L’investissement locatif reste très attractif sur le marché de l’immobilier ces dernières années, et la tendance semble être très encourageante pour les années à venir. En particulier grâce aux différents dispositifs mis en place par l’État pour bénéficier d’avantages fiscaux. Un bon projet demande un bien correctement choisi, mais également un bon montage financier afin de maximiser les retombées positives sur votre patrimoine sans pour autant nuire à votre niveau de vie. Que vous cherchiez à vous constituer un patrimoine plus vaste ou que vous cherchiez une solution pour générer des revenus complémentaires, l’immobilier locatif dispose de tout ce dont vous avez besoin. Mais quel investissement immobilier locatif choisir parmi les différentes alternatives. Pour vous aider à y voir plus clair dans votre investissement immobilier locatif, voici les principales solutions qui s’offrent à vous en fonction de vos objectifs.
Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?
La rentabilité d’un investissement immobilier locatif ne dépend pas seulement du type d’investissement que vous allez réaliser. En effet, un investissement sera plus ou moins rentable en fonction de différents éléments comme votre situation financière, votre capacité de financement, le montant de votre imposition, mais aussi vos objectifs personnels. En effet, un dispositif Pinel n’offre pas de rendement défini, car le marché de l’immobilier fluctue. Tout dépend du montant d’impôts que vous allez pouvoir gommer, mais aussi du bien que vous allez acheter et du montant des loyers que vous allez apercevoir.
Une bonne situation financière est également un plus, car elle permet de vous faire bénéficier des taux d’intérêts le plus bas, ce qui a un impact positif pour votre patrimoine. De même pour l’assurance du financement qui doit être bien travaillée pour encore optimiser votre rentabilité. Enfin, c’est le montage financier qui va par ailleurs vous permettre d’impacter directement le retour de votre investissement immobilier locatif. En particulier lors de l’achat d’un bien neuf qui crée souvent un décalage entre le début des mensualités de crédit et le début de l’arrivée des loyers, ce qui peut créer un déséquilibre dans vos calculs.
Si vous souhaitez travailler votre imposition, le dispositif Pinel sera tout de même votre meilleure solution dans la grande majorité des cas, suivi de près par le dispositif Censi Bouvard qui est un peu plus contraignant. Pour la constitution d’un patrimoine, sans devoir alourdir votre charge fiscale, un investissement locatif en nue propriété peut être une excellente solution, de même que le dispositif LMNP pour générer un complément de revenus. Vous l’aurez compris, la rentabilité n’est pas directement liée au type d’investissement immobilier locatif, mais à ce qui va en être fait et comment. Il faut prendre en compte le niveau d’imposition, le taux de vacances locative dans la zone géographique, la revalorisation des loyers et bien d’autres paramètres avant de pouvoir arriver à estimer la rentabilité d’un achat de logement.
Les 4 principaux types d’investissement à réaliser en 2022
Les opportunités d’investissement sont nombreuses sur le marché de l’immobilier en 2022 et il n’est pas toujours facile de choisir le bon type d’investissement en fonction de son objectif. Pour vous aider à y voir plus clair, voici les 4 types d’investissement immobilier locatif les plus intéressants pour votre patrimoine.
Investir avec le dispositif Pinel
Si vous souhaitez bénéficier d’une belle réduction d’impôts de manière durable tout en vous lançant dans une constitution de patrimoine à moyen long terme, le dispositif Pinel est tout indiqué. Il est cependant nécessaire de répondre à certains critères pour profiter de ce dispositif au maximum.
Tout d’abord, il est nécessaire d’avoir une imposition assez forte pour pouvoir bénéficier pleinement de la réduction. Le financement d’un dispositif Pinel est compris entre 150 000 € et 300 000 € et permet de gommer entre 2500 et près de 5 000 € d’impôts. Le choix du montant du projet doit être réalisé en fonction de vos capacités d’emprunts, mais aussi de votre niveau d’imposition afin de pouvoir tirer pleinement profit de ce dispositif. La capacité d’épargne associée à un tel investissement est généralement estimée autour de 300 € par mois et vous pouvez déduire de votre imposition jusqu’à 18% de la valeur totale du bien sur une période allant de 6 à 12 ans.
La force de ce dispositif réside dans le gain lié à l’impôt qui peut être réinvesti en plus des loyers perçus et ainsi tirer un avantage important des avantages fiscaux. De plus, une fois les avantages arrivés à échéance, une revente est idéale afin de tenter de tirer une plus-value de l’investissement. Le dispositif Pinel peut alors être répété ou non une fois la période arrivée à terme pour bénéficier d’une nouvelle réduction sur votre fiscalité pendant que le capital accumulé peut servir à financer le nouveau projet. Ou à être placé dans un produit financier de type assurance vie pour faire fructifier l’ensemble.
L’investissement locatif Censi Bouvard
Si votre objectif consiste avant tout à réduire le montant de vos impôts tout en diversifiant votre patrimoine, alors le dispositif Censi Bouvard peut vous intéresser. Dans ce dispositif, le type d’investissement le plus intéressant reste le LMNP qui sera géré avec le même système d’amortissement que dans un LMNP classique. Vous allez pouvoir bénéficier de revenus complémentaires avec une capacité d’épargne demandée autour de 200 € chaque mois sur une durée de 20 ans en moyenne. Un moyen simple et efficace d’investir sans avoir à emmener un apport important tout en bénéficiant du levier du crédit assez simplement pour des investissements allant jusqu’à 300 000 €.
En pratique, il s’agit de l’équivalent d’un contrat de location commerciale avec une gestion simplifiée. Cela vous assure en remboursement de la TVA de 20% en plus d’une réduction de votre imposition à hauteur de 11% du prix du bien étalé sur 9 ans. Bien qu’offrant généralement des rendements inférieurs à une Pinel correctement réalisée, le dispositif Censi Bouvard est une excellente solution de diversification pour votre patrimoine.
Une fois les 9 années arrivées à terme, plusieurs solutions s’offrent à l’investisseur. Il peut choisir de conserver le logement pour le louer sous un autre régime dans lequel il ne bénéficiera plus de la réduction d’impôts. Ou il peut envisager une revente en vue de renouveler son investissement et ainsi continuer à tirer profit du dispositif Censi-Bouvard.
L’investissement locatif en LMNP
Si votre objectif est de générer des revenus complémentaires avec une stratégie long terme sur le marché immobilier, en particulier pour envisager des compléments pour la retraite, alors la location LMNP est votre meilleure option. Ce type de placement peut être comparé à des produits financiers comme une assurance vie qui est exonérée d’impôts. L’investissement locatif en LMNP demande une capacité d’épargne de près de 250 € mensuel à étaler sur 20 ans. Elle peut par exemple viser une résidence étudiante et sera complétée par vos loyers sans pour autant augmenter vos revenus imposables par l’amortissement qui sera effectué par votre comptabilité. La force de l’investissement locatif en LMNP réside dans son accessibilité, mais aussi dans la possibilité à réduire l’imposition des loyers à néant pendant de nombreuses années. Afin de pouvoir maximiser la rentabilité de l’investissement immobilier locatif pour votre patrimoine.
Une fois que l’intégralité de l’amortissement est arrivé à terme, les loyers commenceront à être imposés, ce qui peut entacher le rendement de votre location meublée. Heureusement, une simple transmission à un autre membre de la famille par exemple permet de relancer la déduction liée à l’amortissement au point de départ. Un moyen simple et efficace de continuer à toucher vos loyers défiscalisés sans avoir besoin de revendre votre bien pour réaliser une nouvelle opération.
Investir dans la Nue-Propriété
Si vous souhaitez développer votre patrimoine avec une vision moyen terme sans pour autant devoir entraîner un alourdissement de votre charge fiscale, le régime de Nue-propriété est sans doute la meilleure solution pour que vous puissiez atteindre vos objectifs. Pour tirer un maximum profit de cette solution, il est vivement conseillé de disposer d’une capacité d’emprunt seule de près de 150 000 € ou d’une capacité d’épargne supérieure à 600€ par mois. Il est possible grâce à ce dispositif d’acheter des biens jusqu’à 40 % en dessous du prix du marché en respectant certaines conditions, ce qui est extrêmement avantageux pour réaliser les meilleures opérations.
Comment choisir où investir pour son investissement immobilier locatif ?
L’emplacement est un élément de taille à prendre en compte si vous souhaitez faire un investissement locatif en particulier pour une résidence étudiante. En effet, les loyers perçus ne sont pas garantis chaque mois et votre bien peut faire l’objet de vacances locatives pendant certaine période. En choisissant un bon emplacement, il y a de grandes chances que votre bien coûte plus cher à l’achat et donc que votre rentabilité en soit impactée, mais vous pourrez aussi profiter de moins de vacances locatives et donc plus de loyers avec des montants plus élevés. L’investissement idéal est ainsi un juste équilibre entre l’emplacement parfait et le prix d’achat du bien dans lequel vous souhaitez investir.
Le choix du lieu dépend également du type d’investissement que vous souhaitez faire. En effet, pour du LMNP par exemple, pour lequel vous souhaitez cibler les étudiants, il est essentiel de prendre des villes qui disposent de suffisamment d’infrastructures étudiantes et avec un fort potentiel de développement et de se rapprocher d’une résidence étudiante. C’est notamment le cas à Lille, Bordeaux, Toulouse ou encore Grenoble qui sont des villes reconnues pour leur activité étudiante intense et leur forte attractivité. Vous n’aurez ainsi pas de mal à trouver de locataires, et vous pourrez donc compter davantage sur la stabilité de vos revenus générés par les loyers au cours de l’année.
Comment s’assurer de choisir le bon investissement locatif ?
Un investissement locatif prend du temps et demande des connaissances du marché et des différents dispositifs afin de pouvoir tirer meilleure partie de chaque situation. Parce qu’il n’est pas toujours facile de s’y retrouver dans la location meublée, à moins d’y être confronté de manière quotidienne. Il peut être judicieux de se faire accompagner pour bénéficier de l’appui d’un expert avant de se lancer. En effet, cet intervenant connaît parfaitement le marché et sera en mesure de vous conseiller après un bilan approfondi de votre situation et de vos objectifs. Le gain est double, puisque vous n’aurez pas à vous soucier de l’ensemble des tâches complexes liées à l’investissement, de la recherche du bien au calcul de sa rentabilité en passant par les solutions de financement. Tout est directement pris en charge et vous pouvez donc vous concentrer sur d’autres projets.
L’expert en location meublée sera en mesure de dénicher le bien idéal et de la combiner avec la solution locative qui répond le mieux à vos attentes. Vous aurez ensuite un dossier vous présentant l’ensemble du montage financier avec les dépenses et les gains attendus, comprenant également votre effort d’épargne. Vous n’aurez plus qu’à valider le montage de l’investissement immobilier locatif ou non en fonction de-ci celui-ci vous convient ou pas. De plus, sa parfaite connaissance du terrain dans les principales grandes villes lui permet de dénicher des biens dans des villes partout en France. Il s’appuiera sur son réseau pour pouvoir trouver le bien idéal pour réaliser votre investissement dans une ville à fort potentiel pour le type d’investissement que vous souhaitez réaliser. Il pourra par ailleurs vous orienter vers des structures qui sont accessibles avec des montants plus faibles comme les SCPI de rendement qui permettent de tirer des avantages de la location meublée sans avoir à réaliser l’achat d’un logement. La SCPI est d’ailleurs très prisée des nouveaux investisseurs.
L’autre avantage de se faire accompagner pour la réalisation d’un projet immobilier locatif, est que votre conseiller en location meublée vous accompagnera pour la réalisation de votre dossier de financement, en vous aidant à ce que celui-ci soit le plus impactant possible. Vous aurez ainsi plus de chances de réaliser un dossier complet qui soit vite accepté par un organisme bancaire. L’accompagnement se poursuit ensuite jusqu’à la remise définitive des clés, un suivi sera ensuite réalisé pour vous accompagner à chaque étape de votre achat de logement et pour vous épauler si besoin. Des solutions de gestion locative et d’assurance loyer impayé peuvent également venir s’intégrer dans le montage de votre projet afin de réduire au maximum les risques de perte de rentabilité et de stabiliser le rendement perçu de votre investissement locatif, peu importe le dispositif choisi.