Guides de la défiscalisation
immobilière

Rappelons que le statut de Loueur Meublé Non Professionnel vous permet de profiter de nombreux avantages fiscaux à long terme. L’investissement immobilier dans un LMNP ancien consiste à racheter un actif qui appartient à un propriétaire et permet de se constituer un patrimoine immobilier de valeur, tout en complétant vos revenus. Le bien est déjà en cours d’exploitation. Découvrez les différences entre l’ancien et le neuf.

Qu’est-ce que le LMNP ancien et le LMNP occasion ?

Le LMNP ancien ou LMNP d’occasion est une option qui vous permet d’investir dans un bien immobilier qui a déjà été exploité et qui a généralement été construit il y a une quinzaine d’années.

À l’époque, les différents dispositifs de défiscalisation ont incité les particuliers à investir dans des résidences de services dédiées aux étudiants, des résidences aux seniors, des résidences de services aux personnes âgées dépendantes (ehpad), des résidences aux touristes ou aux Ehpad. Actuellement, ces biens immobiliers constituent, avec les logements classiques, le marché immobilier du LMNP d’occasion ou ancien.

L’objectif de ces dispositifs est toujours le même, faire appel à l’investissement privé pour financer la construction de nouveau logement en :

• Résidence étudiante
• Résidence senior
• EHPAD (établissement d’hébergement pour personne âgées dépendantes avec services médicalisés) 
• Résidence affaire 
• Résidence de tourisme

Si le LMNP ancien ne permet pas de profiter de réduction d’impôt, il présente des avantages intéressants. Le prix d’achat des biens est plus abordable comparé au prix du LMNP neuf (environ -20%). Le rendement locatif est également plus avantageux et le statut fiscal du loueur en meublé permet de profiter de l’amortissement et des charges déductibles.

En résumer, le LMNP ancien ou LMNP occasion est à l’origine un bien neuf par lequel l’investisseur initial a pu bénéficier d’un avantage fiscal. Si l’avantage fiscal est définitivement acquis au profit du premier investisseur, l’achat d’un LMNP ancien, offre au repreneur bien d’autres avantages.

Fiscalité LMNP ancien : quels régimes d’impositions ?

Un des atouts principaux d’un bail en location meublée non professionnel ancien est de générer des revenus locatifs pouvant être non imposables ou partiellement imposables. Cette fiscalité est due au statut du loueur en meublé non professionnel dont bénéficie le propriétaire d’un lmnp occasion.

Lorsque vous décidez d’investir en LMNP, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus sous l’un des régimes suivants :

• Le régime Censi-Bouvard dédié aux LMNP neufs
• Le régime micro-BIC adapté aux investissements en LMNP neuf et ancien
• Le régime réel pour les biens en LMNP neuf et ancien.

Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous profitez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Cela signifie que vous n’êtes imposé que sur la moitié des loyers annuels perçus.

Si vous choisissez une fiscalité régime réel, vous pouvez déduire les charges et profiter de l’amortissement locatif. La tenue d’une comptabilité et le suivi comptable est obligatoire, mais cette option peut être la plus intéressante. En effet, vous pourrez être totalement exonéré d’impôt.

Quels sont les avantages liés à un achat en LMNP ancien ?

La revente de location meublé non professionnel est un marché propre à lui, faire l’achat d’un bien immobilier lmnp signifie d’acheter un bien livré et en exploitation. Cela représente quand même des atouts non négligeables :

Accessible et rapide le LMNP ancien est de nos jours un moyen efficace pour se constituer un patrimoine immobilier et ainsi créer un complément de revenu. 

Quelles sont les conditions pour investir en LMNP dans l’ancien ?

La Location meublée non professionnel ancien ou occasion concerne les biens anciens qui sont destinés à la location meublée. C’est ainsi pour l’acheteur un investissement d’un logement ancien réhabilité, sous le statut de loueur en meublés non professionnel (LMNP). Le régime LMNP offre le droit aux propriétaire-bailleurs à plusieurs avantages fiscaux. Ces avantages fiscaux sont les mêmes que pour les biens neufs. Il n’y a pas de plafond de ressources et ne dépend d’aucune zone géographique à la différence de certains autres dispositifs de défiscalisation.

Calculer la rentabilité d’un investissement en Location Meublée Non professionnel dans l’ancien ?

La rentabilité des biens de type LMNP se calcule :

Rentabilité brute = loyer annuel HT / prix d’acquisition HT

Quelles différences avec le LMNP neuf ?

Si vous choisissez d’investir en LMNP ancien ou LMNP d’occasion, vous ne pouvez pas bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif permet de déduire de vos impôts 11% de la valeur du bien immobilier au cours des 9 années de location.

Le statut LMNP ancien vous permet d’amortir la valeur du bien immobilier de façon linéaire pendant une période de 25 ans. Cet avantage est également valable dans le cadre d’un LMNP neuf.

Cependant il ne vous permet pas de récupérer la TVA parce que le premier acheteur a déjà bénéficié de cet avantage. Par ailleurs, les frais de notaire sont beaucoup plus élevés pour les biens anciens : 8% contre 2,5% pour les biens neufs.

Bien que vous ne puissiez pas bénéficier de la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP ancien peut être plus avantageux grâce à l’amortissement du bien sûr une période de 25 ans.

LMNP neuf et LMNP ancien

Lorsque vous optez pour le régime réel, le LMNP neuf et le LMNP ancien sont presque similaires. La principale différence se situe au niveau des frais de notaire. Quoi qu’il en soit, avec un bien ancien, vous percevez immédiatement des loyers alors que dans le neuf. Il y a généralement une période intermédiaire entre la date de l’acquisition du bien et le début de l’encaissement de loyers. Le gestionnaire a besoin de temps pour trouver les premiers locataires.

L’amortissement est beaucoup plus avantageux parce qu’il permet de diminuer le montant du revenu imposable. Vous réalisez des économies sur vos impôts sans perdre de l’argent grâce aux écritures comptables.

Revenus locatifs immédiats

Lorsque vous achetez un bien ancien qui est déjà en location, vous percevez des revenus locatifs dans l’immédiat. La gestion du bien est déléguée à un professionnel qualifié pour maximiser les bénéfices.

Il est beaucoup plus facile de prévoir parce que tous les détails sont connus : loyer, charges, impôts, etc.

En général, les biens anciens vous permettent de profiter d’un meilleur emplacement. Avant de vous engager dans un investissement LMNP ancien, pensez d’abord à vérifier la rentabilité locative.

Bien investir en LMNP ancien

L’investissement en LMNP ancien permet de générer complément de revenu avec une possibilité que ces revenus soient peu ou pas fiscalisés durant des années, ajoute à l’attractivité de cette formule et permet de développer son patrimoine.

Bien investir en LMNP ancien, c’est tout d’abord bien connaitre le marché sur lequel l’investisseur veut se positionner. Il faut donc avant tout projet d’acquisition d’évaluer le marché. L’investisseur doit ainsi s’informer sur les différents marchés sur lesquels peuvent porter un investissement en lmnp occasion.