GUIDE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

Investir en LMNP dans l’ancien : avantages et inconvénients

La LMNP (location meublée non professionnelle) est un investissement immobilier locatif qui consiste à acquérir un logement pour le louer meublé. Elle s’adresse aux particuliers non professionnels de la location. Le statut LMNP (loueur de meublé non professionnel) ouvre droit à des avantages fiscaux qui rendent accessible à tous la location meublée. Grâce à la LMNP, chacun peut se constituer un patrimoine immobilier et s’assurer à terme un revenu complémentaire. L’investissement immobilier locatif sous statut LMNP peut être réalisé aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Cela n’a aucun impact sur la fiscalité. Alors pourquoi choisir d’investir dans un bien d’occasion ? Découvrez les avantages et les inconvénients de l’investissement LMNP dans l’ancien.

L’investissement LMNP dans l’ancien : quelles sont les conditions ?

Le statut LMNP est un statut créé pour les particuliers qui souhaitent investir dans la location meublée, en complément de leur activité professionnelle principale. Il permet d’accéder à une fiscalité avantageuse qui contribue à optimiser le rendement locatif.

Les critères de l’investissement LMNP dans l’ancien

La location meublée non professionnelle concerne des logements très divers. Le bien peut être un studio, un appartement ou une maison indépendante. Il peut aussi être un logement situé dans une résidence de services, comme les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les EHPAD ou les résidences pour seniors.

Pour que l’investissement soit considéré comme de la location meublée non professionnelle dans l’ancien, plusieurs critères doivent être respectés :

  • Le logement doit être ancien et avoir été rénové ou réhabilité.
  • Le logement doit être loué meublé : l’équipement minimal est décrit dans la loi ALUR. Le bien doit a minima posséder un lit et sa literie, des systèmes occultants, des appareils de cuisson et de refroidissement, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté.
  • Les revenus locatifs annuels doivent respecter au moins un des deux plafonds suivants : ils ne doivent pas dépasser 23 000 euros et/ou représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Si ces deux plafonds sont dépassés, le loueur passe sous le statut LMP (loueur meublé professionnel).
  • Le bien ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

La fiscalité de la LMNP dans l’ancien

La fiscalité LMNP est identique que ce soit pour un investissement dans l’occasion ou dans le neuf.

Le loueur de meublé non professionnel a le choix entre deux régimes d’imposition fiscal :

  • Le micro-BIC est un régime fiscal simplifié. Un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué sur les revenus locatifs déclarés.
  • Le régime réel simplifié permet de déduire du montant des loyers perçus les charges et l’amortissement. Choisir ce régime aide à défiscaliser plus facilement les revenus locatifs en créant des déficits fonciers reportables sur 10 ans.

À noter : investir dans une location meublée dans une résidence de services ancienne n’ouvre pas droit à la réduction d’impôts du dispositif Censi-Bouvard ni à la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat (la TVA n’est en effet pas applicable dans l’ancien).

Pourquoi investir en LMNP dans l’ancien ?

Bénéficier de prix d’achat plus intéressants

En raison de son ancienneté et des éventuels travaux à réaliser, un bien immobilier dans l’ancien est en général moins cher qu’un bien immobilier dans le neuf. Cela est vrai pour tout achat immobilier, que ce soit en LMNP, en LMP ou pour une location nue.

Avoir une vision plus claire de la rentabilité locative

Quand on acquiert un logement dans l’ancien, on dispose de nombreux éléments financiers essentiels pour estimer la rentabilité locative.

L’investisseur a déjà une idée claire du loyer qu’il peut espérer, notamment si le locataire reste dans le logement. S’il achète un bien dans un immeuble, il connaît le montant des charges de copropriété et des taxes et peut anticiper les provisions pour travaux en fonction des votes en assemblée générale.

De plus, les expériences de location passées et les échanges avec le voisinage donnent de nombreuses informations sur l’attrait des locataires pour le quartier et la résidence.

Ces éléments sécurisent un investissement locatif LMNP dans une location meublée.

Percevoir immédiatement des loyers

Acheter dans le neuf signifie souvent acheter sur plan, ou du moins avant la fin de construction de l’immeuble ou de la résidence de services. Le temps de réceptionner le logement, de le meubler et d’y installer un locataire, le délai peut être long entre le début du remboursement du prêt immobilier et le versement des premiers loyers. Cela suppose de disposer d’une épargne complémentaire pour payer les premières échéances de prêt.

Investir dans l’ancien permet de percevoir rapidement des loyers. Si un locataire est déjà en place, le versement des loyers se poursuit naturellement. Sinon, la recherche d’un locataire reste une opération relativement rapide.

Les inconvénients de l’investissement LMNP dans l’ancien

Les inconvénients d’investir dans un bien d’occasion sont les mêmes pour la LMNP que pour tout autre achat immobilier.

La rareté des biens

Dans l’ancien, le marché immobilier est plus tendu. Les logements anciens sont plus rares que les biens neufs, notamment ceux bien placés en centre-ville. La concurrence est rude et la recherche peut s’avérer plus difficile. Les conditions de négociation du prix d’achat sont également moins favorables.

La nécessité de réaliser des travaux de rénovation

Acheter d’occasion est également la plupart du temps synonyme de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Beaucoup de logements anciens ont été construits à une époque où les normes énergétiques et techniques n’étaient pas aussi rigoureuses qu’aujourd’hui. Des travaux d’électricité ou d’isolation thermique peuvent être à prévoir, en fonction des diagnostics de performance énergétique et électrique. Ces coûts sont à prévoir dans le calcul du loyer et de la rentabilité locative.

Des charges de copropriété plus élevées

De même, une résidence ancienne nécessite plus de travaux d’entretien et de rénovation dans les parties communes. En conséquence, les charges de copropriété dans l’occasion sont souvent plus élevées que dans le neuf.

Des frais de notaire moins favorables

Les frais de notaire ne sont pas calculés de la même manière pour un achat dans l’ancien ou dans le neuf. S’ils représentent 2 à 3 % du prix d’acquisition d’un logement neuf, ils montent jusqu’à 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien.

Le statut LMNP est accessible pour un investissement immobilier locatif aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Choisir d’investir dans l’ancien a ses avantages et ses inconvénients. C’est surtout un choix plus sécurisant avec une bonne visibilité sur le budget et le rendement locatif. Investir en LMNP dans l’ancien ou le neuf reste une opportunité fiable pour placer son argent. Un gestionnaire de patrimoine ou un expert en LMNP peut aider à faire les meilleurs choix pour protéger son patrimoine et sa famille.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. LMNP ancien : quels avantages pour l’investisseur ?
LMNP vous a repondu :
Actuellement, l’investissement immobilier demeure la formule la plus rentable. Le statut de Loueur Meublé non professionnel permet de réaliser un investissement immobilier locatif en profitant de nombreux avantages. Si vous envisagez d’investir dans la LMNP ancien, informez-vous avant de vous engager. Découvrez tous les points positifs d’un investissement en LMNP ancien. Qu’est-ce que le statut […] En savoir plus ->

02. Investissement LMNP en résidence tourisme : quels avantages ?
LMNP vous a repondu :
La rentabilité locative, les avantages fiscaux et la grande facilité de gestion sont les principaux points forts de l’investissement LMNP résidence de tourisme. C’est pour cette raison que ce type de résidence de services est très recherché. Avant de vous engager, informez-vous sur les différents avantages du meublé de tourisme LMNP. Investissement LMNP en résidence […] En savoir plus ->

03. Investissement en EHPAD : est-ce rentable ?
LMNP vous a repondu :
Investir en EHPAD figure actuellement parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. Si l’investissement en maison de retraite vous intéresse, prenez le temps de vous informer pour connaître les avantages. Pensez également à étudier les risques éventuels d’un investissement EHPAD. Pourquoi investir en EHPAD ? Aujourd’hui, comme les seniors vivent plus longtemps, la demande de […] En savoir plus ->

04. Revente LMNP d’occasion : fiscalité et taux d’imposition de la plus-value immobilière
LMNP vous a repondu :
La fiscalité de la Location meublée Non professionnelle (LMNP) présente des avantages qu’il faut connaître, en particulier lorsque vous envisagez de revendre votre bien immobilier. La revente d’un bien en LMNP ancien est régie par le régime des plus-values immobilières des particuliers. C’est-à-dire qu’il faut s’acquitter de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. […] En savoir plus ->