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Comment créer un patrimoine immobilier grâce à ses impôts ?

Se constituer un patrimoine immobilier est probablement l’objectif d’investissement le plus récurrent chez les Français. Selon l’Insee 58% des foyers sont propriétaire de leur résidence principale. Pas besoin d’être doué en mathématiques pour comprendre que 42% des ménages sont locataires de leur résidence principale. Toutefois, faut-il en conclure que 42% des ménages n’ont pas de patrimoine immobilier ? Pas vraiment, car on peut détenir un patrimoine immobilier sans être propriétaire de son logement.

Dans tous les cas, le patrimoine immobilier n’est pas réservé aux plus fortunés. Même avec un petit budget on peut se constituer un patrimoine immobilier. L’une des astuces consiste à profiter de certaines mesures de défiscalisations et autres aides fiscales.

Cet article est consacré à ces solutions, mais auparavant nous vous proposons de définir ce que constitue un patrimoine immobilier.

Patrimoine immobilier, de quoi s’agit-il ?

Définition d’un bien immobilier

Selon le droit français, un bien immobilier désigne un bien incorporé au sol, par opposition aux biens mobiliers. Il peut prendre la forme d’un terrain non construit, d’un terrain construit, d’un édifice ou de végétaux (bois, plantations…).

Un patrimoine immobilier est édifié dès lors que vous possédez au moins l’un de ces éléments. Par exemple, posséder une place de parking entre dans la catégorie des biens immobiliers, mais la voiture est un bien mobilier.

Pourquoi se constituer un patrimoine immobilier ?

Les biens immobiliers ont généralement comme point commun d’être des biens dont la valeur est impérissable dans le temps. Autrement dit, un bien immobilier a tendance à ne pas perdre de sa valeur, au contraire, sur le long terme, la valeur immobilière tend à augmenter.

Toutefois, il ne s’agit pas d’une vérité absolue et il existe des exceptions. Globalement, tout dépend de l’attractivité du bien et de l’évolution de l’offre et de la demande. L’investissement dans un bien immobilier à Paris est quasi assuré de générer une plus-value sur le long terme. Par contre, un même investissement dans un village qui voit son attractivité et sa population diminuer risque de perdre de la valeur.

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Au moment de vous constituer un patrimoine immobilier, vous devez donc prendre en compte cette notion d’attractivité, surtout si vous comptez conserver le bien dans le long terme.

De même, l’entretien du bien immobilier joue également un rôle dans l’évolution de sa valeur. À ce titre, des travaux de rénovation de mise aux normes sont parfois indispensables pour conserver un patrimoine immobilier rentable sur le long terme.

Les avantages fiscaux pour créer son patrimoine immobilier

Dans certains cas, l’État a tout intérêt à encourager l’investissement immobilier. Comme nous l’avons vu en introduction, 42% des ménages ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. Il est donc nécessaire que l’offre locative soit suffisamment importante pour répondre à la demande locative de ces ménages.

L’État a donc mis en place des dispositifs de défiscalisation immobilière afin d’encourager la création d’un patrimoine immobilier locatif. Ces avantages fiscaux s’ajoutent au fait que l’investissement locatif génère un rendement (loyers) alors que posséder une résidence secondaire inhabitée la plupart du temps génère des charges, mais aucun revenu.

Les incitations fiscales

Le dispositif loi Pinel

En s’engageant à louer son bien pendant un certain nombre d’années, le propriétaire bénéficie d’une réduction fiscale qui l’aide à créer un patrimoine immobilier:

 👉 12% pour un engagement de 6 ans
 👉 18% pour un engagement de 6 + 3 ans ou de 9 ans
 👉 21% pour un engagement de 6 + 3 + 3 ans ou de 9 + 3 ans

Cette réduction d’impôt est calculée sur un prix d’achat maximum de 300 000€ et 5 500€/m2 par an et par personne.

Pour bénéficier de la défiscalisation immobilière du dispositif loi Pinel, les conditions suivantes doivent être respectées :

👉 Logement neuf, local transformé en logement, logement avec travaux de réhabilitation, logement ancien rénové (travaux doivent représenter au moins 25% du montant total)
👉 Logement situé en zone A, A bis ou B1
👉 Logement RT 2012 pour du neuf, HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 pour de l’ancien
👉 Locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
👉 Revenus du locataire plafonnés en fonction de la zone d’emplacement du logement et du nombre de personnes occupant le foyer
👉 Logement utilisé comme résidence principale par le locataire
👉 Loyer plafonné (hors charges) en fonction de la zone d’emplacement du logement

Le dispositif loi Denormandie

Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux dépend de la durée de location à laquelle s’engage le propriétaire :

👉 12% pour une durée de 6 ans
👉 18% pour une durée de 9 ans
👉 21% pour une durée de 12 ans

La réduction d’impôt est plafonnée pour un patrimoine immobilier de 300 000€ et 5 500€/m2. Elle est disponible si les conditions suivantes sont réunies :

👉 Logement ancien rénové ou local transformé en habitation, et dont les travaux représentent au moins 25% du montant total
👉 Logement situé dans une commune avec un important besoin de réhabilitation, dans une commune Cœur de ville, ou dans une commune ORT (opération de revitalisation du territoire)
👉 Travaux : amélioration des performances énergétiques d’au moins 20%, remplacement d’au moins deux éléments liés aux performances énergétiques (chaudière, isolation, production d’eau chaude), ou agrandissement de la surface habitable
👉 Revenus du locataire plafonnés selon la zone d’emplacement du logement
👉 Locataire qui ne doit pas être du même foyer fiscal que le bailleur
👉 Logement doit servir de résidence principale au locataire
👉 Loyer plafonné (hors charges) selon la zone d’emplacement du logement

Le dispositif loi Censi-Bouvard

Il prend la forme d’une réduction d’impôt de 11% calculée sur un patrimoine immobilier de 300 000€ maximum et en contrepartie d’une durée de location de 9 ans minimum.

Pour profiter du dispositif loi Censi-Bouvards plusieurs conditions doivent être respectées :

👉 Logement neuf ou logement ancien de moins de 15 ans et réhabilité
👉 LMNP (location meublée non professionnelle) en résidence de services ou LMNP de tourisme classée

Le dispositif loi Cosse

Réservé aux biens sous convention, le dispositif loi Cosse donne accès à une réduction d’impôt déduite des revenus bruts et dont le taux dépend de la localisation du bien et du montant du montant du loyer :

👉 15% pour les biens sous convention à loyer intermédiaire et situés en zone B2
👉 30% pour les biens sous convention à loyer intermédiaire et situés en zone A, A bis et B1
👉 50% pour les biens sous convention à loyer social et situés en zone B2 et C (en contrepartie de travaux d’amélioration)
👉 70% pour les biens sous convention à loyer social et situés en zone A, A bis et B1
👉 85% pour les biens d’intermédiation locative situés en zone A, A bis, B1, B2 et C

Pour accéder à la réduction d’impôt loi Cosse les conditions suivantes doivent être remplies :

👉 Logement neuf ou ancien
👉 Location nue
👉 Habitation principale du locataire
👉 Logement conforme à un certain niveau de performance énergétique
👉 Le bailleur doit avoir signé une convention avec l’Anah (contrat Louer Mieux)
👉 Engagement à louer le bien durant toute la durée de la convention
👉 Locataire n’appartient pas au foyer fiscal du bailleur
👉 Revenus du locataire limités à un seuil

Le dispositif loi Malraux

Il permet de profiter d’une réduction d’impôt réservées aux biens classés comme patrimoine immobilier remarquable, ou localisés dans un quartier ancien dégradé ou un quartier NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain) :

👉 22% pour un bien situé dans un quartier non couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
👉 30% pour les autres biens

Pour accéder à cette réduction d’impôt loi Malraux le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans.

Le dispositif monuments historiques

En investissant dans un bien immobilier considéré comme patrimoine immobilier historique, vous avez la possibilité de déduire certaines charges de vos impôts. Si le bien génère des recettes :

👉 Et que vous ne l’occupez pas : toutes les charges sont déductibles
👉 Et que vous l’occupez partiellement : les primes d’assurance, les frais d’ouverture au public, certains travaux et les cotisations d’entretien sont déductibles

Si le bien ne génère pas de recettes, vous pouvez seulement déduire les cotisations d’entretien et certains travaux.

Le dispositif de déficit foncier

Si les charges foncières sont supérieures à vos revenus fonciers, vous pouvez déduire la différence (déficit foncier) de votre impôt sur le revenu.

Le régime fiscal spécifique au patrimoine immobilier

Location nue

Les locations nues de votre patrimoine immobilier c’est le régime des revenus fonciers qui détermine l’impôt que vous aurez à payer. Vous avez alors la possibilité de déduire certaines charges comme les travaux et les intérêts de vos emprunts immobiliers.

LMNP

Les locations meublées permettent d’accéder au statut LMNP (loueur meublé non professionnel), qui est soumis au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou au régime de bénéfice réel.

Plus précisément, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600€, vous avez le choix entre l’un ou l’autre de ces deux régimes. Si ces revenus sont supérieurs à ce seuil, le régime de bénéfice réel s’applique obligatoirement.

Le régime micro-BIC se caractérise par un abattement de 50% de vos revenus locatifs. Le régime de bénéfice réel permet de déduire la totalité des frais et des charges provenant de votre patrimoine immobilier locatif LMNP.

Conclusion

Entre les mesures de défiscalisations et les régimes fiscaux avantageux, il existe différentes solutions pour réduire la charge fiscale générée par son patrimoine immobilier. En ce sens, on peut considérer cette imposition allégée comme un moyen de se créer un patrimoine immobilier plus facilement et même quand on dispose d’un budget restreint et qu’on souhaite investir sans apport.

Notez que les mesures de défiscalisation dans l’immobilier ne concernent pas uniquement le patrimoine immobilier, mais de nombreux autres secteurs.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->