GUIDE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE

Comment se déroule la revente en LMNP ?

L’investissement locatif en Location Meublée Non professionnelle figure parmi les formes de placement les plus prisées pour leur rentabilité locative, la sécurité financière et les réductions d’impôt qui peuvent en découler. Si vous avez sauté le pas, vous avez peut-être oublié de vous informer sur une éventuelle revente.

La revente d’un appartement LMNP d’occasion est une transaction qui mérite toute l’attention des investisseurs qui ont choisi l’investissement locatif en LMNP. Découvrez vite tous les détails pour choisir le bon moment et pour profiter des avantages de la revente LMNP d’occasion.

Comprendre les règles applicables à la revente LMNP d’occasion

La revente d’un bien en LMNP constitue une alternative intéressante au bout d’un certain temps de détention. Lorsque les amortissements sont épuisés et que la durée de détention requise par le dispositif de défiscalisation est achevée, la revente appartement LMNP permet de toucher une plus-value non négligeable. Cependant, pour que la revente soit un succès, il convient de se préparer en amont du projet.

Choisir le bien idéal pour assurer le succès à la revente LMNP

Optez pour un bien immobilier qui se trouve sur un marché porteur comme les résidences de services dédiés aux étudiants, aux personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou encore aux touristes. Privilégiez les appartements LMNP de qualité dont la surface habitable répond aux besoins des locataires potentiels.

À quel moment faut-il vendre un bien en LMNP ?

Le bon moment pour la revente d’un bien LMNP dépend de plusieurs critères. D’abord, il est fortement recommandé de revendre le bien au début d’un bail ou au cours du bail. Il faut savoir que si vous attendez la fin du contrat de bail locatif pour proposer l’appartement LMNP à la vente, cela risque de décourager les acheteurs potentiels.

Ensuite, vous devez tenir compte des conditions de détention pour la revente et de la fiscalité LMNP lorsque vous profitez des dispositifs de défiscalisation. Lorsque la réserve d’amortissement de votre investissement est épuisée et que vous avez bien rempli les délais minimum requis (9 ans) pour bénéficier des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard, vous pouvez alors songer à la revente LMNP occasion. Attention : si vous revendez avant ces délais, l’administration fiscale va annuler les avantages fiscaux prévus. Elle va alors intégrer toutes les déductions effectuées. Si vous ne déclarez pas la vente de votre appartement LMNP, vous vous exposez à de lourdes sanctions. Ainsi, il est préférable d’attendre que les 9 ans se soient écoulés à moins que vous ne soyez confronté à un cas de force majeure (perte d’emploi, décès dans la famille, expropriation, etc.).

Comment fonctionne la TVA revente LMNP ?

Rappelons que la location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non, n’est pas soumise à la TVA. Elle peut également être remboursée si vous remplissez les critères qui permettent de la récupérer dans le cadre d’un investissement locatif en LMNP. Vous devez maintenir les services obligatoires pour répondre aux besoins des locataires. Vous devez également conserver le bien immobilier pendant au moins 20 ans.

Ainsi, pour garder le remboursement de la TVA à 20% accordé dans le cadre d’une location meublée, la revente d’appartement LMNP ne doit pas être envisagée avant les 20 ans de détention du bien (article 257 bis du Code Général des Impôts).

Toujours dans le cadre de la vente LMNP, sachez que la TVA incluse dans les honoraires de l’intermédiaire qui vous accompagne peut être récupérée. N’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un professionnel spécialisé pour profiter de son expertise et réussir l’estimation LMNP de votre bien immobilier.

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Que deviennent les meubles lors de la revente d’un LMNP ?

Rappelons que l’ameublement d’un appartement LMNP est régi par une règle précise.

Chaque pièce du bien immobilier doit être équipée avec le minimum suivant :

  • Chambre à coucher : un lit et la literie (couette, oreillers, couverture), mais aussi des stores ou des rideaux occultant.
  • Cuisine : plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, table et sièges, ustensiles de cuisine, vaisselle, réfrigérateur.
  • Autres : Les équipements d’entretien ménager (balai, aspirateur) adaptés au logement.

Le locataire satisfait reste et vous assure des revenus réguliers. Ainsi, vous avez veillé à son confort en lui fournissant des luminaires de qualité, des étagères et des placards de rangement.

Mais à présent que vous souhaitez revendre le bien que deviennent les mobiliers que vous avez achetés ?

Vous pouvez les vendre avec le bien immobilier. Cependant, il faut estimer leur valeur en se basant sur leur ancienneté. S’ils sont toujours de bonne qualité, l’acheteur sera ravi parce qu’il ne sera plus obligé de chercher.

Cependant, si les mobiliers de votre bien LMNP sont désuets ou usagés, il est préférable de ne pas les vendre avec le bien immobilier. Pensez même à les enlever pour soigner l’image de votre appartement LMNP et faciliter ainsi sa revente.

Ainsi, vous l’aurez compris, la revente d’un appartement LMNP est une opération cruciale pour l’investisseur. En effet, après cette transaction, vous pourrez effectuer un bilan et savoir si votre investissement vous a permis de faire fructifier vos finances.

Pour être certain de réussir la revente de votre appartement LMNP, il est vivement recommandé d’agir en amont de l’investissement locatif en choisissant un bien qui répond aux critères (marché porteur, résidence de services, exploitant sérieux). Choisissez, ensuite, le bon moment pour revendre votre bien en tenant compte des délais de détention requis pour bénéficier des réductions d’impôt et de la TVA de 20%.

Prenez le temps de vérifier les points fondamentaux de votre investissement. Prenez le temps de présenter la résidence et le gestionnaire aux acheteurs potentiels pour les convaincre de la qualité de l’investissement. Citez tous les services proposés ainsi que les mobiliers disponibles. Préparez vos arguments de vente LMNP en tenant compte des besoins et des attentes de votre cible. Le prix joue aussi un rôle important. Enfin, n’hésitez pas à demander l’accompagnement d’un expert qualifié pour l’estimation LMNP afin de bien fixer le prix de vente.

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FAQ

La défiscalistation de A à Z

01. LMNP ancien : quels avantages pour l’investisseur ?
LMNP vous a repondu :
Actuellement, l’investissement immobilier demeure la formule la plus rentable. Le statut de Loueur Meublé non professionnel permet de réaliser un investissement immobilier locatif en profitant de nombreux avantages. Si vous envisagez d’investir dans la LMNP ancien, informez-vous avant de vous engager. Découvrez tous les points positifs d’un investissement en LMNP ancien. Qu’est-ce que le statut […] En savoir plus ->

02. Investissement LMNP en résidence tourisme : quels avantages ?
LMNP vous a repondu :
La rentabilité locative, les avantages fiscaux et la grande facilité de gestion sont les principaux points forts de l’investissement LMNP résidence de tourisme. C’est pour cette raison que ce type de résidence de services est très recherché. Avant de vous engager, informez-vous sur les différents avantages du meublé de tourisme LMNP. Investissement LMNP en résidence […] En savoir plus ->

03. Investissement en EHPAD : est-ce rentable ?
LMNP vous a repondu :
Investir en EHPAD figure actuellement parmi les formules d’investissement immobilier les plus prisées. Si l’investissement en maison de retraite vous intéresse, prenez le temps de vous informer pour connaître les avantages. Pensez également à étudier les risques éventuels d’un investissement EHPAD. Pourquoi investir en EHPAD ? Aujourd’hui, comme les seniors vivent plus longtemps, la demande de […] En savoir plus ->

04. Revente LMNP d’occasion : fiscalité et taux d’imposition de la plus-value immobilière
LMNP vous a repondu :
La fiscalité de la Location meublée Non professionnelle (LMNP) présente des avantages qu’il faut connaître, en particulier lorsque vous envisagez de revendre votre bien immobilier. La revente d’un bien en LMNP ancien est régie par le régime des plus-values immobilières des particuliers. C’est-à-dire qu’il faut s’acquitter de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. […] En savoir plus ->