction d’impôt. Sachez que ce statut a été fondé en 1949, ce qui en fait l’un des plus vieux dispositifs de défiscalisation. Et le fait qu’il n’a jamais été remis en cause jusque-là, c’est la preuve de son efficacité.

Cependant, mal préparé, la LMNP peut devenir un mauvais placement qui vous fera perdre de l’argent plutôt que d’en gagner.

Nous avons conçu ce guide pour vous éviter d’en arriver là. Dès le départ, il est important que vous compreniez le principe de la LMNP et sa différence avec la location nue et la LMNP. Cette différence s’exprime notamment à travers les avantages spécifiques.

Pour investir dans ce secteur, vous devez également en connaître les conditions d’accès et la particularité de sa fiscalité.

Nous terminons ce guide par une sélection de conseils pour vous aider à réussir votre investissement, de l’établissement de votre budget jusqu’à la gestion du bien.

Qu’est-ce que la LMNP ?

La location meublée est une activité qui peut être exercée sous deux statuts différents : LMP et LMNP. Le LMP, ou Loueur en Meublé Professionnel, LMP est réservé aux loueurs en meublé professionnel qui génèrent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et qui retirent de cette activité plus de la moitié de leurs revenus globaux.

Ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment en termes d’imposition sur les plus-values. En revanche, le LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est ouvert à tous les loueurs, quels que soient le montant de leurs recettes ou la durée de leur activité.

Le principal avantage de ce statut réside dans la possibilité de déduire les déficits fonciers des revenus globaux, et ainsi de réduire l’imposition. Toutefois, il ne permet pas de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que le LMP en cas de revente de la valeur du bien. Il est donc important de bien se renseigner sur la fiscalité applicable à chaque statut pour choisir celui qui convient le mieux à sa situation.

Location nue vs location meublée

Le statut LMNP désigne un loueur meublé non professionnel. Pour en profiter, le bien doit donc être loué en étant meublé, par opposition à une location nue dont l’aménagement doit contenir le strict minimum en matière d’équipement. Notez que ce statut concerne autant les biens loués toute l’année que les locations saisonnières où même sa résidence principale qu’on va louer une partie de l’année ou dont on va louer une partie (chambre meublée…).

Globalement, un bail meublée présente plusieurs intérêts par rapport à un bail nue :

• Contrat de location plus simple
• Rendement plus élevé
• Bail plus court
• Montant du loyer fixé librement
• Donne accès au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux

Par contre, qui dit location meublée, dit que le logement doit posséder le mobilier suivant :

• Table et chaises
• WC
• Baignoire ou douche
• Ustensiles de cuisine et vaisselle
• Réfrigérateur et compartiment congélation
• Literie
• Évier
• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Meubles de rangement
• Luminaires
• Équipement pour l’entretien ménager

Et naturellement, tous ces équipements doivent être en bon état. En cas de dysfonctionnement, c’est au bailleur de remplacer le matériel défectueux.

Loueur meublé professionnel ou non ?

Le choix entre le statut de loueur meublé non professionnel et le statut de loueur meublé professionnel (LMP) dépend des recettes immobilières perçues par le bailleur. Au-delà de 23 000€ annuel ou s’ils représentent plus de 50% des revenus professionnels, le statut LMP s’applique automatiquement. Sinon, c’est le statut LMNP qui est mis en place.

Autrement dit, il ne s’agit pas d’un choix (LMP vs LMNP), puisque le statut change à partir du moment où le seuil de 23 000 euros est dépassé.

Ensuite, la différence entre ces deux statuts se joue surtout sur le régime fiscal. La LMNP profite du régime BIC non professionnel, tandis que la LMP repose sur le BIC professionnel. Ce dernier permet d’imputer les déficits sur le revenu global et sans limites. Concernant le non professionnel, le déficit peut être imputé uniquement sur les revenus non professionnels de l’année ou des 10 années suivantes.

De même, avec ce statut les plus-values immobilières des particuliers peuvent être totalement exonérées à condition que le bien soit détenu depuis plus de 30 ans. Concernant le régime LMP, il permet d’exonérer toutes les plus-values professionnelles à condition que l’activité professionnelle soit exercée depuis au moins 5 ans.

Les avantages

Ce statut présente plusieurs intérêts pour l’investisseur qui va pouvoir amortir son bien, déduire ses charges, récupérer la TVA à 20% et profiter de nombreux autres bénéfices.

S’assurer des recettes régulières

Grâce au loyer que vous allez percevoir chaque mois, vous allez vous assurer des loyers réguliers. En ce sens, la LMNP est un placement très intéressant qui assure un bon rendement pour un faible risque. En moyenne, le rendement brut se situe entre 5 et 7%. Toutefois, comprenez que ce rendement est très variable selon les caractéristiques et son emplacement.

Et si vous appréhendez d’avoir à rechercher un nouveau locataire trop fréquemment, optez pour le bail commercial, plus stable, et qui oblige le locataire à payer son loyer même s’il n’occupe pas le bien.

Flexibilité et gestion simplifiée

Déclarer un bien LMNP ne nécessite pas de démarches administratives lourdes. Il suffit de remplir le formulaire P0i de déclaration de début d’activité. Cette déclaration peut être effectuée en votre nom propre.

La simplicité de la gestion est également un atout qui milite en sa faveur, surtout dans le cas d’un bien situé dans une résidence de services. La gestion du bien est en effet déléguée à un commanditaire commercial qui s’occupe de trouver un locataire et de régir les différentes tâches en lien avec l’entretien du bien.

Dans la mesure où les conditions du bail sont respectées, vous pouvez également à tout moment récupérer le bien pour votre usage personnel ou le vendre, ce qui en fait une solution très flexible.

Amortissement du bien et de ses équipements

La location permet d’amortir les meubles et les équipements d’une valeur supérieure à 598€ et en fonction de leur valeur d’usage.

De même, si le bailleur exploite son bien en tant qu’entrepreneur individuel, il peut l’amortir à un taux annuel d’environ 2,5%. Plus précisément, l’amortissement est divisé selon les différents composants du bien (toiture, installations électriques, ascenseurs, agencements intérieurs, étanchéité, gros œuvre) et leur durée d’utilisation.

À noter que ces amortissements facilitent également la revente du bien, puisque le nouvel acquéreur pourra lui aussi en profiter, ce qui représente un attrait supplémentaire pour les acheteurs.

Loyer fixé librement

Pour la location nue, les loyers peuvent être plafonnés dans certaines zones. Autrement dit, vous ne pouvez pas toujours proposer le loyer que vous désirez. Ce n’est pas le cas de la location meublée non professionnelle. De ce fait, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer. Et comme le bail a une durée plus courte (1 an, voire 9 mois pour les étudiants), sauf dans le cas d’un bail commercial (9 ans minimum), il peut ajuster le loyer plus facilement et plus fréquemment.

Fiscalité avantageuse

Le plus gros avantage de la LMNP réside dans sa fiscalité.

Ce dernier se révèle plus avantageux, car il permet de déduire les charges ou de bénéficier d’abattements fiscaux de 50% sur le montant pris en compte dans le calcul de l’imposition.

Ensuite, la LMNP est l’une des conditions d’accès au dispositif de la loi Censi-Bouvard. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000€. Attention, pour bénéficier de ce dispositif, en plus du statut LMNP, les conditions suivantes doivent être réunies :

• Le propriétaire s’engage à louer son bien pendant au moins 9 ans
• Le bien doit être achevé depuis moins de 15 ans, et s’il n’est pas neuf, des travaux de réhabilitation doivent être réalisés
• Le bien doit entrer dans l’une des catégories suivantes :
• Résidence sociale, médico-sociale, ou avec services, pour les personnes handicapées ou les personnes âgées
• Résidence étudiante avec services
• Résidence pour les personnes non autonomes nécessitant une surveillance médicale
• Résidence touristique classée

Notez qu’en investissant dans une LMNP de services vous pouvez récupérer la TVA à 20%.

Comme nous l’avons évoqué au début de ce guide, la location LMNP permet de déduire les déficits sur les revenus non professionnels de l’année ou des 10 années suivantes.

Enfin, dernier avantage, lors de la revente du bien, si celle-ci 30 ans après son acquisition, la plus-value immobilière ainsi réalisée est totalement exonérée.

Les conditions pour accéder au statut LMNP

Conditions concernant la location

Comme l’indique son nom, pour être considérée comme LMNP, une location doit être louée en étant meublée, par opposition à une location nue. Afin que le logement soit considéré comme  meublé, comme nous l’avons évoqué au début de ce guide, plusieurs équipements doivent être présents.

Au niveau des démarches administratives, le bailleur a simplement besoin de renseigner le formulaire P0i.

Conditions concernant les revenus

Le montant total du revenu détermine s’il est imposable au régime micro ou au BIC réel. Plus précisément, à partir du moment où ceux-ci dépassent 70 000 euros sur un an, le régime Bénéfices Industriels et Commerciaux réel s’applique obligatoirement. De toute façon, au-delà de 230 000 euros de revenus fonciers annuels, vous n’êtes plus considéré comme un loueur meublé non professionnel, mais comme un loueur meublé professionnel.

Autrement dit, pour bénéficier du statut LMNP votre revenu BIC non professionnel ne doit pas dépasser 23 000 euros.

Le choix du régime fiscal

Votre revenu est forcément imposable en tant que non professionnels et non en tant que revenus fonciers, mais vous avez le choix entre :

• Le micro BIC : abattement de 50%, voire 71% pour un bien touristique
• Le BIC réel : toutes les charges sont déductibles, ainsi que les frais d’acquisition, et le bien est amortissable à un taux de 3%

Nous recommandons d’opter pour le régime micro BIC lorsque vos charges ne dépassent pas 50% de vos revenus. Sinon, le régime BIC réel est plus intéressant.

Comment réussir son investissement LMNP ?

Quel est votre budget ?

Avant d’entamer la recherche d’un bien, commencez par définir le budget dont vous disposez et dont dépendront les caractéristiques du bien ainsi que son emplacement. Définir votre budget consiste en grande partie à déterminer votre capacité d’emprunt. Actuellement, les taux des crédits immobiliers sont particulièrement bas, vous permettant d’emprunter à un moindre coût.

Votre capacité d’emprunt dépend :

• De votre taux d’endettement : part de vos dettes par rapport à vos revenus (souvent limité à 33% par les banques)
• De votre situation professionnelle : un CDI est préférable, car il présente une situation stable et rassurante pour la banque
• De vos revenus : plus vos revenus sont élevés et plus vous serez en mesure de rembourser votre crédit et donc d’emprunter un montant élevé

Naturellement, vous allez devoir comparer les différentes offres de crédits immobiliers et pas uniquement celle de votre banque habituelle. N’hésitez pas à passer par un courtier en prêts immobiliers.

Pour comparer les différents crédits immobiliers, prenez en compte le TAEG qui se compose :

• Du taux brut
• De l’assurance
• De la garantie
• Des frais de dossier

Analyser le marché

Pour avoir une estimation du type de bien que vous allez pouvoir acquérir en fonction de votre budget, vous devez connaître les prix du marché. Selon l’attractivité de la ville ou du quartier, son offre et sa demande, le coût au m2 peuvent énormément varier. Pensez à pousser votre étude sur plusieurs années antérieures afin d’observer l’évolution de l’immobilier. Une ville ayant connu une forte hausse de ses prix fait face à une demande croissante ou à une offre insuffisante.

En plus d’analyser la valeur d’achat au m2, étudiez également l’indice de référence des loyers et plus particulièrement celui des locations meublées. De ce fait, vous aurez une estimation assez précise des recettes que vous pourrez espérer.

L’emplacement du bien immobilier

Une fois que vous aurez analysé le marché, vous allez pouvoir cerner les villes les plus intéressantes pour investir dans une LMNP. L’objectif étant de trouver une ville où la demande en location meublée est suffisamment élevée, mais où les prix d’achat entrent dans votre budget.

Si votre budget est très élevé, vous aurez tout intérêt à cibler les grandes agglomérations. Par contre, si votre budget est plutôt serré, optez pour des communes moins grandes, où l’offre sera certes moins élevée, mais où les prix seront à votre portée. Bien sûr, n’oubliez pas choisir une ville suffisamment attractive. Une attractivité qui dépend aussi du quartier et de ses caractéristiques :

• Proximité avec transports en commun
• Proximité avec commerces
• Proximité avec écoles, université
• Proximité avec le centre-ville
• Exposition
• Pollution sonore
• Pollution visuelle
• Futurs aménagements

Les caractéristiques du bien

L’étude du marché immobilier locatif devrait vous donner une estimation du type de bien que vous pouvez espérer acquérir en fonction de votre budget. Voici les principales caractéristiques à prendre en compte à ce sujet :

• Superficie
• Nombre de pièces et aménagement
• Étage ou rez-de-chaussée
• Présence d’un balcon ou d’une terrasse
• Présence d’une place de parking extérieure ou intérieure
• Présence d’une cave ou d’un box
• Immeuble équipé d’un ascenseur ou escalier
• État général et DPE du logement (diagnostic de performances énergétiques)
• Travaux à prévoir

Notez que pour une LMNP vous ne devez pas uniquement définir les caractéristiques en fonctions de vos goûts, mais aussi en ciblant celles susceptibles d’attirer les locataires à la recherche d’un logement.

Pensez également que vous pouvez louer le bien en colocation si ses caractéristiques le permettent. La colocation a l’avantage d’assurer une continuité, ainsi que des recettes souvent supérieurs à surface égale. À ce titre, définir une clause de solidarité exige qu’en cas de départ d’un colocataire, il continue à verser le loyer pendant 6 mois maximum et tant qu’un remplaçant n’a pas été trouvé.

La recherche du bien

Pour rechercher un bien immobilier, nous vous recommandons d’associer la recherche par les agences immobilières et la recherche en ligne.

Concernant les agences immobilières, formulez votre demande auprès d’un maximum d’entre elles intervenant dans la région et la ville que vous avez ciblées. Pour la recherche en ligne, en plus des sites des agences, consultez les sites d’annonces en ligne.

La recherche d’un bien immobilier est un mécanisme qui exige de la patience et de la discipline. Toutefois, plus vos exigences seront élevées et plus vous aurez des difficultés à trouver le bien qui répond à vos critères. Il faut savoir « sacrifier » certains éléments, sinon vous risquez de ne jamais trouver ce que vous recherchez. Et comme nous l’avons déjà évoqué, n’oubliez pas que ce bien à vocation à être loué, et non à être votre résidence principale.

La gestion du bien

La gestion d’une LMNP se caractérise par la création d’une annonce pour rendre visible le logement sur le marché, par les entretiens et le choix d’un locataire, par les travaux d’entretien et de réparation du logement, par le remplacement du locataire en cas de départ, par le syndic dans le cas d’une copropriété, etc.

Vous ne disposez pas forcément du temps ni de la motivation nécessaire. Auquel cas, la solution est de confier la gestion du bien à une agence immobilière. Si tel est votre souhait, vous ne devez pas choisir l’agence immobilière par hasard ou par simple proximité. Comparez les agences immobilières de votre ville pour déterminer laquelle à la meilleure réputation, des frais de gestions adaptés à votre capacité, et plus globalement celle qui offre les meilleures conditions pour votre LMNP.

Concernant la déclaration de votre bien LMNP, elle s’opère via la déclaration complémentaire des revenus (Cerfa n°11222*22).

Conclusion

Nous espérons que ce guide vous a permis de cibler les différents éléments indispensables pour bien préparer votre futur apport LMNP ou LMP.

La location meublée non professionnelle donne accès à de nombreux bénéfices et plus particulièrement pour celles et ceux qui sont à la recherche d’une solution de défiscalisation accessible et rentable.

Pour l’Etat, l’incitation fiscale de la LMNP vise à privilégier l’investissement locatif dans les résidences de services. Seulement, ces mesures sont-elles suffisantes face au rendement très élevé des LMNP saisonnières et Airbnb qui se répandent dans de nombreuses villes ?