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Comment réussir son investissement LMNP ?

L’investissement LMNP présente plusieurs atouts fiscaux. Seulement, les bailleurs ne sont pas toujours au courant de ces avantages et ne savent pas toujours comment en bénéficier. 

Il existe notamment une incitation fiscale mise en place par l’État et qui vise à encourager les investissements immobilier. Cette incitation repose en grande partie sur des dispositifs de défiscalisation et en particulier le dispositif loi Censi-Bouvard.

Cet article réunit les meilleurs conseils pour réussir son investissement LMNP.

Conseils concernant le choix du régime fiscal

L’investissement LMNP permet d’accéder au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au lieu du régime foncier qui s’applique habituellement pour les investissements locatifs.

Le régime BIC se révèle plus avantageux pour les bailleurs. Toutefois, il existe deux régimes BIC possibles :

👉Le régime micro-BIC
👉 Le régime dit de bénéfice réel

Au-delà de 72600€ de revenus locatifs issus de la location LMNP, le régime de bénéfice réel s’applique automatiquement. Sinon, le bailleur a le choix entre les deux régimes BIC.

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% des revenus locatifs. De ce fait, l’impôt est calculé uniquement à partir de 50% des revenus.

Le régime de bénéfice réel permet quant à lui de déduire l’ensemble des charges issues de la location LMNP, ainsi que les frais de notaire et les honoraires d’agence.

De plus, le bailleur peut également amortir son investissement LMNP. Autrement dit, il peut déduire de ses revenus, l’usure des différents composants du logement (toiture, mobiliers, installation électrique…).

Par exemple, le propriétaire peut estimer que le parquet du salon a une durée d’amortissement de 5 ans. Dès lors, il peut déduire 20% (100% /5 ans) chaque année pendant 5 ans, soit 1000€ chaque année.

Conseils concernant la déclaration fiscale : faut-il faire appel à un comptable ?

Confier la déclaration fiscale de son investissement LMNP à un comptable n’est pas obligatoire. Néanmoins, elle est vivement recommandée, surtout dans le cas du régime dit de bénéfice réel.

En effet, ce régime implique un bilan complet qui intègre notamment l’amortissement de l’investissement. Il faut savoir que cet amortissement est réparti en plusieurs amortissements selon les différents composants de l’investissement LMNP : toiture, gros œuvre, installations électriques, agencements intérieurs, etc.

À ce titre, le comptable garantit un bilan sûr et optimal. Grâce au comptable, le bailleur économise du temps, se rassure et évite les difficultés liées à une comptabilité parfois compliquée à comprendre.

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Conseils concernant la déduction des charges et la réduction d’impôt

Le statut LMNP ne permet pas de déduire le déficit foncier, c’est-à-dire quand le total des charges locatives est supérieur au total des revenus locatifs. En cas de déficit, l’excédent de charges doit être reporté sans limite de temps jusqu’à ce que l’activité LMNP soit bénéficiaire.

La déduction des charges pour un investissement LMNP repose principalement sur le régime BIC comme nous l’avons évoqué ci-dessus.

Concernant la réduction d’impôt, le statut LMNP peut uniquement profiter du dispositif loi Censi-Bouvard.

En effet, l’investissement LMNP ne donne pas accès aux autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Denormandie. Seule, le dispositif loi Censi-Bouvard est compatible avec une location meublée.

Plus précisément, il doit s’agir d’une LMNP dans une résidence fournissant des services (EHPAD, résidence étudiante…) ou d’une résidence de tourisme classée. Auquel cas, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% calculée selon un plafond de 300000€.

Pour accéder à cette réduction d’impôt Censi-Bouvard, le bailleur doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans.

À noter que s’il s’agit d’un bien ancien, il doit être achevé depuis moins de 15 ans et avoir été réhabilité.

Conseils en cas de congé du locataire

Le locataire est libre de quitter le logement quand il le souhaite à condition de respecter la période de préavis. Durant cette période, tant que le bailleur n’a pas trouvé un nouvel habitant, le locataire ayant pris congé est dans l’obligation de payer le loyer.

Pour une location vide, la durée du préavis est de 3 mois. Cependant, pour une location meublée, la durée du préavis est de seulement 1 mois. Autrement dit, le locataire doit avertir au moins un mois à l’avance son propriétaire en cas de départ et s’il ne veut pas payer un loyer inutilement.

À noter que pour éviter tout conflit, le locataire doit prévenir son bailleur soit par une lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte d’huissier, soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Cependant, très souvent, le départ est signifié par mail ou par téléphone.

Pour le bailleur, l’intérêt est de trouver rapidement un nouveau locataire avant le départ du locataire actuel ou avant la fin de la période de préavis. De cette façon, le nouveau locataire peut prendre la suite de l’ancien sans interruption ou seulement de quelques jours.

Dans le cas de l’investissement LMNP en résidence de services, cette problématique n’existe pas. En effet, le bien n’est pas loué à l’habitant, mais il est loué au gérant de la résidence. Autrement dit, même si le bien est inoccupé, le gérant doit payer un loyer au bailleur.

Conseils pour donner congé au locataire

Le propriétaire peut lui aussi décider de se séparer de son locataire. Toutefois, fort logiquement, les règles sont nettement plus strictes que lorsqu’il s’agit du locataire qui décide de quitter le logement.

Premièrement, pour pouvoir donner congé au locataire, le propriétaire doit répondre à l’un des motifs suivants :

👉 Vendre le bien
👉 Reprendre le bien pour y habiter ou pour y loger un parent proche
👉 Pour un motif légitime et sérieux : loyers impayés, nuisances envers le voisinage…

Le propriétaire doit envoyer la lettre de congé au plus tard trois mois avant la fin du bail. Par la suite, le locataire doit libérer le logement au plus tard à la fin du bail.

Ce qu’il faut retenir

Réussir son investissement LMNP dépend de plusieurs facteurs et en particulier d’un point de vue fiscal.

Il est important de choisir le meilleur régime entre le micro-BIC et le régime de bénéfice réel lorsque le choix est possible

En règle générale, si les charges locatives ne dépassent pas 50% des revenus locatifs, il est préconisé de choisir le régime micro-BIC. Sinon, le régime de bénéfice réel est plus intéressant.

En optant pour le régime de bénéfice réel, il est recommandé de confier la comptabilité à un professionnel qui saura réaliser la déclaration fiscale rapidement et sans erreurs.

L’investissement LMNP permet de déduire les charges à travers son régime BIC, mais il ne permet pas de déduire le déficit foncier.

Concernant les dispositifs de défiscalisation, seule la loi Censi-Bouvard est compatible avec l’investissement LMNP.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Investir dans une chambre Ehpad : est-ce réellement intéressant ?
LMNP vous a repondu :
Avec l’espérance de vie des personnes âgées qui augmente et le nombre croissant des seniors de plus de 75 ans, les besoins en infrastructures explosent et les places disponibles en EHPAD ne permettent pas encore de répondre à la demande. Il s’agit ainsi d’un marché opportun pour réaliser un investissement rentable et pour participer à […] En savoir plus ->

02. Comment investir dans une résidence étudiante ?
LMNP vous a repondu :
Si vous envisagez d’investir dans le neuf, pourquoi ne pas choisir un logement étudiant ? Il s’agit d’un marché dynamique qui vous permet en plus de profiter d’avantages fiscaux. Grâce aux dispositifs Censi Bouvard et LMNP étudiant, la rentabilité de votre investissement locatif en résidence étudiante est beaucoup plus élevée. Renseignez-vous sur ces types d’appartements neufs […] En savoir plus ->

03. LMNP résidence senior : est-ce un investissement recommandé ?
LMNP vous a repondu :
Aujourd’hui, si le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans est en constante augmentation, les experts attirent l’attention sur une croissance beaucoup plus rapide de la population des personnes âgées ne présentant aucun signe de dépendance. Ces personnes peuvent continuer à vivre dans leur domicile. Cependant, de plus en plus de seniors autonomes […] En savoir plus ->

04. Qu’est-ce que le LMNP Tourisme ?
LMNP vous a repondu :
La location meublée en résidence de tourisme figure parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. L’investissement LMNP résidence de tourisme assure une rentabilité locative intéressante et des avantages fiscaux non négligeables. Par ailleurs, la facilité de gestion rassure également les investisseurs. Avant de vous de lancer, informez-vous sur les réglementations et les avantages d’investir […] En savoir plus ->