Revente d’un bien en LMNP : le guide fiscal

En général, acheter et louer un logement en LMNP est un investissement immobilier locatif qui se veut de longues durées. C’est la condition sine qua non pour défiscaliser et rentabiliser l’investissement. Cependant, un loueur meublé non professionnel peut de mettre en revente son bien LMNP. Ce peut être sous la contrainte, en raison d’un aléa de la vie, d’un départ ou d’un besoin de liquidité.

Ce peut être aussi un changement voulu de stratégie financière et patrimoniale. Comment procéder à la revente d’une location meublée non professionnelle ? Un loueur sous statut Location Meublée Non Professionnel peut-il revendre son logement quand il le souhaite ? Quelles sont les conséquences fiscales ? Voici les clés pour une revente réussie d’un bien LMNP.

C’est quoi le statut LMNP ?

La location meublée accessible à tous

Le statut de loueur meublé non professionnel a été créé pour permettre à tout particulier d’investir dans l’immobilier locatif, ancien ou neuf.

Comme son nom l’indique, la location doit être louée meublée. La loi ALUR précise ce qu’est un logement meublé. C’est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.» La liste des équipements minimum est fixée par décret et doit être annexée au bail de location.

Juridiquement, il existe deux types de baux en fonction du type de bien loué :

• Le bail civil si le bien acquis et loué en LMNP est un appartement ou une maison isolée dont la location est accordée de particulier à particulier.
• Le bail commercial si le bien acquis et loué est situé dans une résidence de services, comme les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les EHPAD ou les résidences pour seniors. Le contrat est conclu avec l’exploitant pour une durée de 9 ans. C’est ce dernier qui gère la location avec les différents locataires.

Les critères pour obtenir le statut LMNP

Le statut Location Meublée Non Professionnel est accordé au loueur d’un meublé sous conditions. Ses revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros. Ils ne doivent pas non plus représenter plus de 50 % des revenus de son foyer fiscal. Ses deux conditions ne se cumulent pas. Tant que les loyers perçus ne constituent pas la source principale des revenus du foyer, le statut Location Meublée Non Professionnel peut être conservé.

Si le montant total des loyers perçus dépasse ces deux plafonds, l’activité de location est considérée par l’administration fiscale comme l’activité professionnelle principale. Le statut est alors requalifié en LMP (loueur meublé professionnel).

Comment fonctionne la fiscalité LMNP ?

La location meublée est assimilée par l’administration fiscale à une activité commerciale. Les revenus locatifs sont donc déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un loueur de meublé non professionnel peut opter pour le régime fiscal micro-BIC ou le régime fiscal réel.

Le régime micro-BIC est un régime de gestion simplifiée donnant droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus immobiliers locatifs imposables.

Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles du montant des loyers déclarés. Ce régime présente deux avantages. D’une part, il permet de déduire l’amortissement, c’est-à-dire la perte de valeur du bien immobilier et des meubles. D’autre part, l’investisseur peut jouer avec les déficits fonciers pour défiscaliser ses revenus locatifs.

La fiscalité de la revente d’un bien LMNP varie en fonction du nombre d’années de détention : après deux, cinq, dix et quinze ans, les taux d’imposition sur les plus-values réalisées sont progressivement réduits, offrant des avantages fiscaux intéressants aux investisseurs.

Comment revendre une location meublée en LMNP ?

La vente d’un bien en LMNP respecte les mêmes étapes que la vente de tout bien immobilier, avec quelques variantes.

Estimer la valeur du bien immobilier

La première étape consiste à évaluer le prix de vente du bien. Il convient de s’adresser à un professionnel, agence immobilière ou notaire.

Cette estimation est la phase la plus délicate. Elle doit en effet prendre en compte de nombreux critères :

• Les critères traditionnels : surface habitable du logement, emplacement, état et éventuelles rénovations à réaliser et, le cas échéant, état de la résidence et futurs travaux votés par la copropriété.
• Les critères spécifiques à la LMNP : maintien de la présence ou non du locataire, durée du bail commercial ou civil en cours, montant du loyer, ou encore vente du bien avec ses meubles ou non.
• Les critères spécifiques à la LMNP en résidence de services : qualité de la gestion de l’exploitant, état de la résidence et éventuels coûts de gestion associés.

Vendre

Les phases suivantes sont les étapes traditionnelles d’une vente immobilière. Se succèdent ainsi la mise en vente officielle du bien avec la diffusion de l’annonce, les visites, les négociations, la signature du compromis ou de la promesse de vente, l’attente de l’accord de financement de la banque de l’acquéreur et enfin, la signature officielle de l’acte de vente.

Après la vente

Si la vente du bien en LMNP s’accompagne de la cessation de l’activité de loueur de meublé non professionnel, il convient d’en informer l’administration fiscale dans les 30 jours. Si le loueur a opté pour le régime fiscal réel, il doit transmettre un bilan de clôture dans les 60 jours.

Quand revendre un bien en LMNP ?

Hors exceptions, le propriétaire d’une location meublée en LMNP peut la revendre quand il le souhaite. La revente peut être plus ou moins facile selon que le bien en Location Meublée Non Professionnel est un logement isolé ou situé dans une résidence de services.

Revendre une location meublée LMNP isolée

Le loueur LMNP peut décider de vendre son logement avec le locataire en place. Cela présente cependant plusieurs inconvénients. La présence d’un locataire est en général synonyme d’une décote du prix de vente. Elle réduit également le potentiel des acheteurs aux seuls investisseurs. Elle peut aussi compliquer la réalisation de travaux de rénovation qui valoriseraient le prix de vente.

Mieux vaut donc attendre la fin du bail civil de location pour donner congé à son locataire. L’attente peut être courte grâce à des règles locatives plus souples pour la location meublée. La durée de bail est en effet de 1 an – voire 9 mois en cas de location à un étudiant -, contre 3 ans pour les locations nues. Le délai de préavis est également réduit à 3 mois avant l’échéance du bail, contre 6 mois pour un bien loué vide.

Une fois le locataire parti, le bien peut être acheté par un nouvel investisseur sous statut LMNP, LMP ou pour une location nue. Mais il peut aussi être acquis comme résidence principale ou secondaire.

Revendre une location meublée LMNP dans une résidence de services

Revendre une location meublée LMNP dans une résidence de services peut s’avérer plus difficile. Un bien en résidence de services ne s’adresse en effet qu’à des investisseurs sous statut LMNP ou LMP. Ceux-ci s’intéresseront en priorité à la rentabilité locative et aux conditions du bail commercial dont ils hériteront.

Pour accélérer la vente, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel de la revente LMNP en résidence de services. Son atout ? Posséder un portefeuille de clients potentiels.

En dehors de ses spécificités, la revente d’une location meublée LMNP en résidence de services peut intervenir à tout moment du bail commercial. Celui-ci se poursuit avec le futur acquéreur.

Il existe cependant une restriction à cette liberté : la revente d’un logement LMNP acquis dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Celui-ci consiste en une réduction d’impôts accordée aux investisseurs ayant acheté un logement dans une résidence de services neuve.

Cette réduction représente 11 % du prix d’acquisition HT, dans la limite de 300 000 euros. La condition pour en profiter : signer un bail commercial de 9 ans. Cette condition n’empêche pas de revendre son bien avant l’expiration du délai. Cependant, le loueur LMNP devra rembourser à l’administration fiscale la réduction d’impôts dont il a bénéficié.

Quelles sont les conséquences fiscales de la revente d’un bien LMNP ?

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Dans le cadre de la revente de son bien, le vendeur sous statut Location Meublée Non Professionnel est assujetti à la plus-value immobilière, soumise à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La formule mathématique pour calculer la plus-value est simple. Il suffit de soustraire le prix d’acquisition du prix de revente.

Le prix d’acquisition comprend le prix d’achat du logement, mais aussi les frais de notaire et d’agence ainsi que certaines dépenses de travaux. Inclure ces coûts aide à réduire le montant de la plus-value immobilière et donc le montant des impôts et des prélèvements sociaux. Cependant, seuls trois types de travaux peuvent être pris en compte : les opérations de reconstruction, de surélévation ou encore celles apportant un élément de confort nouveau au sein du logement.

Le taux d’imposition forfaitaire des plus-values est de 19 %. Il faut ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Ces taux élevés peuvent faire peur au moment de calculer le gain financier réel obtenu grâce à la revente d’un bien immobilier en Location Meublée Non Professionnel. La plus-value est cependant diminuée d’un abattement en fonction de la durée de possession du logement. Plus le logement est conservé longtemps, plus l’impôt diminue. 

On utilise le système d’abattement par durée de détention pour calculer la réduction de la plus-value brute obtenue. Cette réduction est calculée par paliers :

• Entre la 5ème et la 21ème année, la réduction est de 6%.
• À la fin de la 22ème année, la réduction accordée est de 4%.
• Au-delà de 22 ans, il y a exonération.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement par année est le suivant :

• De la 5ème à la 21ème année, l’abattement est de 1,65%.
• À la 22ème année, l’abattement est de 1,60%.
• Entre la 22ème et la 30ème année, l’abattement est de 9%.
• Au-delà de 30 ans, la plus-value est exonérée.

Quelles conséquences a la revente d’un bien LMNP sur la TVA ?

Si l’investisseur a acheté son bien en LMNP dans une résidence de services neuve, il a pu bénéficier du remboursement de la TVA sur le prix d’achat. Cette récupération de TVA est cependant soumise à une condition : conserver le bien pendant une durée de 20 ans minimum.

Quelles sont les conséquences d’une revente anticipée ? Elles dépendent de la situation :

• Si l’investisseur revend son logement à un acquéreur non soumis à la TVA et/ou au statut de LMNP, il doit rembourser la TVA au prorata du temps / année restants. Ainsi, s’il revend son bien au bout de 15 ans, il doit reverser à l’administration fiscale 25 % de la TVA. Ce pourcentage correspond aux 5 années restantes avant expiration du délai.
• Si l’investisseur revend son logement à un acquéreur soumis à la TVA et/ou sous statut LMNP, le vendeur n’a pas à rembourser la TVA. Le délai des 20 ans continue à courir sans repartir à zéro.

Revendre un bien en Location Meublée Non Professionnel est possible à n’importe quel moment. La revente peut cependant s’accompagner de sanctions si le loueur meublé non professionnel ne respecte pas ses engagements liés à des avantages fiscaux perçus dans le passé. Les points d’attention portent principalement sur l’estimation du prix de vente, le calcul de la plus-value immobilière et les conséquences fiscales. Au vu des spécificités de la revente d’un bien en Location Meublée Non Professionnel, notamment en résidence de services, il est recommandé de faire appel à un gestionnaire de patrimoine ou un à expert LMNP.