Investir dans l’immobilier locatif est une bonne idée pour tous ceux qui veulent se constituer un patrimoine tout en réduisant leur imposition, car il existe aujourd’hui de nombreux dispositifs de défiscalisation pour les loueurs de meublés. Il convient donc de bien vous renseigner sur les différentes possibilités d’investissement en LMNP. Qu’il s’agisse d’un logement meublé classique ou bien d’un logement meublé en résidence de tourisme, en résidence étudiante ou en résidences de services telles les Ephad ou les résidences seniors.
Les différentes possibilités pour un investissement locatif en LMNP ?
La LMNP (location meublée non-professionnelle) a le vent en poupe depuis plusieurs années. Ce type de location consiste à mettre en location un bien immobilier que vous avez acquis dans le but de le meubler pour le louer.
Cela ne représente pas une grosse charge financière et cela génère même souvent des revenus, car les loyers perçus dans le cadre du bail meublé permettent d’amortir comptablement l’emprunt bancaire ainsi que les diverses charges. Par ailleurs, les revenus générés sont peu voire non imposables sous certaines conditions.
Qui peut un investissement en LMNP ?
Avant toute chose, il faut savoir que la LMNP est un régime fiscal et donc, l’investisseur doit respecter un certain nombre de conditions. Avant toute chose, il s’agit d’acquérir un bien immobilier classique ou en résidence de service. Seules les personnes physiques peuvent avoir le statut de loueur de meublé. Les personnes morales (sociétés, entreprises individuelles, associations…) sont en conséquence exclues de ce régime fiscal.
Une fois le logement acquis, le particulier doit obtenir le statut LMNP. Pour cela, il suffit d’adresser au tribunal de commerce un formulaire intitulé Poi « déclaration d’exercice par une personne physique d’une activité non salariée indépendante ». Puis d’indiquer dans la rubrique Activité exercée « location meublée non-professionnelle ». Ce formulaire est disponible en ligne sur le site du gouvernement « service-publique.fr ».
Le statut de loueur de meublé non-professionnel est accessible à tous, même aux bourses les plus modestes, car les logements disponibles sur le marché se situent dans une large fourchette de prix.
Cet investissement est par ailleurs conseillé puisqu’il reste le meilleur moyen de générer des revenus défiscalisés tout en effectuant un investissement peu élevé.
Les différents types de LMNP
Il convient d’abord de préciser ce que l’on entend par « bien meublé ». En effet, pour bénéficier du statut avantageux de LMNP, le bien qui a été acheté exclusivement dans le but d’être loué, doit être meublé au moment de sa location.
Pour être considéré comme meublé, celui-ci doit être équipé de biens meubles répondant aux besoins essentiels des locataires. De telle sorte que ceux-ci puissent vivre décemment dans le logement en y apportant leurs seuls effets personnels.
Il existe deux types de statuts pour le loueur de meuble non-professionnel : la LMNP classique et la LMNP Censi Bouvard.
Investissement LMNP classique
Dans ce cas de figure, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel et d’une fiscalité avantage, qu’il s’agisse d’un studio, d’un appartement ou d’une maison.
Le processus est assez classique : vous faites signer un bail d’habitation meublé à votre locataire d’une durée classique de 3 ans.
Dans le cadre de la LMNP classique, en tant qu’investisseur locatif, vous faites l’acquisition d’un bien dans un immeuble simple (hors résidence gérée) que vous meublez ensuite pour le louer à un particulier pour un usage non-professionnel.
Dispositif Censi Bouvard
Le second type de LMNP est celle mise en place par le dispositif Censi Bouvard. C’est une location meublée gérée, autrement dit, vous devez acheter un logement neuf, en VEFA (vente en l’état de futur achèvement) ou entièrement rénové, dans une résidence de services.
Par exemple, une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence sénior ou un Ehpad.
Dans ce second cas de figure, vous ne signez pas un bail d’habitation, mais un bail commercial. Ce bail a d’une durée minimale de 9 ans, non pas avec le résident de votre logement, mais avec le gestionnaire de la résidence de services dans laquelle se situe votre appartement meublé.
Ce dernier assume l’entière gestion locative de votre bien et de la résidence dans son ensemble, vous ôtant ainsi une source de travail et de stress.
Différences et avantages de ces investissements LMNP locatifs
Le principal avantage de la location meublée réside dans sa grande rentabilité. Étant donné que le logement est mis sur le marché locatif déjà meublé et équipé, celui-ci se loue à un prix beaucoup plus élevé qu’un logement nu. Même à superficie équivalente (on note une différence d’environ 20 % du montant du loyer entre logement nu et logement meublé).
Dans le cadre d’une LMNP classique, les revenus générés sont soumis au régime fiscal des BIC (bénéfice industriels et commerciaux). Vous êtes en revanche libre de choisir entre le régime réel ou le régime micro BIC.
Le régime micro BIC semble le plus adapté si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes, car il offre un abattement forfaitaire de 50 %.
Le régime réel est cependant recommandé lorsque lesdites charges sont supérieures à la moitié des recettes. Ce dernier permet de déduire des revenus locatifs, toutes les charges induites par le bien immobilier acquis, ainsi que d’amortir le logement. Sur le plan fiscal, cela équivaut donc à une opération neutre.
Si, au cours d’une année, les charges sont plus importantes que les recettes générées. Le déficit foncier créé par cette situation pourra être reporté sur l’année ou les années qui suivent. Dans le cadre du dispositif Censi Bouvard, la fiscalité applicable à votre logement meublé est différente.
La réduction d’impôt : investissement en LMNP
Alors que la LMNP classique réduit l’impôt sur vos revenus locatifs en générant un déficit foncier, la Loi Censi Bouvard donne droit à une réduction d’impôt de 11 % du prix HT du bien immobilier. Attention tout de même, il faut savoir que cette fiscalité avantageuse s’applique dans la limite de 300 000 € par an.
La Loi Censi Bouvard permet également de récupérer la TVA payé sur le bien immobilier, ce qui représente une économie colossale de 20 %. Bien que cette récupération soit totalement acquise au bout de 20 ans de détention. Il est possible de se faire rembourser la TVA avant cette échéance.
En cas de revente avant les 20 ans de détention, un remboursement au prorata du nombre d’années de détention sera exigé par l’administration fiscale.
On notera par ailleurs que, dans le cadre du dispositif Censi Bouvard, la perception des loyers est garantie, que votre logement soit occupé ou non. Dans le cadre de la LMNP classique, si votre logement est vide, vous ne percevez aucun revenu locatif.
Pour résumer, le statut de la LMNP présente de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux :
- Importantes réductions d’impôt,
- Récupération de la TVA si investissement en résidence de services
- Amortissement du bien
- Constitution d’un patrimoine immobilier fiable
- Avantages fiscaux sur la plus-value en cas de revente
- Rentabilité de la location meublée
- Flexibilité de ce régime fiscal
Si vous optez pour un investissement LMNP en résidence de services, un conseiller en gestion de patrimoine saura :
- Vous conseillez
- Proposer les meilleurs choix pour la gestion de votre LMNP.
: Rouen, Perpignan, Marseille, Villejuif, Toulouse, Grenoble, Lyon, Bordeaux, Montpellier, ou partout ailleurs en France…
Vous n’avez que l’embarras du choix. Rentable, sécuritaire, la LMNP vous assure un investissement serein, sécuritaire et rentable en vous procurant des ressources complémentaires à long terme en vue de votre retraite. Ainsi qu’un héritage patrimonial lucratif pour vos descendants.