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LMNP vs LMP : tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur le statut Loueur Meublé Non Professionnel et Professionnel
Le statut LMNP a été fondé en 1949, ce qui en fait l’un des plus vieux dispositifs de défiscalisation. Et le fait qu’il n’a jamais été...
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un dispositif de défiscalisation immobilière très attractif qui peut également servir de support de complément de retraite remarquable. Le LMNP est devenu une alternative populaire à l’investissement locatif traditionnel, offrant une grande flexibilité et une rentabilité intéressante. Dans ce contexte, il est important d’examiner les avantages et les inconvénients du LMNP afin de déterminer s’il convient à votre situation particulière. Dans cet article, nous allons nous concentrer sur les bénéfices du LMNP et expliquer pourquoi de plus en plus d’investisseurs se tournent vers ce régime fiscal pour investir dans l’immobilier locatif.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal qui s’applique aux propriétaires de biens meublés destinés à la location. Contrairement au LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui s’adresse aux investisseurs immobiliers qui louent des biens meublés de manière habituelle et professionnelle, le statut LMNP s’applique aux propriétaires qui ne tirent pas la majorité de leurs revenus locatifs de la location meublée.
Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire les frais d’acquisition et de gestion de son bien immobilier, ainsi que les charges liées à la location (charges de copropriété, intérêts d’emprunts, amortissement du bien immobilier, etc.). De plus, le régime fiscal du LMNP permet aux investisseurs de récupérer la TVA sur l’acquisition de leur bien meublé, sous certaines conditions.
Si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier destiné à la location meublée, il est possible d’acheter un bien immobilier classique et de le transformer en location meublée en y ajoutant des meubles. Cependant, il est important de noter que des résidences de services existent également et permettent de réaliser un investissement clé en mains avec un bail commercial associé.
Les résidences de services comprennent :
- résidence étudiantes
- résidence d’affaires
- résidence senior (EHPAD ou non médicalisées)
- résidence de tourisme
👉 En résumé, le statut LMNP est un statut fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent se lancer dans la location meublée, tout en bénéficiant d’une fiscalité attrayante et d’une gestion locative simplifiée.
Les avantages fiscaux du LMNP
Régime fiscal du LMNP :
Le statut LMNP est soumis à un régime fiscal avantageux, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. De plus, les investisseurs peuvent opter pour le régime réel d’imposition, qui permet de déduire les charges et les amortissements de l’année liés au bien immobilier meublé.
Déductions fiscales possibles :
Les investisseurs peuvent déduire certaines charges liées à la gestion de leur bien immobilier meublé, telles que les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, les frais d’assurance, etc. Ces déductions peuvent réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs.
Exonération d’impôt sur les plus-values :
Les investisseurs qui vendent leur bien meublé après avoir respecté une période de détention de 5 ans peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values, sous certaines conditions.
👉 En résumé, le LMNP offre des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs immobiliers, qui peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse et de déductions fiscales importantes. De plus, la possibilité d’une exonération d’impôt sur les plus-values peut rendre l’investissement en LMNP encore plus attractif pour les investisseurs à long terme.
Les avantages financiers du LMNP
Outre les bénéfices fiscaux, le statut LMNP offre également des avantages financiers intéressants pour les investisseurs immobiliers. Voici quelques exemples :
Rentabilité et rentabilité nette :
Le LMNP peut offrir une rentabilité supérieure à celle de l’investissement locatif traditionnel. En effet, les biens immobiliers meublés ont tendance à générer des loyers plus élevés que les biens nus, ce qui peut augmenter la rentabilité de l’investissement. De plus, les avantages fiscaux du LMNP peuvent réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs, ce qui peut augmenter la rentabilité nette de l’investissement.
Investissement à faible coût :
Le LMNP peut offrir une alternative moins coûteuse à l’investissement locatif traditionnel. En effet, les biens immobiliers meublés ont tendance à être moins chers à acquérir que les biens nus. De plus, la gestion locative est souvent plus simple et moins coûteuse pour les biens meublés, ce qui peut réduire les frais de gestion et augmenter la rentabilité de l’investissement.
Possibilité de récupérer la TVA :
Les investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) peuvent récupérer la TVA sur leur acquisition, sous certaines conditions. Cette récupération de TVA peut réduire considérablement le coût d’acquisition du logement, ce qui peut augmenter la rentabilité.
En résumé, le LMNP offre des avantages financiers intéressants pour les investisseurs immobiliers, notamment une rentabilité potentiellement plus élevée, un coût d’acquisition moins élevé et la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA. Tout cela rend l’investissement en LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs à la recherche d’une alternative rentable à l’investissement locatif traditionnel.
Les régimes d’impositions :
Les revenus locatifs provenant de la location de biens meublés sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non au régime des revenus fonciers. Ainsi, les propriétaires peuvent opter pour l’un des deux régimes fiscaux disponibles :
Le régime forfaitaire ou micro BIC
Le régime forfaitaire ou micro BIC s’applique lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 32 100 €. Dans ce cas, les propriétaires bénéficient d’un abattement de 50 % sur leurs recettes, mais ne peuvent pas créer de déficits.
Le régime réel
Le régime réel, quant à lui, s’applique lorsque les recettes dépassent 32 100 € ou sur demande auprès de l’administration fiscale si les recettes sont inférieures. Les propriétaires peuvent alors déduire toutes les charges liées à l’activité de location, les intérêts d’emprunts, les frais de gestion, ainsi que les amortissements, ce qui permet de réduire la base imposable et par conséquent les impôts. Le régime réel offre ainsi une plus grande flexibilité et une réduction fiscale plus importante.
Les avantages pratiques du LMNP
Outre les intérêts fiscaux et financiers, le statut LMNP offre également des avantages pratiques pour les investisseurs. Voici quelques exemples :
Gestion locative simplifiée :
La gestion locative d’un bien immobilier meublé est souvent plus simple que celle d’un logement nu. En effet, les logements meublés sont souvent loués à des étudiants ou à des professionnels en déplacement, ce qui peut réduire les risques d’impayés et de dégradations. De plus, les contrats de location peuvent être établis pour une durée de 9 mois, ce qui peut faciliter la gestion locative pour les investisseurs.
Flexibilité des durées de location :
Les contrats de location pour un logement meublé peuvent être établis pour une durée allant de 1 jour à 1 an, ce qui offre une grande flexibilité pour les investisseurs. Cette flexibilité peut permettre de mieux adapter l’offre de location à la demande du marché local, ce qui peut augmenter la rentabilité de l’investissement.
Possibilité de louer à des personnes âgées ou handicapées :
Les logements meublés peuvent être loués à des personnes âgées ou handicapées, ce qui peut offrir des avantages pratiques pour les investisseurs. En effet, les investisseurs peuvent bénéficier d’aides financières pour adapter leur logement aux besoins spécifiques de ces locataires, ce qui peut réduire les coûts d’adaptation et augmenter la rentabilité.
👉 En résumé, le statut LMNP offre des avantages pratiques intéressants pour les investisseurs immobiliers, notamment une gestion locative simplifiée, une grande flexibilité des durées de location et la possibilité de louer à des personnes âgées ou handicapées. Cet avantage pratique peut rendre l’investissement en LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs cherchant à simplifier la gestion de leur logement et à mieux adapter leur offre de location à la demande du marché local.
Les inconvénients du LMNP
Le LMNP présente également des inconvénients que les investisseurs doivent prendre en compte avant de se lancer dans un investissement. Voici quelques-uns des inconvénients du LMNP :
Risques liés à la vacance locative :
Comme pour tout investissement immobilier, le risque de vacance locative existe pour les biens meublés. Si un bien reste vacant pendant une période prolongée, cela peut affecter la rentabilité.
Contraintes liées à la location meublée :
La location de logement meublée est soumise à des contraintes spécifiques, notamment en termes de mobilier et d’équipement. Les investisseurs doivent fournir un certain nombre d’équipements pour leurs locataires, tels que des meubles, des ustensiles de cuisine et des appareils électroménagers. Cela peut représenter un coût supplémentaire pour les investisseurs.
Impossibilité de récupérer la TVA dans certains cas :
Bien que la récupération de la TVA soit l’un des avantages financiers du LMNP, il existe des situations où les investisseurs ne peuvent pas récupérer la TVA. Par exemple, si le bien immobilier est loué en saisonnier ou à un membre de la famille de l’investisseur, la TVA ne peut pas être récupérée.
👉 En somme, le LMNP présente des inconvénients, tels que le risque de vacance locative, les contraintes liées à la location meublée et l’impossibilité de récupérer la TVA dans certains cas. Il est important que les investisseurs évaluent ces inconvénients avant de se lancer dans un investissement en LMNP, afin de s’assurer que cela correspond à leurs besoins et à leur profil d’investisseur.
En conclusion le statut LMNP présente des intérêts fiscaux, financiers et pratiques intéressants pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il est important de prendre en compte les inconvénients liés à cette forme d’investissement, tels que les risques de vacance locative, les contraintes liées à la location meublée et l’impossibilité de récupérer la TVA dans certains cas.
Pour les investisseurs potentiels, il est recommandé de bien évaluer les intérêts et les inconvénients du LMNP en fonction de leur profil et de leurs besoins. Il est également important de bien préparer son projet, notamment en termes de choix de la localisation, d’évaluation du marché locatif et de gestion locative.
En somme, le LMNP est une forme d’apport intéressante, mais qui demande une réflexion approfondie et une bonne préparation avant de se lancer.
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