L’investissement locatif en Location Meublée Non professionnelle figure parmi les formes de placement les plus prisées pour leur rentabilité locative, la sécurité financière et les réductions d’impôt qui peuvent en découler. Si vous avez sauté le pas, vous avez peut-être oublié de vous informer sur une éventuelle revente.
La revente d’un appartement en Location Meublée Non Professionnel d’occasion est une transaction qui mérite toute l’attention des investisseurs qui ont choisi l’investissement locatif en régime LMNP. Découvrez vite tous les détails pour choisir le bon moment et pour profiter des avantages de la revente LMNP d’occasion.
Comprendre les règles applicables à la revente LMNP d’occasion
La revente d’un bien en LMNP constitue une alternative intéressante au bout d’un certain temps de détention.
Lorsque les amortissements sont épuisés et que la durée de détention requise par le dispositif de défiscalisation est achevée.
Lors de la revente d’un bien en régime LMNP, la plus value peut-être un critère déterminant pour les investisseurs potentiels. La plus value représente le bénéfice réalisé lors de la vente d’un actif, une fois que les frais et les taxes associés à cette transaction ont été déduits. La plus-value est généralement considérée comme un indicateur de la rentabilité d’un investissement.
La revente appartement en Location Meublée Non Professionnel permet de toucher une plus value non négligeable. Cependant, pour que cela soit un succès, il convient de se préparer en amont du projet pour la meilleure plus value possible.
Choisir le bien idéal pour assurer le succès à la revente LMNP
Optez pour un bien immobilier qui se trouve sur un marché porteur comme les résidences de services dédiés aux étudiants, aux personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou encore aux touristes. Privilégiez les appartements LMNP de qualité dont la surface habitable répond aux besoins des locataires potentiels. Le propriétaire peut bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les plus-values réalisées après une certaine année de détention.
À quel moment faut-il vendre un bien en LMNP ?
Le bon moment pour la revente d’un bien LMNP dépend de plusieurs critères. D’abord, il est fortement recommandé de revendre le bien au début d’un bail ou au cours du bail. Il faut savoir que si vous attendez la fin du contrat de bail locatif pour proposer l’appartement LMNP, cela risque de décourager les acheteurs potentiels.
Ensuite, vous devez tenir compte des conditions de détention pour la revente et de la fiscalité LMNP lorsque vous profitez des dispositifs de défiscalisation.
Lorsque la réserve d’amortissement de votre investissement est épuisée et que vous avez bien rempli les délais minimum requis (9 ans) pour bénéficier des dispositifs de défiscalisation. Comme la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard, vous pouvez alors songer à la revente LMNP occasion.
Attention : si vous revendez avant ces délais, l’administration fiscale va annuler les avantages fiscaux prévus. Elle va alors intégrer toutes les déductions effectuées. Si vous ne déclarez pas la vente de votre appartement LMNP, vous vous exposez à de lourdes sanctions.
Ainsi, il est préférable d’attendre que les 9 ans se soient écoulés à moins que vous ne soyez confronté à un cas de force majeure (perte d’emploi, décès dans la famille, expropriation, etc.).
Comment fonctionne la TVA revente LMNP ?
Rappelons que la location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non, n’est pas soumise à la TVA. Elle peut également être remboursée si vous remplissez les critères qui permettent de la récupérer dans le cadre d’un investissement locatif en régime LMNP. Vous devez maintenir les services obligatoires pour répondre aux besoins des locataires. Vous devez également conserver le bien immobilier pendant au moins 20 ans.
Ainsi, pour garder le remboursement de la TVA à 20% accordé dans le cadre d’une location meublée. La revente d’appartement en statut LMNP ne doit pas être envisagée avant les 20 ans de détention du bien (article 257 bis du Code Général des Impôts).
Toujours dans le cadre de la vente LMNP, sachez que la TVA incluse dans les honoraires de l’intermédiaire qui vous accompagne peut être récupérée.
N’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un professionnel spécialisé pour profiter de son expertise et réussir l’estimation LMNP de votre logement.
Que deviennent les meubles lors de la revente d’un LMNP ?
La revente d’un bien LMNP meublé peut être avantageuse pour les investisseurs, car chaque meuble inclus peuvent augmenter la valeur de la propriété.
Rappelons que l’ameublement d’un appartement LMNP est régi par une règle précise.
Chaque pièce du bien immobilier doit être équipée avec le minimum suivant :
- Chambre à coucher : un lit et la literie (couette, oreillers, couverture), mais aussi des stores ou des rideaux occultant.
- Cuisine : plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, table et sièges, ustensiles de cuisine, vaisselle, réfrigérateur.
- Autres : Les équipements d’entretien ménager (balai, aspirateur) adaptés au logement.
Le locataire satisfait reste et vous assure des revenus réguliers. Ainsi, vous avez veillé à son confort en lui fournissant des luminaires de qualité, des étagères et des placards de rangement.
Mais à présent que vous souhaitez revendre le bien, que deviennent les mobiliers que vous avez achetés ?
Vous pouvez les vendre avec le bien immobilier. Cependant, il faut estimer leur valeur en se basant sur leur ancienneté. S’ils sont toujours de bonne qualité, l’acheteur sera ravi parce qu’il ne sera plus obligé de chercher.
Cependant, si les mobiliers de votre bien en Location Meublée Non Professionnel sont désuets ou usagés, il est préférable de ne pas les vendre avec le logement. Pensez même à les enlever pour soigner l’image de votre appartement LMNP et faciliter ainsi sa revente.
Ainsi, vous l’aurez compris, la revente d’un appartement LMNP est une opération cruciale pour l’investisseur.
En effet, après cette transaction, vous pourrez effectuer un bilan et savoir si votre investissement vous a permis de faire fructifier vos finances.
Pour être certain de réussir la revente de votre appartement en statut LMNP, il est vivement recommandé d’agir en amont de l’investissement locatif en choisissant un bien qui répond aux critères. (Marché porteur, résidence de services, exploitant sérieux).
Choisissez ensuite le bon moment pour revendre votre bien en tenant compte des délais de détention requis pour bénéficier des réductions d’impôt et de la TVA de 20%.
Le prix de revente d’un bien en statut LMNP dépendra de plusieurs facteurs tels que sa valeur locative, la qualité de ses meubles et son emplacement, mais également de la durée du contrat de location en cours.
Prenez le temps de vérifier les points fondamentaux de votre investissement. Prenez le temps de présenter la résidence et le gestionnaire aux acheteurs potentiels pour les convaincre de la qualité de l’investissement.
Citez tous les services proposés ainsi que les mobiliers disponibles dans la résidence. Préparez vos arguments en tenant compte des besoins et des attentes de votre cible. Le prix joue aussi un rôle important. Enfin, n’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un expert qualifié pour l’estimation LMNP afin de bien fixer le prix.
Comment revendre un bien en LMNP ?
Les étapes
Une bonne gestion locative peut jouer un rôle crucial dans la valorisation d’un bien en statut LMNP et faciliter sa revente ultérieure. La revente d’un bien en LMNP peut se faire de plusieurs manières, mais voici quelques étapes à suivre en tant que loueur :
- Estimez la valeur de votre bien : avant de le vendre, vous devez savoir combien il vaut sur le marché. Vous pouvez faire appel à un expert immobilier pour évaluer votre bien en fonction de sa localisation, de sa taille, de son état, de sa qualité, de la résidence et de son potentiel locatif.
- Vérifiez les conditions de votre contrat : si vous avez acheté votre bien en LMNP auprès d’un exploitant, vous devez vérifier les conditions de votre contrat pour connaître les modalités de revente. Il se peut que vous soyez tenu de le vendre à l’exploitant ou à un tiers qu’il aura désigné.
- Mettez votre bien en vente : vous pouvez le faire par vous-même ou faire appel à un agent immobilier spécialisé dans les biens en LMNP. Il est également possible de mettre votre bien en vente sur des sites spécialisés en biens immobiliers.
- Préparez les documents nécessaires : pour la vente de votre bien en LMNP, vous devez préparer les documents nécessaires tels que les diagnostics immobiliers, les baux en cours, les charges et les impôts fonciers.
- Négociez le prix : une fois que vous avez trouvé un acheteur potentiel, vous pouvez négocier le prix en fonction de la valeur de votre bien, de son état et de son potentiel locatif.
- Signez le compromis : lorsque l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur le prix de vente, vous pouvez signer le compromis de vente qui fixe les conditions de la vente.
- Finalisez la vente : après la signature du compromis, vous devez la finaliser en signant l’acte chez le notaire. Vous recevrez alors le montant et devrez régler les charges et les impôts liés à la vente de votre bien en LMNP.
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