L’investissement locatif en statut LMNP est reconnu pour permettre de générer des loyers de manière totalement ou partiellement défiscalisée. Bien que le régime micro BIC soit relativement intéressant par la simplicité de gestion de l’impôt et des revenus fiscaux. Le statut de loueur meublé au régime réel permet souvent d’obtenir de meilleurs résultats en termes de réduction d’impôts sur vos revenus locatifs. Cependant, le calcul des charges déductibles, et en particulier de l’amortissement du bien, peut vite poser problème pour un particulier par le temps nécessaire pour le réaliser. Pour vous aider à y voir plus clair, nous avons rassemblé pour vous toutes les informations dont vous avez besoin pour défiscaliser correctement en LMNP ou en statut professionnel.
Quelles charges sont déductibles en LMNP pour défiscaliser ?
Le statut LMNP ou loueur meublé non professionnel permet de déduire un grand nombre de charges de vos loyers perçus pour le bilan comptable. Toutes les charges liées à votre bien immobilier peuvent en effet être déduites. Que ce soit l’assurance loyer impayé, les frais d’établissement comme le dépôt d’une annonce ou les frais liés à la prospection, mais aussi les dépenses fixes comme les abonnements pour l’électricité, l’eau, le téléphone et internet sont également déduits des charges, les frais de comptabilité, la cotisation foncière des entreprises, les frais liés à l’acquisition du bien comme les honoraires du notaire et les commissions des agences immobilières. Enfin, il est de plus possible de déduire de vos loyers perçus les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les charges de copropriété qui ne seraient pas prises en charge par le locataire en place.
Vous pouvez pousser ces réductions fiscales bien plus loin grâce aux charges amortissables. Il est en effet possible de déduire de ses loyers une partie de la valeur du bien immobilier en lui-même avec un pourcentage pris sur les fondations, les murs et la toiture. Il est de plus possible de pouvoir déduire la valeur mobilière présente dans le logement en prenant en compte le niveau d’usure de chaque meuble. L’actif en lui-même est déprécié chaque année en prenant en compte son usure. Sont aussi compris les travaux d’amélioration du bien et les constructions qui sont réalisées dans ce dernier.
Tous ces amortissements sont bien supérieurs au montant des loyers les premières années pour le loueur meublé non professionnel. Heureusement, il est possible de reporter l’ensemble de l’excédent sur l’année suivante d’une manière indéfinie. Un suivi rigoureux de la situation comptable du bien est donc nécessaire pour tirer un maximum profit de ce statut. Pour une gestion optimale de l’investissement locatif en LMNP, il est fortement conseillé, à moins de disposer de compétences comptables dans le domaine, de confier la gestion de la défiscalisation lmnp à un expert-comptable. D’autant plus que les honoraires de l’expert peuvent également être déduits dans le bilan comptable. Si vos revenus locatifs excèdent les 23 000 € annuels, vous perdrez le statut lmnp et devrez opter pour une activité professionnelle avec le statut de loueur meublé professionnel.
Quels sont les régimes d’imposition possibles en LMNP ?
La location meublée est une excellente stratégie à mettre en place si vous souhaitez diversifier votre source de revenu ou vous constituer une source de revenus complémentaire, tout en gardant la main sur votre fiscalité. Toutefois, si vous souhaitez pouvoir profiter pleinement de tous les avantages que ce statut peut vous apporter, il est essentiel pour vous d’avoir une bonne connaissance de toutes les dépenses qui sont déductibles sur le logement.
En effet, si vous êtes dans une situation ou votre logement meublé ne dispose pas d’une charge financière suffisante et que vous ne souhaitez pas réaliser des travaux déductibles. Alors, il sera plus judicieux de privilégier le régime micro-BIC qui vous octroie une réduction forfaitaire de votre imposition même si vous ne générez pas de dépenses.
Dans le cas où vous souhaiteriez engager de gros travaux ou que vous viendrez de réaliser votre investissement et que vous souhaitez profiter des charges amortissables. Ainsi, le régime réel d’imposition est tout indiqué. C’est le régime qui vous apportera le plus d’avantages puisqu’il est possible de réduire le bilan comptable du bien à néant pendant de longues années, si ce n’est des décennies. Il faudra ensuite prendre une décision pour l’investissement une fois l’intégralité de l’amortissement consommé, car il ne sera plus possible de procéder à une défiscalisation lmnp.
Comment remplir le formulaire 2042 C Pro LMNP ?
Peu importe que votre logement soit issu d’une location en bail meublé ou d’une location saisonnière. Vous aurez besoin de remplir un formulaire de déclaration d’activité dans lequel vous allez spécifier si vous souhaitez être soumis au régime micro-BIC ou réel sur vos revenus locatifs. Un point très important qui aura un impact direct sur le remplissage du formulaire 2042 C Pro pour votre bien immobilier.
Si vous avez choisi le régime micro-BIC, c’est que vous générez moins de 70 000 € de revenus pour une location meublée classique et que vous générez moins de 170 000 € de revenus pour les locations de chambres d’hôtes ainsi que les meublés de tourisme classé. Si vous bénéficiez du statut LMNP, vous ne devrez dans tous les cas pas déclarer plus de 23 000 € de recettes issues de vos locations. Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs pour une location classique et de 71% pour les chambres d’hôtes et les meublés qui sont classés.
Vos revenus locatifs issus d’une location meublée traditionnelle devront être inscrits bruts additionnés avec les charges locatives dans la case 5ND pour servir de base aux impôts. Si votre partenaire est concerné, alors vous devrez aussi remplir la case 5OD, de même pour les personnes que vous avez à votre charge dans la case 5PD. Pour les revenus issus d’une location meublée classée ou d’une chambre d’hôtes, il vous faut reporter le montant brut additionné à la case 5NG et si besoin les cases 5OG et 5PG.
Dans le cas du régime réel pour le statut lmnp, celui-ci est intéressant lorsque vos charges sont supérieures au niveau d’abattement qui est prévu par le régime micro-BIC. Le montant à déclarer n’est pas le montant brut, contrairement au régime micro-BIC, mais bien les recettes en prenant en compte vos revenus bruts avec les charges déduites. Si vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous pourrez bénéficier d’un abattement total. Il vous faudra remplir la case 5NA et les cases 5OA et 5PA si besoin. Si ce n’est pas le cas, il vous faudra remplir les cases 5OK et 5PK, une majoration de 25% sera ensuite automatiquement appliquée sur vos recettes.
Vous pouvez déduire vos déficits de l’activité de location meublée dans la case 5HY pour l’année en cours et 5NZ si vous n’êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé. Pour les déficits antérieurs qui sont reportés, notez-les dans les cases 5G en face de l’année correspondante à votre investissement. Si vous faites de la location meublée en LMNP avec des recettes inférieures à 23 000 €, vous n’aurez pas à payer de cotisations sociales. En revanche, vous serez redevable des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Ceux-ci seront calculés sur la base du montant qui figure dans la case 5ND pour le micro-BIC et 5NA et 5NK pour le régime réel en fonction de si vous êtes ou non adhérent à un centre agréé.
Pour les chambres d’hôtes, si vos recettes locatives sont supérieures à 5 348 €, vous êtes soumis aux cotisations sociales. Le régime micro-BIC demandera à remplir les cases 5NJ, 5OJ et 5PJ tandis que le régime réel se déclare dans les cases 5NM, 5OM et 5LM pour les adhérents et 5KM, 5PM et 5MM pour les non adhérents.