L’investissement immobilier consiste en l’acquisition de logements et résidences. Chaque année, les particuliers peuvent bénéficier de dispositifs de réduction d’impôt grâce à des lois incitatives. Si les avantages fiscaux sont plafonnés en fonction des différents dispositifs, ce n’est pas une fatalité. En effet, il est tout à fait possible de cumuler plusieurs investissements. Ce faisant, vous profiterez d’une réduction d’impôt optimale. Néanmoins, il faut distinguer selon que le cumul de dispositif porte sur le même logement ou sur une résidence différente.
Peut-on cumuler plusieurs avantages fiscaux sur un même investissement immobilier ?
Lorsque le législateur propose des dispositifs d’optimisation fiscale en immobilier, il cherche à stimuler l’investissement dans des logements par des particuliers. Autrement dit, l’objectif est quantitatif. En conséquence, le cumul de niche fiscale sur un bien unique est limité.
Les dispositifs qui ne sont pas cumulables sur un même bien
Il n’est pas possible de cumuler certains dispositifs fiscaux sur un bien unique.
Par exemple, le législateur ne permet pas de cumuler le dispositif de la loi Pinel et le statut de Loueur de meublés non professionnel (LMNP) sur un unique bien.
De la même manière, la loi Scellier, la loi Duflot et la loi Censi Bouvard ne sont pas cumulables sur un même bien.
Cumuler des investissements : La déduction des intérêts d’un prêt immobilier
Il existe un cumul d’avantages fiscaux possible sur un même bien immobilier lorsque celui-ci a trait à la déduction des intérêts d’un prêt immobilier.
En effet, le code général des impôts (CGI) permet la déduction des frais permettant d’acquérir ou de conserver un revenu.
Donc, si pour l’acquisition d’un bien immobilier, vous devez recourir à un ou plusieurs prêts immobiliers, vous pourrez déduire les intérêts de l’emprunt. Ce dispositif se révèle des plus intéressants à l’heure où les taux d’intérêt augmentent de manière importante.
Par exemple, admettons qu’un investisseur fasse l’acquisition d’un bien à 350 000 euros. Il obtient un prêt d’un montant de 200 000 euros pour financer son investissement immobilier. Le taux annuel de ce prêt sur 15 ans est de 2,27 %. Le coût total du prêt est donc de 36 165 euros. Ainsi, le contribuable pourra déduire de ses loyers le montant des intérêts à hauteur de 2 591 euros par an.
L’avantage fiscal de la déduction des intérêts d’un prêt immobilier peut être cumulé avec les autres dispositifs (Loi Pinel, Loi Censi Bouvard). Ce qui représente une niche fiscale des plus efficaces.
Vous réduirez alors le montant imposable de vos revenus fonciers tout en constituant votre patrimoine. Votre Revenu Net Global Imposable étant diminué, le foyer fiscal verra son impôt sur le revenu (IR) diminué mécaniquement.
Peut-on cumuler plusieurs avantages fiscaux sur des investissements immobiliers différents ?
Dès qu’il s’agit de parler d’investissement, il s’agit de parler de diversité. Le premier avantage du cumul d’investissement est la répartition des risques. Au-delà de ce bénéfice purement économique et stratégique, il est possible de profiter davantage fiscaux.
Quels sont les avantages cumulables ?
Nombreuses sont les réductions d’impôt offertes par la loi qui sont cumulables sur des biens différents par un investisseur.
D’abord, la loi Pinel est un dispositif fiscal français permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en achetant et en louant un logement neuf pendant une certaine période (6, 9 ou 12 ans). Le but de la loi est de stimuler la construction de logements neufs et d’encourager l’investissement immobilier locatif.
Ensuite, la loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en restauration et en rénovation de biens immobiliers classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques. Le but de la loi est de protéger et de préserver le patrimoine architectural français.
Puis, la loi Dufflot permet de bénéficier d’une réduction de l’IR en rénovant des immeubles anciens situés dans des secteurs sauvegardés. Le but de la loi est également de protéger le patrimoine français.
Aussi, la Loi Scellier permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21% du coût d’acquisition du logement, sous réserve de louer ce logement pendant au moins 9 ans. Elle s’applique à l’achat de logements neufs ou en état futur d’achèvement, destinés à la location à des particuliers.
Enfin, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal pour les personnes louant des biens immobiliers meublés en tant qu’investissement locatif.
Les personnes ayant ce statut peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, tels que la déduction des charges liées à la location. Les conditions pour bénéficier de ce statut incluent notamment le fait que les biens soient effectivement loués en tant que logements meublés et que le loueur ne soit pas considéré comme une entreprise. L’efficacité de ce dispositif couplé avec la déduction des intérêts d’un emprunt bancaire est excellente.
… Ces dispositifs pour cumuler des investissements
Une réserve toutefois ; certains de ces dispositifs ne sont plus ancrés dans le droit positif.
Néanmoins, la loi étant par nature évolutive, le législateur a tendance à réutiliser des dispositifs anciens selon l’orientation de la politique du gouvernement.
La complémentarité des dispositifs immobiliers
Les dispositifs immobiliers se complètent et s’additionnent.
Concernant la Loi Pinel et le LMNP, il est possible qu’un particulier dédie un bien immobilier au dispositif Pinel et un autre logement au LMNP.
La loi Pinel et la loi Duflot peuvent également faire l’objet d’un cumul d’investissement. Du moment où l’investisseur fait porter ces niches fiscales sur deux biens différents.
Au sujet de la loi Censi Bouvard, de la Loi Malraux et du dispositif Pinel, le cumul est ainsi possible.
Vous l’aurez compris, le législateur permet le cumul des avantages fiscaux relatifs aux investissements locatifs dès lors que les niches portent sur des biens différents.
Grâce à cette méthode, vous pourrez vous affranchir des plafonds relatifs à chaque dispositif. Telle est la solution pour une optimisation fiscale efficace et diversifiée.