En tant qu’investisseur dans le secteur de l’immobilier, il est primordial d’avancer pas à pas en prenant en compte les risques financiers auxquels on s’expose. Que vous souhaitiez investir dans une chambre en EHPAD, un appartement locatif ou une résidence universitaire, gardez en tête que chaque investissement immobilier requiert au préalable une fine analyse du marché. L’investissement en LMNP EHPAD peut s’avérer un sujet complexe. C’est pourquoi, l’objectif de cet article est de passer en revue les avantages d’investir en EHPAD, les différents statuts requis et enfin, les méthodes pour calculer son rendement en EHPAD. Grâce à nos précieux conseils, l’investissement en LMNP EHPAD n’aura plus de secret pour vous !
Quelles sont les caractéristiques d’un EHPAD ?
Pour clarifier les notions que nous allons aborder avant d’entrer dans le vif du sujet, nous vous proposons de faire un point sur les différentes caractéristiques d’un EHPAD.
Qu’est-ce qu’un EHPAD?
Le terme EHPAD est un acronyme qui signifie « Établissement d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes ». Le rôle de ces établissements spécialisés est d’accueillir les personnes âgées dépendantes ou semi-dépendantes dans un cadre sécurisé pour leur apporter les soins médicaux et les services nécessaires à leur bien-être. En France, les EHPAD constituent les établissements d’accueil les plus répandus pour les personnes âgées. On les retrouve dans toutes les villes de France et en grand nombre dans les plus grandes villes.
De manière générale, il existe différentes typologies d’EHPAD. D’une part, on peut retrouver des EHPAD privés et des EHPAD publics. D’autre part, certaines de ces résidences médicalisées sont également spécialisées dans le traitement de pathologies dégénératives comme la maladie d’Alzheimer. On y retrouve ainsi des cellules de soins dédiées à l’accueil de patients désorientés ou en perte d’autonomie à cause de la maladie. En outre, la capacité d’accueil des EHPAD varie en fonction des établissements.
Le nombre de lits en EHPAD peut varier entre 50 et 150. Ces établissements médicalisés sont généralement composés de chambres à louer et d’espaces communs avec un accès à un espace extérieur. Enfin, les établissements spécialisés pour les personnes âgées dépendantes telles que les EHPAD bénéficient de nombreux services pour améliorer constamment le bien-être des résidents. Parmi ses services, on peut citer les médecins sur place, les services de blanchisserie ou encore les animations.
À qui s’adressent les chambres en EHPAD ?
La majorité des EHPAD en France s’adressent aux personnes âgées qui ne peuvent pas vivre seules chez elles et qui ont besoin d’une assistance médicale au quotidien. Certains seniors vivent en EHPAD parce qu’ils ont besoin d’un traitement spécifique relatif à une pathologie. C’est le cas notamment des personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer.
En effet, avec l’âge, l’état de santé de nombreuses personnes âgées entraîne l’apparition d’une perte de mobilité physique et de problématiques physiologiques. Ces personnes ont besoin d’aide au quotidien pour réaliser de simples actions telles que manger, s’habiller et se laver.
Quelles sont les différences entre un EHPAD et une résidence senior services ?
La majeure distinction que l’on peut percevoir entre un EHPAD et une résidence senior se présente sous la forme du degré d’autonomie des personnes qu’ils accueillent. En effet, les EHPAD ont plutôt tendance à accueillir des personnes âgées en perte d’autonomie tandis que les personnes qui vivent dans les résidences seniors services peuvent vivre seules sans assistance médicale.
De plus, l’aménagement de ces deux établissements découle de la typologie des personnes qu’ils accueillent. Au sein d’une résidence senior, on retrouvera des immeubles composés de plusieurs studios aménagés pour les personnes âgées. Les EHPAD, eux, sont constitués de chambres médicalisées et d’espaces communs.
Les bonnes raisons d’investir en EHPAD et le rendement
Maintenant que vous avez en tête la définition d’un EHPAD, entrons dans les détails pour décrypter ensemble les bonnes raisons qui poussent les entrepreneurs à investir dans des chambres en EHPAD.
L’investissement en LMNP EHPAD est un choix judicieux pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à bénéficier d’un flux de revenus stable et régulier.
En investissant dans des résidences pour personnes âgées dépendantes, les investisseurs peuvent profiter d’un gestionnaire de la résidence qui prend en charge la gestion quotidienne de la propriété, ce qui libère du temps pour se concentrer sur d’autres investissements. Les loyers perçus par l’investisseur sont également réguliers et peuvent offrir un rendement intéressant. La revente d’un bien LMNP EHPAD peut être avantageuse en raison de la forte demande pour ce type de bien immobilier.
Toutefois, l’investisseur doit être conscient du prix d’achat initial de la propriété, ainsi que des éventuels coûts de travaux pour maintenir la valeur de la propriété. En fin de compte, l’investissement en LMNP EHPAD est une option intéressante pour les investisseurs à la recherche d’un placement immobilier rentable à long terme.
Un marché en constante progression
À mesure que la France est touchée par le phénomène du vieillissement de la population, l’intérêt pour les hébergements d’accueil pour les personnes âgées progresse. En effet, face aux besoins croissants de places dans les EHPAD, le marché de l’immobilier ainsi que l’investissement dans les EHPAD offrent des opportunités d’achat intéressantes. Investir dans le secteur des EHPAD est prometteur, car le vieillissement de la population est une métrique prévisible et qu’il y a peu de risque de se tromper en achetant un bien immobilier dans ce secteur d’activité.
Un rendement optimal sur le long terme
Lorsqu’on s’intéresse au marché des EHPAD, on se rend rapidement compte que ces établissements pour les personnes âgées sont occupés à 98 %. D’ailleurs, dans ses prévisions, l’INSEE annonce que d’ici à une quarantaine d’années, les populations de personnes âgées représenteront près de 32 % de la population française. On peut donc imaginer qu’un investissement dans un EHPAD offre un rendement optimal à des entrepreneurs de l’immobilier sur un long terme. En effet, le besoin croissant de places dans ces établissements pour les personnes âgées permet d’espérer un placement très intéressant.
Bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu
Une autre bonne raison d’opter pour un investissement immobilier en EHPAD, c’est de pouvoir bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu en LMNP. Le statut LMNP offre la possibilité au loueur de meublé non professionnel d’être exonéré d’impôt sur les loyers perçus en amortissant ses charges et ses investissements immobiliers.
De cette manière, on peut bénéficier à la fois d’un gain financier et d’un gain de trésorerie. Pour cela, il vous suffit de déclarer le pourcentage de la valeur de vos biens, mais aussi ses revenus fonciers dans votre déclaration de revenus. En fonction de votre déclaration, vous bénéficiez d’une économie d’impôt. Un investissement immobilier dans une chambre en EHPAD en LMNP vous permet justement de bénéficier d’une telle exonération.
Les étapes pour investir en EHPAD
Passons désormais à la liste des étapes à suivre pour effectuer un investissement locatif à la fois avantageux fiscalement et rentable sur le long terme.
L’achat d’un bien immobilier en EHPAD
Parmi les étapes à suivre lorsque vous souhaitez investir dans un EHPAD, la première consiste à effectuer l’achat d’une chambre en EHPAD. Pour cette étape, vous devrez tout d’abord choisir le statut de votre location. En tant que propriétaire, l’occasion vous sera donnée de choisir entre le statut LMNP et le statut dépendant du dispositif Censi-Bouvard. Choisissez en fonction des avantages fiscaux de ces statuts et de votre future activité immobilière.
Une fois que vous aurez obtenu votre statut ainsi que votre numéro SIRET, vous pourrez commencer vos recherches. Pour investir dans une résidence EHPAD, tournez-vous vers une agence immobilière spécialisée ou bien vers un gestionnaire de patrimoine. Ces experts de l’immobilier vous guideront pour effectuer un investissement LMNP ou Censi-Bouvard rentable sur le long terme.
Le choix d’un exploitant
L’étape qui suit l’achat d’un bien immobilier en EHPAD est le choix du gestionnaire. Ce dernier est la personne à qui vous faites confiance pour la gestion de votre bien immobilier au quotidien. Il est primordial de choisir une personne de confiance qui puisse vous épauler en faisant fructifier votre investissement. Chacun de ces exploitants met en oeuvre une politique bien spécifique pour la gestion d’un EHPAD. Privilégiez celui en qui vous pouvez avoir confiance pour l’administration de votre bien immobilier et prenez également le soin de bien détailler le bail commercial que vous signerez avec lui.
La signature du bail commercial
Le bail commercial est un contrat que vous signez avec l’exploitant de votre placement immobilier en EHPAD. Ce contrat est généralement signé pour une durée de neuf ans. Il précise les modalités de la gestion de votre bien immobilier en mettant en exergue les droits et devoirs des deux parties. Nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à un avocat expert dans la rédaction de ce type de contrat pour assurer le succès de votre placement immobilier en EHPAD et éviter toute problématique potentielle avec votre gestionnaire.
Quels statuts pour investir en EHPAD ?
Le statut LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant aux contribuables français de bénéficier d’avantages considérables lors de l’acquisition de biens neufs ou anciens pour les louer en tant qu’appartements meublés. En effet, le principal avantage du statut LMNP, c’est la fiscalité qu’il propose.
Vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts en choisissant entre le régime Micro-BIC et le régime réel simplifié. Investir dans des logements locatifs LMNP est souvent très rentable parce qu’un appartement meublé se loue généralement plus cher qu’un appartement nu dans le même quartier. Parfois, on peut même observer des disparités de l’ordre de 15 à 25%.
Zoom sur la loi Censi-Bouvard
Pour ce qui est du dispositif proposé par la loi Censi-Bouvard, il prévoit une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 11 % de la valeur totale hors taxe du bien acquis pour chaque investissement dans une résidence de service neuve. Sachez tout de même que vous devez vous engager à louer votre bien immobilier pendant au moins neuf années pour bénéficier de cette réduction en optant pour le dispositif Censi-Bouvard.
Comment calculer le rendement d’un investissement en EHPAD ?
Importance du calcul du rendement en EHPAD
Pour savoir si un investissement en EHPAD est potentiellement rentable ou non pour vous, nous ne pouvons que vous conseiller de calculer son rendement sur plusieurs années. Comme nous vous l’avons expliqué un peu plus haut, les biens immobiliers en EHPAD sont gérés par des exploitants avec qui vous collaborer au travers d’un bail commercial.
Il va de soi que la chambre en EHPAD dans laquelle vous avez investi, vous ne pouvez pas la récupérer pour vous y loger. Ainsi, votre objectif lorsque vous investissez dans un EHPAD, c’est de recevoir un loyer mensuel de la part d’une personne âgée ou de sa famille. Le rendement a donc toute son importance pour les investisseurs.
Conseils pour mesurer l’efficacité de votre investissement
La méthode pour mesurer l’efficacité de votre investissement en EHPAD consiste à calculer le rendement en EHPAD. Il vous suffit de comparer le prix du loyer de la chambre à votre coût de revient. De cette manière, vous aurez une idée claire du rendement d’un EHPAD. Nous vous conseillons de calculer ce coût avant même de signer un bail commercial avec un exploitant.
Comment analyser les écarts de rendements en EHPAD ?
Plusieurs critères rentrent en compte dans l’analyse des écarts de rendement entre les EHPAD. En effet, tous les EHPAD ne proposent pas les mêmes tarifs, les mêmes services ni la même politique interne. De ce fait, des écarts de rendement existent entre les différents hébergements médicalisés. Faisons le point là-dessus.
L’emplacement de la résidence
En fonction de l’emplacement de la résidence, les écarts de rendement peuvent être tout à fait distincts. Pour vous donner un ordre d’idée, certains EHPAD sont particulièrement appréciés parce qu’ils bénéficient d’une position stratégique. Ce peut-être une proximité de la mer ou de la montagne mais aussi du centre-ville.
L’état de la résidence
On observe de nombreuses disparités de rendement entre les EHPAD vétustes et les EHPAD neufs. En effet, un EHPAD neuf sera beaucoup plus attrayant pour la qualité du mobilier et l’optimisation de l’aménagement de l’espace. Un établissement plus vétuste a tendance à être moins séduisant.
La taille de la résidence
Enfin, la taille d’une résidence peut également grandement jouer sur les écarts de rendement entre les différents EHPAD. Plus elle sera petite, plus vous aurez de chance de percevoir un loyer régulièrement.
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