Bien investir en LMNP ancien

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ancien ? Pourquoi ne pas opter pour la location meublée et ainsi bénéficier du statut LMNP ?

Grâce à la LMNP dans l’ancien, vous allez pouvoir optimiser votre rendement immobilier et surtout réduire la charge fiscale de votre investissement. A travers ce guide, nous revenons sur les différents éléments à prendre en compte avant d’investir dans l’immobilier LMNP d’occasion.

Qu’est-ce que l’immobilier ancien ?

Investir en LMNP ancien consiste à acheter un bien immobilier meublé dans une résidence pour seniors ou étudiants, généralement de petites surfaces comme un studio. Ce marché présente de nombreux avantages pour les investisseurs, notamment en termes de gestion locative et de potentiel de revente.

En effet, le loueur en meublé professionnel bénéficie d’un régime fiscal avantageux et peut ainsi se constituer un patrimoine immobilier tout en générant des revenus locatifs réguliers.

De plus, la gestion locative est souvent assurée par un exploitant spécialisé, ce qui permet de déléguer la gestion du bien et de limiter les risques locatifs.

Enfin, la revente d’un bien en LMNP ancien peut se faire plus facilement qu’un bien immobilier classique, car il est souvent situé dans une résidence avec des services et des équipements adaptés aux besoins des locataires, tels qu’un EHPAD ou en résidences étudiantes.

Définition de l’immobilier ancien

Est considéré comme immobilier ancien un bien dont la construction date de plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une première transaction.

Les avantages de l’immobilier ancien

Le premier avantage d’un bien immobilier d’occasion réside dans son prix. En effet, en moyenne, l’immobilier ancien coûte 15% à 20% moins cher qu’un bien neuf ayant les mêmes caractéristiques. Naturellement, la différence de prix peut énormément varier selon les caractéristiques du bien.

Toutefois, si le prix d’achat est inférieur, il ne faut pas oublier d’inclure les éventuels travaux de rénovation pouvant être nécessaires dans l’immobilier ancien.

L’autre avantage de l’immobilier ancien se situe dans la variété de l’offre. Il existe une très grande disparité de types de bien anciens. Il est donc plus aisé de trouver un bien ancien correspondant à vos critères.

Qu’est-ce que l’investissement LMNP ?

Définition de l’investissement LMNP

Le sigle LMNP signifie « location meublée non professionnelle » quand on parle de l’investissement, ou « loueur meublé non professionnel » quand on évoque le statut du bailleur.

Les conditions pour accéder au statut LMNP

Dès lors, pour bénéficier de ce statut vous devez investir dans un bien et le louer en tant que logement meublé. De ce fait, la LMNP doit inclure des équipements supplémentaires par rapport à une location nue. Il s’agit avant tout d’équipements indispensables à la vie quotidienne tels que la literie, un réfrigérateur et des plaques de cuisson.

Notez que les personnes qui recherchent une location meublée sont souvent plus attentives à l’aménagement du logement, à son confort et à son style. À ce titre, l’idée est d’opter pour du mobilier et une déco à la fois modernes et consensuels. Le logement ne doit pas forcément vous plaire en priorité, mais doit surtout plaire au type de locataire que vous souhaitez attirer.

Cependant, en louant un logement meublé, vous ne profitez pas automatiquement du statut LMNP. Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire Cerfa 11921*05 (P0i) et l’envoyer au greffe du tribunal de commerce dont dépend la localisation de l’investissement LMNP.

De plus, pour conserver le statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 230 000€ par an et ne pas représenter plus de 50% de vos revenus globaux.

Pourquoi investir dans l’investissement LMNP ancien ?

Peut-on investir dans l’ancien avec un statut LMNP ? Oui, le statut LMNP n’est réservé ni à l’immobilier neuf ni à l’immobilier ancien. Par contre, selon que vous optiez pour un bien neuf ou ancien, des différences peuvent apparaître.

Les avantages de l’investissement LMNP ancien

Les avantages de l’immobilier ancien par rapport à l’immobilier neuf

Nous avons évoqué ces avantages dans la partie consacrée à l’immobilier ancien. Pour résumer, un investissement LMNP d’occasion coûte moins cher et permet d’accéder à un marché plus vaste.

Les avantages de la location meublée par rapport à la location nue :

• Un rendement supérieur grâce aux loyers plus élevés
• La possibilité d’investir dans un logement en résidences de services qui garantit de percevoir un loyer même lorsque le logement n’est pas occupé
• L’accès à la location saisonnière, à la colocation et à la location de type Airbnb
• Différents types de baux : bail classique, bail étudiant, bail commercial, bail mobilité

Les avantages de la LMNP

Le statut LMNP confère un avantage fiscal puisqu’il permet de choisir le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : micro BIC ou BIC réel.

Le régime micro BIC se traduit par un abattement de 50% des revenus LMNP lors de la déclaration d’impôt. Alors que le régime micro foncier n’accorde qu’un abattement de 30%

Le régime BIC réel permet de déduire la plupart des charges locatives : frais de notaire, honoraires versés à un tiers, charges de copropriété, primes d’assurance, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien, intérêts du prêt immobilier, taxe foncière. À ce niveau, il ne diffère pas du régime foncier réel. Toutefois, le régime BIC réel permet également de déduire l’amortissement du bien.

Peut-on amortir un bien LMNP d’occasion ?

Oui, l’amortissement LMNP est valable pour tous les biens LMNP. Seule exception, si le bien bénéficie du dispositif Censi-Bouvard, seule la portion de valeur supérieure à 300 000€ est amortissable.

Concrètement chaque composant du bien (gros œuvre, toiture, installations…) peut être amorti. De même, les dépenses d’ameublement, d’aménagement et d’équipement supérieures à 598€ peuvent également être amorties.

Notez qu’avec le statut LMNP, le déficit n’est pas autorisé. De ce fait, si la somme des charges et des amortissements déductibles est supérieure aux revenus, l’excédent peut être reporté aux années suivantes sans limite de temps.

Revenu annuel

Par exemple, si vos revenus annuels représentent 8 000€, que les charges sont égales à 5 000€ et que l’amortissement est de 7 000€, la première année vous ne pouvez déduire que 3 000€ d’amortissement. Chaque année le calcul est répété et une partie de l’amortissement est reportée à l’année suivante si nécessaire.

Le statut LMNP est l’une des conditions pour bénéficier du dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard. Il prend la forme d’une réduction d’impôt de 11% calculée sur la valeur du bien limitée à 300 000€.

Si vous voulez du dispositif de défiscalisation loi Censi-Bouvard pour votre investissement LMNP ancien vous devez respecter les conditions suivantes :

• Le bien LMNP d’occasion doit être achevé depuis moins de 15 ans et avoir été réhabilité ou rénové

• Le bien doit faire partie d’une résidence de services

• Vous devez vous engager à le louer pendant au moins 9 ans

Les pièges à éviter pour réussir votre investissement LMNP ancien

Des travaux de rénovation trop importants

En investissant dans l’immobilier ancien, vous devez étudier de près l’état du bien. La date de construction est un indice, ainsi que les rénovations réalisées par le passé. De même, veillez à ce que le vendeur vous fournisse un diagnostic DPE récent. Renseignez-vous pour savoir si le bien est conforme à la norme RT 2012, voire à la norme RT 2020.

L’objectif est de vérifier si des travaux de rénovation et/ou d’aménagement sont indispensables. De tels travaux peuvent générer des dépenses supplémentaires très importantes. Et même si une grande partie de ces dépenses pourront être amorties, il est important d’avoir une estimation assez précise de leur coût avant d’acheter le bien.

Un emplacement et un environnement inadapté à la location

• Avant d’investir dans l’ancien pour une LMNP, il est préférable d’identifier quel type de location vous souhaitez proposer et quel type de locataire vous ciblez :
• Location longue durée
• Location saisonnière
• Location Airbnb
• Étudiants
• Personnes actives
• Célibataire
• Couple

En effet, ces critères permettent de déterminer l’emplacement idéal de votre future LMNP : taille de la ville, ville étudiante, centre-ville, quartier résidentiel, les services et les infrastructures à proximité, la pollution sonore, la pollution visuelle, l’activité. À noter que le vendeur doit vous fournir un diagnostic ERP qui informe sur les risques et les pollutions auxquels le logement est exposé.

Un rendement locatif trompeur

Le rendement locatif se définit comme les revenus générés par la location par rapport au prix d’achat. Les villes proposant les rendements les plus élevés ne sont pas forcément les investissements en LMNP ancien les plus intéressants.

En effet, très souvent, les rendements les plus élevés se situent dans des villes peu dynamiques, vous exposant à un risque plus élevé de périodes où le bien n’est pas loué.

À l’inverse, les grandes villes étudiantes offrent un rendement souvent moins performant, mais vous n’aurez aucune difficulté à trouver un locataire.  De plus, nous vous conseillons d’investir en prenant en compte de la plus-value que vous pourrez réaliser lors de la revente du bien. Naturellement, vous ne pouvez pas connaître quel sera le montant de cette plus-value, toutefois, certaines villes offrent un avenir plus prometteur que d’autres.

Se précipiter

Globalement pour réussir votre futur investissement LMNP d’occasion vous devez prendre le temps de connaître le marché et ses tendances. Les bonnes affaires sont nombreuses, mais il faut parfois se méfier des prix trop attractifs.

Si vous n’avez pas le temps de vous informer sur le marché immobilier et sur les spécificités de l’investissement LMNP ancien, mieux vaut que vous passiez par une agence immobilière. Elle saura identifier vos critères et vous alerter dès qu’un logement y répond.

Conclusion

Facile d’accès, l’investissement en LMNP ancien est un excellent compromis qui permet d’envisager un rendement intéressant et une fiscalité allégée. Il s’adresse particulièrement aux personnes qui souhaitent investir sur le long terme afin de se créer des revenus supplémentaires et accroître leur patrimoine.

Par contre, en optant pour l’immobilier ancien, des travaux de rénovation peuvent être rapidement indispensables. Dans ce cas, le régime BIC réel se révèle plus adapté que le régime micro-BIC puisqu’il permet d’amortir une grande partie des travaux.