En période d’inflation et d’incertitudes économiques, l’investissement immobilier locatif séduit de plus en plus. De tout temps, la pierre a été une valeur refuge face à la volatilité des placements boursiers. Aujourd’hui ne fait pas exception. L’immobilier cumule les atouts. Placement sécurisé, il permet de diminuer ses impôts, de compléter ses revenus et de se constituer un patrimoine. Avec une rentabilité annuelle moyenne comprise entre 3 à 10 %. La location meublée de tourisme offre de belles opportunités de placement. Nombre de Français ont déjà sauté le pas. Le marché de la location de meublés de tourisme de particulier à particulier a explosé avec l’essor des plateformes spécialisées. Il est aussi possible d’investir dans des résidences de tourisme. Pour se lancer, nul besoin d’être un loueur professionnel. Vous pouvez investir sous statut LMNP ou loueur meublé non professionnel. Découvrez les avantages fiscaux et financiers d’un investissement locatif LMNP dans l’immobilier de tourisme.
Pourquoi investir dans une résidence de tourisme ?
Pourquoi investir dans une résidence de tourisme ? Investir dans une résidence de tourisme peut être une option intéressante pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à diversifier leur portefeuille et à générer des revenus locatifs. Les résidences de tourisme sont souvent situées dans des destinations touristiques populaires, notamment en période de vacances, offrant ainsi une source de revenus potentielle pour les propriétaires qui cherchent à tirer profit de la croissance du secteur du tourisme.
De plus, les résidences de tourisme sont souvent gérées par des sociétés spécialisées qui s’occupent de la location, de l’entretien et de la gestion de la propriété. Ce qui peut simplifier le processus pour les investisseurs qui cherchent à minimiser leur implication dans la gestion de leur bien.
Meublé de tourisme : les conditions pour profiter des avantages fiscaux LMNP
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Le meublé de tourisme est défini dans l’article L324-1 du Code du tourisme. Entrent dans la catégorie des meublés de tourisme les « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »
La durée de la location saisonnière ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs. Le meublé de tourisme peut tout aussi bien être une résidence secondaire louée quelques jours à l’année ou un studio en résidence de tourisme loué toute l’année.
Pour être reconnu comme meublé de tourisme, le bien doit respecter deux critères de décence :
- Une superficie minimum de 9 m²
- Un équipement minimal constitué de meubles à vivre, d’une literie, d’une gazinière. Ou de plaques de cuisson, d’un frigo et d’ustensiles de cuisine.
Le loueur doit déclarer son bien destiné à la location saisonnière auprès de la mairie de la commune où il est situé.
Les critères pour obtenir le statut LMNP
Dans le monde de l’investissement immobilier locatif, le statut LMNP est soumis à deux critères :
- Les revenus locatifs annuels, charges comprises, doivent être inférieurs à 23 000 euros.
- Les revenus locatifs annuels ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.
Ces deux conditions ne sont pas cumulatives.
Par exemple, un loueur qui reçoit 30 000 euros de loyers à l’année peut conserver son statut LMNP à la condition que ce montant représente moins de la moitié de ses revenus.
En revanche, si les gains locatifs constituent la source principale des revenus du foyer. La location de biens touristiques est considérée par l’administration fiscale comme l’activité professionnelle principale. Le loueur entre alors dans la catégorie des loueurs meublés professionnels (LMP), soumis aux charges sociales.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement LMNP
D’un point de vue fiscal, la location meublée est assimilée à une activité commerciale. Cela signifie que les revenus locatifs sont déclarés dans la case « bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ». Ils entrent dans le calcul du revenu net imposable et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le choix de la fiscalité influe sur les avantages fiscaux. Un loueur d’un meublé de tourisme sous statut LMNP peut choisir entre le régime fiscal micro-BIC ou le régime fiscal réel simplifié.
Le régime micro-BIC, un abattement fiscal forfaitaire
Le régime micro-BIC est un régime fiscal simplifié. Il s’applique de plein droit si le montant total des revenus locatifs de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas 72 600 euros pour les locations saisonnières classiques et 176 200 euros pour les locations de meublés de tourisme classés.
Avec le régime micro-BIC, nul besoin d’effectuer de savants calculs. Il suffit de reporter dans la bonne case le montant total des recettes encaissées. Un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué, avec un minimum de 305 euros.
Si le meublé de tourisme est classé, l’abattement est bonifié à 71 %. Pour comparaison, il n’est que de 30 % pour les locations nues.
Ce régime fiscal simplifié présente un inconvénient : il ne permet pas de déclarer un déficit foncier.
Le régime réel, un outil de défiscalisation des loyers
Le régime BIC réel simplifié permet de déduire ses charges de ses revenus immobiliers locatifs imposables. Sont notamment déductibles les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les dépenses liées aux travaux, les primes d’assurance ou encore les frais de syndic et de gestion.
Deuxième avantage de ce régime fiscal : l’amortissement déductible. C’est la possibilité de déduire chaque année des revenus locatifs la perte de valeur du bien immobilier et des meubles.
Si le montant de l’amortissement est supérieur aux revenus locatifs annuels encaissés, il ne peut être déduit en totalité. Le surplus peut être reporté sur les années suivantes sans limitation de durée.
Peut-on basculer d’un régime fiscal à l’autre ?
Le régime fiscal réel est souvent le plus favorable. Il s’applique automatiquement dès lors que les loyers encaissés sur l’année dépassent 70 000 euros.
Mais tous les bailleurs peuvent opter pour le régime réel, quel que soit le montant de leurs revenus locatifs.
Le choix est à préciser dans la déclaration effectuée auprès du greffe du tribunal de commerce au démarrage de l’activité de location meublée, même non professionnelle.
Si cela n’a pas été fait en début d’activité, il est possible de basculer du régime micro-BIC au régime réel chaque année.
Le changement doit être demandé par courrier auprès du service des impôts des entreprises (SIE) jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration des revenus. L’option est valable un an et se renouvelle automatiquement, sauf dénonciation par courrier.
Comment optimiser la rentabilité fiscale et financière de son investissement LMNP dans un meublé de tourisme ?
Une fiscalité 0 est impossible. Comme tous les revenus du patrimoine, les revenus issus de l’immobilier locatif sont en effet soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Mais il est tout à fait possible de réduire fortement les impôts liés à la location meublée non professionnelle. Cela exige cependant une certaine habileté fiscale qui peut nécessiter l’accompagnement d’un expert.
Classer son meublé de tourisme
Classer son meublé de tourisme permet de bonifier à 71 % l’abattement forfaitaire appliqué en régime micro-BIC. Seuls 29 % des revenus locatifs sont fiscalisés. De 1 à 5 étoiles, le classement indique au locataire le niveau d’équipement et de confort du bien loué.
Pour procéder au classement de son meublé de tourisme, le loueur LMNP doit effectuer sa demande auprès d’un des organismes de contrôle accrédités ou agréés par l’État.
Cet organisme prononce sa décision de classement après une visite sur place et en se basant sur une grille de contrôle nationale. La procédure est à renouveler tous les 5 ans.
Faire jouer le déficit foncier
En régime réel, il est possible de défiscaliser ses loyers en jouant avec le déficit foncier. Comment ? En augmentant les charges déductibles.
Réaliser des travaux d’entretien, de réparation et de rénovation est un bon moyen pour :
À la fois, accroître le montant des dépenses déductibles et valoriser son investissement immobilier.
Sous statut LMNP, si la somme des charges déductibles est supérieure au montant des revenus locatifs, un déficit foncier peut être déclaré, dans la limite de 10 700 euros par an.
Le déficit est imputable uniquement sur les revenus locatifs, et non sur le revenu fiscal global. L’excédent est reportable pendant 10 ans.
Investir dans une résidence de tourisme neuve et récupérer la TVA
L’investissement immobilier dans une résidence de tourisme neuve n’est plus éligible au dispositif de réduction d’impôts Censi-Bouvard depuis 2017. Mais il ouvre droit à la récupération de la TVA appliquée sur le prix d’achat du bien.
La taxe est remboursée à l’investisseur sous 6 mois maximum par le promoteur de l’opération immobilière.
Avec un taux de TVA de 20 %, c’est un coup de pouce financier non négligeable pour améliorer la rentabilité financière d’un investissement locatif dans le neuf.
Pour bénéficier de cet avantage financier, deux conditions principales sont à respecter :
- Investir dans une résidence neuve et reconnue résidence de tourisme et de services : la définition en est donnée par l’article D321-1 du Code du tourisme. Il précise qu’une résidence de tourisme est « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière (…). Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. ». Ces services para-hôteliers peuvent être par exemple la restauration, l’entretien des locaux, une laverie, la mise à disposition de linge de lit, les équipements sportifs ou la réception.
- Conserver le bien pendant 20 ans minimum : si un investisseur LMNP décide de revendre son meublé touristique avant 20 ans, il doit rembourser la TVA au prorata du temps restant. Ainsi, s’il revend son meublé de tourisme au bout de 12 ans, il devra rembourser à l’administration fiscale 8 ans de TVA.
Un bien loué en résidence de services est loué sous le régime du bail commercial. Il est établi entre le loueur LMNP et l’exploitant pour une durée de 9 ans. Investir dans un appartement en résidence de tourisme présente deux autres avantages importants. Ce choix libère des contraintes de gestion et garantit le versement des loyers même en cas d’inoccupation.
Où investir pour optimiser la rentabilité de son meublé de tourisme ?
Comme pour tout achat immobilier, la rentabilité financière annuelle d’une location meublée dépend de sa gamme et de son emplacement.
L’essor des résidences de tourisme d’affaires
Depuis quelques années, les résidences de tourisme d’affaires ont le vent en poupe.
Souvent situées au cœur des grandes villes, elles accueillent des professionnels pour des séjours de courte ou moyenne durée, en leur offrant indépendance et confort.
Très prisées par les grands groupes et entreprises internationales, elles offrent un taux de remplissage élevé, avec des loyers garantis. Avec un taux de rendement estimé aux alentours de 4 %, c’est une alternative intéressante et sécurisante pour un investissement locatif sous statut LMNP dans le domaine du tourisme.
Les villes et régions touristiques où investir
Si les prix à l’achat sont plus élevés, l’investissement locatif en bord de mer ou à la montagne garantit la rentabilité locative, grâce à l’application de loyers plus élevés.
En France la Côte d’Azur, l’Aquitaine, la Côte Atlantique et les stations de montagne des Alpes et des Pyrénées sont des valeurs sûres pour des vacances.
Les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, Toulouse, Montpellier, Strasbourg ou Lille sont aussi des localisations géographiques rassurantes pour un investissement locatif LMNP.
Malgré la concurrence des hôtels et autres résidences principales de particuliers, les milliers, voire millions, de touristes attirés chaque année garantissent un très bon taux de remplissage.
Et pourquoi ne pas investir aussi dans les petites et moyennes villes situées à l’intérieur des terres ? Pour n’en citer que quelques-unes, Lourdes, Colmar, Avignon, Aix-en-Provence, Annecy ou encore Carcassonne sont des destinations très prisées par la clientèle touristique française et internationale, notamment lors des périodes de vacances.
Quelle que soit la localisation géographique du meublé de tourisme en France, la qualité du bien et de l’environnement sont des critères à prendre en compte au moment de l’achat. Les vacanciers sont sensibles à la proximité des commerces, des lieux touristiques et des commodités.
L’investissement LMNP dans un meublé de tourisme est une solution intéressante et sécurisée pour se constituer un patrimoine financier et s’assurer un revenu complémentaire peu, voire pas, fiscalisé. La location meublée touristique peut prendre plusieurs formes.
Ce peut être la location de sa résidence secondaire de particulier à particulier ou un logement meublé dans une résidence de services. Chaque option ouvre droit à des avantages fiscaux.
Le choix du type de fiscalité impactera la rentabilité financière de la location meublée non professionnelle dans le domaine du tourisme.
Un expert immobilier ou gestionnaire de patrimoine peut vous guider vers l’investissement immobilier LMNP le plus avantageux pour vous, en fonction de vos objectifs, de votre budget et de vos contraintes personnelles.
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