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Comment défiscaliser dans l'immobilier ?

En investissant dans l’immobilier, plusieurs objectifs sont ciblés. Premièrement, sur le court terme, en optant pour l’investissement locatif, l’intérêt est de percevoir des loyers qui font office de revenus complémentaires et qui peuvent permettre à l’investisseur d’atteindre l’autofinancement. Ensuite, sur le long terme, l’objectif est que la valeur du bien augmente afin d’espérer une plus-value au moment de sa revente. Enfin, sur le moyen terme, l’investisseur entrevoit l’investissement immobilier comme une solution de défiscalisation.

Dans cet article nous nous intéressons à ce dernier point et plus précisément aux différentes possibilités permettant de défiscaliser grâce à l’immobilier.

Défiscaliser dans l’immobilier, de quoi s’agit-il ?

Des dispositifs de défiscalisation immobilière

En France le patrimoine immobilier est lourdement taxé. Toutefois, en contrepartie de certaines conditions, l’investisseur immobilier peut bénéficier de dispositifs de défiscalisation :

 👉 Le dispositif loi Pinel et dispositif loi Pinel outre-mer/DOM
 👉  Le dispositif loi Denormandie
 👉 Le dispositif loi Censi-Bouvard
 👉 Le dispositif loi Malraux
 👉 Le dispositif monuments historiques
 👉 Le dispositif du déficit foncier
 👉 Le dispositif loi Cosse

Ces solutions de défiscalisation immobilière prennent généralement la forme d’une réduction d’impôt qui sera calculée sur les revenus locatifs ou sur la valeur du bien. Elles permettent d’alléger considérablement l’impôt sur le patrimoine immobilier.

L’investissement locatif longue durée : condition indispensable pour défiscaliser dans l’immobilier ?

La vocation des dispositifs de défiscalisation est d’inciter les acheteurs à investir dans les types de biens immobiliers spécifiques, et donc favoriser leur développement :

👉 L’immobilier locatif longue durée
👉 L’immobilier locatif pour les foyers à revenus modestes
👉 L’immobilier locatif en résidence de services
👉 L’immobilier historique, classée…

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Hormis le dispositif des monuments historiques, toutes les autres incitations fiscales concernent l’immobilier locatif. Plus précisément, à l’exception des investissements en résidence de tourisme, ces dispositifs de défiscalisation s’adressent exclusivement aux locations longue durée.

En effet, le marché de la location longue durée est menacé pas une pénurie de l’offre. Une partie des investisseurs préfèrent se tourner vers la location saisonnière de type Airbnb, souvent plus rentable. Sans ces incitations fiscales, le marché de la location longue durée serait probablement en crise à cause d’une offre insuffisante. Et les français ne pourraient tout simplement pas se loger.

Les différentes mesures pour défiscaliser dans l’immobilier

Le dispositif loi Pinel

Il concerne les logements neufs, et les logements anciens ayant bénéficié de travaux de réhabilitation ou les locaux transformés en logement.

Pour profiter de la réduction d’impôt Pinel, le bien doit être situé en zone A, A bis ou B1, et il doit être conforme à la RT 2012 ou HPE/BBC rénovation 2009. Concernant le locataire, il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur et ses revenus professionnels ne doivent pas dépasser un certain seuil qui varie selon la zone dans laquelle est situé le logement. De plus, le bien doit être sa résidence principale.

Notez également que pour profiter du dispositif loi Pinel, les loyers ne doivent pas dépasser un certain seuil qui dépend lui aussi de la zone d’emplacement du bien. La réduction d’impôt du dispositif loi Pinel dépend de la durée de location à laquelle le bailleur s’engage :

👉 12% pour une durée de 6 ans
👉 18% pour une durée de 6 + 3 ans ou de 9 ans
👉 21% pour une durée de 6 + 3 + 3 ans ou 9 + 3 ans

En outre-mer la réduction d’impôt du dispositif loi Pinel est plus élevée :

👉 23% pour une durée de 6 ans
👉 29% pour 9 ou 6 + 3 ans
👉 32% pour 9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans

Que ce soit en France métropolitaine ou en outre-mer, la réduction d’impôt est calculée dans la limite d’un bien d’une valeur de 300000€ et 5500€/m2 par an et par personne.

Le dispositif loi Denormandie

Le dispositif loi Denormandie est applicable pour les logements anciens rénovés ou les locaux transformés en habitation, et à condition que les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total. Les travaux réalisés doivent comporter des travaux d’amélioration des performances énergétiques, de remplacement d’au moins deux équipements (chaudière, isolation, production d’eau chaude), ou d’agrandissement de la surface habitable.

De plus, pour défiscaliser le bien immobilier grâce à la loi Denormandie, ce dernier doit être localisé dans une commune ayant un besoin important de réhabilitation, dans une commune ORT (opération de revitalisation du territoire) ou dans une commune Cœur de ville.

Le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le bailleur, le logement doit être sa résidence principale, et ses revenus ne doivent pas dépasser un certain seuil défini selon l’emplacement du logement. Idem pour les loyers qui sont également plafonnés en fonction de la localisation du bien.

La réduction d’impôt Denormandie varie en fonction de la durée de location à laquelle s’engage le bailleur :

👉 12% pour une durée de 6 ans
👉 18% pour une durée de 9 ans
👉 21% pour une durée de 12 ans

Cette réduction est calculée dans la limite d’un bien d’une valeur de 300000€ et 5500€/m2 par an et par personne.

Le dispositif loi Censi-Bouvard

Le dispositif loi Censi-Bouvard s’adresse à ceux qui désirent investir dans l’immobilier locatif en résidence de services.

En effet, cette solution de défiscalisation immobilière concerne uniquement les LMNP (locations meublées non professionnelles) en résidence de services ou en résidence de tourisme classée. Elle s’applique uniquement aux logements neufs ou aux logements anciens de moins de 15 ans et ayant été réhabilités.

Afin de profiter de la réduction d’impôt Censi-Bouvard le bailleur doit s’engager à louer son bien pendant au moins 9 ans. Auquel cas, il profite d’une réduction d’impôt de 11% calculée dans la limite d’un bien d’une valeur de 300000€ et 5500€/m2 par an et par personne.

Le dispositif loi Cosse

Pour défiscaliser son bien immobilier grâce à la loi Cosse, ce dernier doit être sous convention. De plus, le logement doit servir de résidence principale au locataire et répondre à un certain niveau d’exigence en matière de performances énergétiques.

Concernant le locataire, il ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur et ne doit pas percevoir des revenus supérieurs à un certain seuil. Le bailleur doit quant à lui signer une convention Louer Mieux avec l’Anah (agence nationale de l’habitat). De plus, il doit s’engager à louer le bien durant toute la durée de la convention.

Le dispositif loi Cosse permet de bénéficier d’une réduction d’impôt déductible des revenus bruts et calculée à partir du loyer et de l’emplacement du bien :

👉 15% pour les biens sous convention à loyer intermédiaire et situés en zone B2
👉 30% pour les biens sous convention à loyer intermédiaire et situés en zone A, A bis et B1
👉 50% pour les biens sous convention à loyer social et situés en zone B2 et C (en contrepartie de travaux d’amélioration)
👉 70% pour les biens sous convention à loyer social et situés en zone A, A bis et B1
👉 85% pour les biens d’intermédiation locative situés en zone A, A bis, B1, B2 et C

Le dispositif loi Malraux

Pour un investissement classé comme bien immobilier remarquable, ou localisé dans un dans un quartier NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain) ou dans un quartier ancien dégradé, le dispositif loi Malraux donne accès à une réduction d’impôt de :

👉 22% pour un bien situé dans un quartier non couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
👉 30% pour les autres biens

Concernant les autres conditions, le bailleur doit seulement s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.

Le dispositif monuments historiques

Parmi les solutions permettant de défiscaliser dans l’immobilier, le dispositif des monuments historiques concerne les biens considérés comme bâtiments classés en tant que monuments historiques, les biens « patrimoine national » et les biens « Fondation du patrimoine ».

Grâce à ce dispositif de défiscalisation immobilière, le propriétaire peut déduire certaines charges :

👉 Bien générant des recettes et inoccupé par le propriétaire : toutes les charges sont déductibles

👉 Bien générant des recettes et occupe partiellement par le propriétaire : cotisations d’entretien imposées par les affaires culturelles, travaux subventionnés, travaux imposés par les affaires culturelles, charges liées à l’ouverture au public, primes d’assurances

👉 Bien ne générant pas de recettes : cotisations d’entretien imposées par les affaires culturelles, travaux subventionnés, travaux imposés par les affaires culturelles

Le dispositif du déficit foncier

Dans le cas où les charges foncières sont supérieures aux revenus fonciers, le déficit foncier peut alors être déduit de l’impôt sur le revenu.

Conclusion

Pour défiscaliser dans l’immobilier, les mesures ne manquent pas. Et même s’il faut parfois respecter certaines conditions un peu contraignantes pour en bénéficier, la réduction d’impôt accordée est généralement très intéressante.

Si vous ne pouvez pas réunir les conditions suffisantes pour accéder à l’un de ces dispositifs, tournez-vous vers l’investissement LMNP (loueur meublé professionnel) et profitez ainsi du régime micro-BIC (abattement de 50%) ou du régime de bénéfice réel (déduction des charges).

Je teste mon éligibilité LMNP

FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. Comment amortir un bien en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Lorsque vous investissez dans une Location Meublée Non Professionnelle et que vous choisissez le régime réel, vous pouvez profiter de l’amortissement locatif. Il s’agit d’un système qui consiste à déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien immobilier acheté. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de profiter d’un avantage fiscal […] En savoir plus ->

02. Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
LMNP vous a repondu :
Confrontées au déficit structurel de logement en France, les autorités compétentes qui se sont succédées au pouvoir ont créé des mesures fiscales pour pousser à la construction de biens neufs et à la rénovation des logements anciens. Ces différentes mesures fiscales sont englobées dans un seul groupe appelé dispositifs de défiscalisation immobilière. Ces différents dispositifs […] En savoir plus ->

03. Réduction d’impôts accordée en LMNP : comment la calculer ?
LMNP vous a repondu :
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier de réduction d’impôts sur le LMNP intéressante, en particulier lorsqu’elle est cumulée avec le dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt accordée en LMNP est calculée sur la base du prix d’achat du bien immobilier et des frais divers (honoraires du notaire, commissions des agents immobiliers, droits d’enregistrement, […] En savoir plus ->

04. Comment déclarer ses revenus en LMNP ?
LMNP vous a repondu :
Avec le LMNP Censi-Bouvard, les revenus locatifs sont catégorisés dans les revenus BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro BIC ou le régime réel. Lorsque les trois conditions cumulatives suivantes sont remplies, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit : 👉L’investisseur doit exercer son activité en nom propre ;👉 Il doit être […] En savoir plus ->