L’immobilier locatif figure parmi les placements les plus plébiscités pour le rendement élevé qu’il garantit. Par ailleurs, l’immobilier demeure une valeur refuge qui ne dépérit pas au fil du temps. En effet, le rendement moyen est estimé à 5 % par an et les risques encourus sont réduits. Cependant, après la crise sanitaire, le contexte du marché immobilier a quelque peu changé. Il convient ainsi de bien choisir la ville pour votre investissement immobilier locatif. En tenant compte du contexte actuel et des tendances du marché immobilier.
Les grandes agglomérations figurent-elles parmi les villes offrant un meilleur rendement ?
Si avant la crise, il était judicieux de choisir un bien immobilier qui se trouve dans une grande ville, à proximité de chez soi, la situation a changé depuis la pandémie pour les investisseurs. Les rendements ont fortement diminué dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Besançon et Bordeaux.
En effet, comme les investisseurs recherchent tous des biens dans les grandes villes, les prix d’achat ont considérablement augmenté. Les loyers applicables dans le cadre des dispositifs tels que la loi Pinel ne suivent plus la hausse des prix au mètre carré. Par exemple à Paris, le rendement locatif moyen est de 2,64 % seulement.
Ainsi, dans la plupart des grandes villes avec plus de 200 000 habitants, la rentabilité brute moyenne est estimée à environ 3 %. Quoi qu’il en soit, il existe toujours des exceptions comme à Montpellier, à Toulouse et à Marseille (4,12 %).
Un meilleur rendement locatif dans les villes de province pour votre investissement immobilier locatif
Le rendement locatif brut est beaucoup plus intéressant dans les petites villes pour les investisseurs. En effet, les prix d’achat des appartements et des maisons y sont encore abordables, pourtant les loyers sont suffisamment élevés pour espérer une rentabilité satisfaisante.
Dans les villes de moins de 200 000 habitants, Perpignan, Nîmes et Limoges détiennent les trois premières places des endroits affichant le meilleur rendement locatif en 2022 (au-dessus de 6 %).
Quoi qu’il en soit, il reste préférable de choisir un bien immobilier qui se trouve à proximité de votre résidence principale.
Ce choix va limiter les frais de gestion (déplacements, travaux, entretien, etc.) et la perte de temps liée à la durée nécessaire pour s’y rendre.
Heureusement, vous avez la possibilité de confier la gestion de votre bien à un gestionnaire de patrimoine qualifié en contrepartie d’honoraires de gestion (10 % des loyers perçus). Vous pourrez ainsi profiter d’un meilleur rendement brut sans subir les contraintes précitées.
D’après une étude récente, Rennes, en Ille-et-Vilaine, est la ville offrant le meilleur rendement locatif net (8,2 %) aux investisseurs. Ensuite, Le Mans arrive en seconde position avec un rendement locatif net de 7,1 %. En investissant à Angers ou à Brest, vous pouvez espérer une rentabilité locative légèrement supérieure à 6 %.
Attention : il faut comprendre que le rendement locatif ne devrait pas être le seul critère à considérer pour bien choisir. Il faut prendre d’autres précautions pour réduire les risques relatifs à la pierre locative.
Privilégiez les logements qui intéressent les locataires les plus stables afin de ne pas subir trop de turn-overs qui génèrent des frais supplémentaires.
Choisissez des biens situés proches des commodités et offrant un cadre de vie agréable pour limiter le taux de vacance locative. Affichez des loyers qui correspondent au budget des locataires potentiels.
Dans quelles villes d’Île-de-France pouvez-vous espérer un rendement locatif élevé ?
Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif en Île-de-France. Privilégiez les villes qui affichent un bon dynamisme économique, avec des projets d’aménagement urbain et de développement économique.
Avec le « Grand Paris Express », un nouveau réseau de transport sera bientôt opérationnel et les villes qui vont en bénéficier deviendront plus intéressantes. Elles assureront une rentabilité plus élevée à la location. Le prix d’achat sera alors plus rapidement amorti au cours des années qui suivent.
Grâce aux nombreux logements et infrastructures qui seront bientôt construits dans le Nord et l’Est de la région Île-de-France. Vous pouvez envisager d’y investir en vue de mettre les biens immobiliers en location.
Profitez de prix plus abordables à Saint-Ouen (12 km de Paris), à Aubervilliers et à Noisy-Le-Grand (si vous ciblez des étudiants).
Vous pouvez également concentrer vos recherches de logement à Champigny-sur-Marne, à Bagnolet, à Bondy et à Rosny-sous-Bois. Les biens sont beaucoup plus accessibles à Romainville, à Nogent-sur-Marne et à la ville du Raincy.
La partie ouest de la région Île-de-France ne connaitra une belle amélioration que dans une quinzaine d’années. Mais vous pouvez déjà envisager d’investir dans une ville de cette zone pour profiter de tarifs plus abordables.
Choisissez les villes proposant un cadre de vie agréable et toutes les commodités pour séduire les locataires potentiels : Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Puteaux, Poissy, Louveciennes, Asnières-sur-Seine, Nanterre, Issy-les-Moulineaux, etc.
Des conseils avisés pour réussir votre investissement immobilier locatif
Pour garantir la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, il est recommandé de suivre quelques règles. Choisissez un logement qui répond aux exigences des locataires potentiels que vous ciblez.
Vous devez comprendre que les petites surfaces assurent un rendement brut plus élevé comparé aux maisons ou aux grands appartements en location.
Cependant, le changement de locataire sera beaucoup plus fréquent comparé à une résidence plus spacieuse. En effet, les familles recherchent la stabilité et restent souvent plusieurs années.
Déterminez vos objectifs afin de mieux choisir le type d’investissement immobilier locatif le plus adapté :
- Percevoir des revenus locatifs pour préparer la retraite,
- Réduire les impôts à payer,
- Se constituer un patrimoine en vue de le transmettre aux proches, etc.
Pour que l’investissement locatif soit rentable, il faut :
Privilégier les biens dont le prix d’achat n’est pas plus élevé que la moyenne enregistrée sur le marché immobilier local.
En effet, si le bien immobilier coûte trop cher, le rendement locatif sera faible.
Il faut bien évaluer le potentiel de l’investissement locatif en vous informant sur la ville de votre choix.
Est-ce que la demande est plus élevée par rapport à l’offre ? Est-ce que la ville compte déjà beaucoup de biens proposés en location ? Est-ce que de nombreux locataires s’intéressent à ce type de logement ?
Il faut tenir compte des dépenses qui peuvent découler des travaux éventuels à réaliser, de l’entretien et des frais de gestion. Pensez aussi au temps que vous devez y consacrer si vous vous en occupez directement. Ces détails influencent considérablement la rentabilité de l’investissement au fil des années.
Réduisez le coût de votre investissement en optant pour un statut LMNP ou en envisageant un achat en nue-propriété. Vous pouvez également profiter d’un cadre légal plus intéressant à travers les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.
Il est recommandé de bien s’informer afin de s’engager en toute sécurité. Évitez les offres avec des rendements trop élevés. Ne négligez pas l’importance de l’accompagnement d’un professionnel qualifié pour que votre investissement immobilier locatif soit rentabilisé au plus tôt.