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Location meublée non professionnelle : laquelle choisir ?

En matière d’investissement immobilier, la location meublée non professionnelle (LMNP) est souvent privilégiée par les investisseurs qui désirent à la fois profiter d’un rendement régulier et d’une fiscalité avantageuse. En effet, en plus d’offrir des loyers souvent supérieurs à ceux d’une location nue, la LMNP permet d’accéder au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui se révèle plus avantageux que le régime foncier classique.

Toutefois, il existe différents types de bien donnant accès au statut LMNP et qui n’offrent pas forcément les mêmes dispositions d’un point de vue fiscal. Dans cet article nous abordons ces différentes possibilités d’investissement LMNP ainsi que leurs avantages.

Nous revenons également sur les différentes notions à connaître vis-à-vis de la fiscalité propre au statut LMNP.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

L’investissement locatif meublé

On parle d’investissement locatif meublé par opposition à une location nue. Pour être considéré comme meublé, un logement doit intégrer un certain nombre d’équipements et de mobiliers : table et chaises, w.-c., baignoire ou douche, ustensiles de cuisine et vaisselle, réfrigérateur et compartiment congélation, literie, évier, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, meubles de rangement, luminaires, équipement pour l’entretien ménager.

Je teste mon éligibilité LMNP

Cette notion de meublé implique que le propriétaire est en charge de l’entretien et du fonctionnement des différents équipements listés ci-dessus. Naturellement, il est possible de transformer une location nue en LMNP.

Location meublée non professionnelle ou professionnelle ?

Si on utilise le terme « non professionnelle » c’est pour distinguer le statut LMNP du statut LMP (loueur meublé professionnel).

Cette distinction dépend directement des revenus locatifs perçus. Autrement dit, le statut LMP s’applique automatiquement lorsque les deux situations suivantes sont atteintes :

👉 Les revenus locatifs sont supérieurs à 23000€ par an
👉 Les revenus locatifs représentent plus de 50% de la totalité des revenus professionnels du bailleur

Globalement, cette distinction permet de définir à quel régime fiscal vous avez accès. L’investissement LMNP permet d’accéder au régime micro-BIC ou au régime de bénéfice réel sur lesquels nous revenons dans la partie suivante consacrée à la fiscalité, tandis que le statut LMP offre le choix entre le régime BIC, l’impôt sur les sociétés ou le régime de la micro-entreprise.

La fiscalité du statut LMNP

Le régime fiscal

Comme évoqué précédemment, en tant qu’investisseur LMNP il existe deux formes de régimes fiscaux, mais vous n’avez pas forcément le choix, puisque tout dépend de vos revenus locatifs annuels.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est accessible à condition que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72600€.

Dans ce cas, l’impôt est défini en fonction de votre bénéfice locatif qui est calculé en appliquant un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Autrement dit, seuls 50% de vos revenus sont pris en compte pour définir l’impôt que vous allez payer.

Le régime de bénéfice réel

Le régime de bénéfice réel est accessible, quels que soient vos revenus locatifs annuels. En effet, si ces revenus ne sont pas supérieurs à 72600€, vous avez donc le choix entre ce régime de bénéfice réel ou le régime micro-BIC. Par contre, si vos revenus locatifs annuels dépassent ce seuil, le régime de bénéfice réel s’applique automatiquement.

Vous pouvez alors déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des frais et des charges liées à votre investissement locatif.

Finalement, si vous avez peu de charges optez plutôt pour le régime micro-BIC. À l’inverse, si vos charges dépassent 50% de vos revenus choisissez le régime de bénéfice réel.

Amortissement du bien

Grâce au statut LMNP vous avez la possibilité d’amortir votre investissement locatif. De ce fait, vous réduisez le montant pris en compte dans le calcul de votre impôt.

Toutefois pour bénéficier de l’amortissement, les loyers perçus ne doivent pas dépasser 23000€ par an et doivent être inférieurs à vos revenus annuels globaux.

Le dispositif loi Censi-Bouvard

Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation. Notez qu’il est applicable uniquement pour les investissements LMNP dans une résidence de services : logement en EHPAD, logement en résidence universitaire…

De plus, en tant que bailleur vous devez vous engager à louer le bien pendant au moins 9 ans. Notez également que cette mesure de défiscalisation est accessible uniquement pour les logements neufs ou anciens de moins de 15 ans et ayant été réhabilités.

Le dispositif loi Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix d’achat du bien dans la limite de 33000 par an.

Les différents types d’investissement LMNP

LMNP classique

Par LMNP classique nous entendons la location d’un bien qui sert de résidence principale au locataire et qui n’est pas intégré à une résidence de service.

Dans la plupart des cas il s’agit d’un appartement que vous allez louer pour un bail de 1 an voire de 9 mois dans le cas d’un LMNP pour étudiant. Vous pouvez également louer une partie de votre logement.

Vous pouvez également opter pour le bail mobilité d’une durée allant de 1 à 10 mois et s’adressant aux locataires temporaires (étudiant, locataire en formation professionnelle…).

Notez que la LMNP permet également de louer le bien en tant que colocation.

LMNP de tourisme

La LMNP de tourisme désigne une location pour une clientèle de passage et dont elle ne sert pas de résidence principale. La location est louée au jour, à la semaine ou au mois et pour une durée maximum de 90 jours de suite pour un même locataire. De plus, le montant du loyer varie selon la période de l’année.

Selon la ville où est situé le bien, une procédure d’enregistrement du bien LMNP de tourisme peut être obligatoire auprès de la mairie. De même, les communes de plus de 200000 habitants exigent d’obtenir une autorisation préalable au changement d’usage ainsi qu’une compensation (transformer des surfaces commerciales en logements ou acheter un titre de compensation).

Sachez que vous pouvez louer votre résidence principale en tant que LMNP de tourisme. Notez également que les chambres d’hôtes et les résidences de tourisme classées bénéficient d’un statut à part. En effet, les chambres d’hôtes et les résidences de tourisme classées permettent de choisir le régime fiscal micro-BIC jusqu’à 176200€ de revenus locatifs annuels, contre 72600€ pour les autres types de LMNP. De plus, au lieu d’un abattement de 50%, celui-ci est de 71%. Enfin, les résidences de tourismes classées permettent d’accéder au dispositif loi Censi-Bouvard et à sa réduction d’impôt de 11%.

La LMNP saisonnière est une solution particulièrement rentable, offrant un rendement souvent supérieur aux autres types de LMNP. Ainsi, avec une LMNP de tourisme, vous pouvez espérer un rendement plus proche de 7 à 8%, contre 3 à 5% pour les autres solutions LMNP.

Toutefois, comme la LMNP de tourisme est une location courte durée, cette rentabilité est plus volatile.

LMNP en résidence de services

L’investissement LMNP au sein d’une résidence de services est un cas particulier. Il peut s’agir d’un bien situé dans un EHPAD, dans une résidence étudiante ou dans tout autre type de structure proposant des services aux habitants (accueil, soins, repas…).

Je teste mon éligibilité LMNP

L’une des particularités de l’investissement LMNP en résidence de services est de reposer sur un bail commercial et non le bail classique. D’une durée de 9 ans minimum, il faut savoir que le bail commercial n’est pas contracté entre le propriétaire et l’habitant, mais entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence de services. De ce fait, même si le logement n’est pas occupé, vous percevez des loyers de la part du gestionnaire de la résidence de services. Le rendement du bien est donc assuré lorsqu’il s’agit d’un investissement LMNP en résidence de services.

De plus, le statut LMNP en résidence de services permet de confier à la résidence une grande partie de la gestion du bien. Autrement dit, les petits travaux, et les travaux de mise aux normes et d’entretien sont généralement à la charge de la résidence. Le propriétaire doit seulement prendre en charge les travaux de gros œuvres.

Toutefois, sachez que si le gestionnaire décide de quitter la résidence et que celle-ci n’est pas reprise, vous vous retrouvez avec un bien inutilisable. Assurez-vous d’investir dans une résidence récente et répondant aux dernières normes.

L’investissement LMNP en résidence de services permet également de profiter de la réduction d’impôt de 11% du dispositif loi Censi-Bouvard.

Conclusion

Avantageux tant sur le plan fiscal qu’au niveau de son rendement, le statut LMNP offre en plus différentes possibilités d’investissement qui ont chacune leurs spécificités et leurs atouts. Le choix dépend avant tout de votre projet et de quels aspects vous souhaitez privilégier.

Si vous êtes à la recherche d’un rendement régulier et une gestion réduite à son strict minimum, optez pour la LMNP en résidence de services.

Si vous préférez une plus grande marge de manœuvre, tournez-vous plutôt vers la LMNP classique.

Si votre objectif est d’obtenir le meilleur rendement, alors optez plutôt pour la LMNP de tourisme.

Dans tous les cas, le statut LMNP permet d’accéder et régime fiscal micro-BIC ou de bénéfice réel qui se révèlent tous les deux plus intéressants que le régime appliqué pour une location nue.

Cependant, hormis le dispositif loi Censi Bouvard accessible aux LMNP en résidence de services, l’investissement LMNP ne permet pas de bénéficier d’autres mesures de défiscalisation comme les dispositifs loi Duflot et loi Denormandie.

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->