Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre de nombreux avantages, comme une fiscalité préférentielle. En effet, les loyers de votre location meublée bénéficient d’un taux d’abattement important. Découvrez les différents régimes d’imposition du statut LMNP et le taux d’abattement applicable.
Quels sont les régimes fiscaux possibles en LMNP ?
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous pouvez bénéficier de deux régimes d’imposition différents. En effet, les revenus locatifs en LMNP peuvent être soumis au régime d’imposition micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou au régime réel simplifié.
Il est important de bien choisir son statut puisqu’il modifiera considérablement la façon dont vous effectuez votre déclaration d’impôts avec vos recettes locatives. L’investissement en location meublée étant une activité à titre non professionnel, le loueur peut choisir d’investir dans un logement en résidences-services, soit les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires et les EHPAD.
L’imposition en LMNP en régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement aux revenus locatifs issus d’une activité non professionnelle de location meublée. En effet, pour un plafond de revenus de 70 000€ HT à déclarer pour les locations meublées classiques et de 176 200€ pour les locations meublées de tourisme, le régime fiscal micro-BIC est utilisé. Au-dessus de ce seuil, vous passez automatiquement au régime fiscal réel simplifié. Intéressons-nous à la fiscalité du régime micro-BIC. Dans un premier temps, il est important de différencier les loyers déclarés et les loyers imposés.
En effet, avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers déclarés. Ce chiffre passe à 71% d’abattement pour les locations meublées de tourisme. Il ne vous reste donc plus que 50% (respectivement 29%) de revenus locatifs imposables.
Très concrètement, avec le régime micro-BIC classique, seule la moitié de vos revenus en locations meublées sont soumis à l’imposition. Supposons que vous générez 25 000€ de revenus locatifs immobiliers, nous ne payerez des impôts que sur 12 500€ grâce à l’abattement forfaitaire de 50%.
L’imposition en LMNP en régime réel simplifié
Vous passez ensuite au régime réel simplifié lorsque vos recettes locatives dépassent les 70 000€ HT (ou les 176 200€ pour les locations meublées de tourisme). Avec ce régime, il est conseillé d’avoir l’aide d’un expert-comptable pour effectuer la déclaration d’impôts de vos revenus de location. En effet, le régime réel simplifié impose au loueur de tenir une comptabilité puisqu’il devra fournir chaque année ses documents comptables.
Votre expert-comptable pourra ainsi gérer la partie administrative et saura vous conseiller sur les différents avantages fiscaux auxquels vous avez le droit. En régime réel simplifié, vous pouvez déduire de vos loyers les charges liées à la location meublée, l’amortissement des meubles et du logement lui-même ainsi que les travaux.
Concrètement, vous pouvez déduire de votre déclaration d’impôts :
- La taxe foncière
- Les honoraires versés à l’expert-comptable
- Les intérêts de l’emprunt bancaire réalisé pour financer l’investissement en Loueur en Meublé Non Professionnel ainsi que les frais bancaires
- Les travaux au sein du logement meublé
- L’amortissement de vos meubles (s’il dépasse le montant de 600€). La durée d’amortissement des meubles est estimée entre 5 et 10 ans. Ainsi, pendant les premières années de votre investissement, vous pourrez toujours déduire de vos impôts l’amortissement de vos biens mobiliers
- L’amortissement du bien immobilier lui-même. En tant que location meublée, on estime que la durée d’amortissement se situe entre 25 et 40 ans à un taux de 2,5 à 4%. Ce sont donc encore des charges que vous pouvez déduire de vos impôts
Ainsi, votre déclaration de recettes locatives peut bénéficier d’un abattement allant jusqu’à 100% du loyer perçu, notamment pendant les premières années.
L’imposition en location nue : le régime micro-foncier
Dans le cas des locations nues, les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils ne doivent pas dépasser 15 000€ à l’année, sinon vous passez automatiquement au régime micro-BIC. Dans ce contexte, la fiscalité en location nue permet un abattement forfaitaire de 30%. La fiscalité est donc moins avantageuse qu’en location meublée.
Quel taux d’imposition pour une location meublée ?
Dans un premier temps, vous payez l’impôt sur le revenu (IR) sur votre investissement immobilier en LMNP. Cependant, les impôts ne sont pas les seules taxes que vous devez payer sur vos recettes locatives. En effet, les revenus de locations meublées font partie des revenus du patrimoine, ce qui signifie qu’ils sont soumis aux prélèvements sociaux. Ces prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2% de vos revenus imposables et se décomposent de la façon suivante :
- La contribution sociale généralisée (CSG) à hauteur de 9,9%
- Le prélèvement social à hauteur de 4,5%
- La contribution au remboursement de la dette sociale à hauteur de 0,5%
- La contribution additionnelle à hauteur de 0,3%
- Le prélèvement de solidarité à hauteur de 2%
Rappelons que les prélèvements sociaux sont prélevés de la base imposable de vos revenus locatifs, soit les recettes restantes après abattement.
Comment remplir votre déclaration d’impôts avec vos revenus en LMNP ?
En régime micro-BIC
Tout d’abord, assurez-vous que vos recettes ne dépassent pas 70 000€ HT. Ensuite, déclarez le montant total des revenus locatifs que vous avez reçus. L’abattement forfaitaire de 50% sera automatiquement appliqué.
En régime réel simplifié
Indiquez tout d’abord vos recettes locatives perçues. Ensuite, indiquez toutes les charges que vous avez eues en lien avec votre location meublée et ces dernières seront déduites de votre montant imposable.
La fiscalité de la location meublée
L’avantage des locations en LMNP est sa fiscalité. En effet, grâce à la loi Censi-Bouvard de 2013, vous bénéficiez de deux avantages fiscaux principaux :
- Une réduction d’impôts qui vaut 11% du prix d’achat HT de votre bien immobilier en location meublée
- La récupération de la TVA si vous avez acheter un logement neuf
La fiscalité du statut LMNP est bien plus attractive que celle de la location en nue. En effet, une location en nue ne bénéficie que d’un abattement de 30% et ne permet pas de soustraire de votre montant imposable l’amortissement lié aux meubles du logement.
L’investissement en LMNP est-il rentable ?
On estime qu’un investissement en LMNP permet d’obtenir un rendement de 4 à 6%. Pour être exacte, l’abattement en régime micro-BIC augmente la rentabilité de 10%. L’investissement en location meublée est donc rentable. Il dispose même d’un des meilleurs ratios rendement/risque du marché. Avec une garantie de loyers et un risque relativement faible de défaut, vous vous assurez un complément de revenus tous les mois.